Le terrain à bâtir
Pour commencer à planifier un projet de construction, il faut d'abord clarifier le droit de la construction pour le terrain en question - c'est-à-dire savoir si celui-ci est en principe constructible et si un permis de construire est possible pour le projet prévu.
La condition de base pour la planification d'une construction est l'existence d'un terrain à bâtir. Le terrain à bâtir est en principe identique au terrain au sens du droit civil (est égal au terrain du registre foncier) et représente une partie séparée de la surface du sol qui est inscrite au registre foncier sous un numéro spécial. Un terrain peut être identique à une parcelle ou se composer de plusieurs parcelles inscrites au registre foncier sous un numéro d'ordre. Un terrain cadastral, ou un terrain à bâtir s'il y a plusieurs parcelles, n'existe que si les parcelles sont regroupées sous un numéro d'ordre au registre foncier.
Si un terrain doit être divisé selon le droit du registre foncier, la partie à séparer (à amortir) doit figurer au cadastre des biens fonciers en tant que parcelle sous un numéro spécial. Si une telle parcelle n'existe pas, elle doit être établie avant la division du terrain par un mesurage de morcellement, par exemple par un géomètre-expert.
Pour être valable, une division foncière relevant du droit du registre foncier d'un terrain qui est construit ou dont la construction a été approuvée nécessite, conformément au § 7 de la loi sur la construction de Hesse (HBO), une autorisation de division délivrée par le service de contrôle de la construction.
Mise en valeur
La condition préalable à l'obtention d'un permis de construire est que le terrain à bâtir dispose d'une viabilisation garantie par le droit public. Il s'agit notamment d'un raccordement direct à une route publique ainsi que de conduites d'alimentation et d'évacuation pour l'électricité, l'eau et les eaux usées. Les exigences ou l'étendue des installations de desserte dépendent du projet à construire.
Il n'est cependant pas nécessaire que toutes ces exigences soient déjà présentes avant le début d'un projet de construction. Il faut cependant garantir ou partir du principe qu'elles peuvent être réalisées dans le cadre du projet et qu'elles sont disponibles et utilisables au moment du début de l'utilisation. Cela vaut en particulier pour l'approvisionnement et l'évacuation des installations de construction.
Il n'existe cependant aucun droit légal à la viabilisation.
L'inscription d'une charge foncière dans le registre des charges foncières peut également servir à garantir la viabilisation en droit public. La servitude réelle de droit privé inscrite au registre foncier ne suffit généralement pas à garantir la viabilisation requise par le droit public.
Charge de construction
Dans une ville densément peuplée comme Wiesbaden, les personnes souhaitant construire ne peuvent pas toujours satisfaire aux exigences légales relatives à un projet de construction sur leur propre terrain - par exemple en ce qui concerne la réalisation des places de stationnement nécessaires, le passage vers leur propre terrain ou le respect des distances. L'inscription d'une charge foncière sur un autre terrain - généralement voisin - permet d'obtenir l'autorisation ou la recevabilité d'un projet de construction qui ne serait pas autorisé sans la charge foncière.
Une charge foncière est un engagement unilatéral de droit public qu'un propriétaire (ou également le ou la titulaire de l'emphytéose ou de l'usufruit) d'un terrain contracte vis-à-vis de l'autorité compétente en matière de construction en faveur d'un tiers, généralement un voisin. En inscrivant une charge foncière, le propriétaire du terrain grevé s'engage durablement à faire, à tolérer ou à ne pas faire certaines choses.
En tant que réglementation du Land, la charge foncière de la HBO n'est pas un moyen d'évincer, d'abroger ou de modifier des prescriptions ou des dispositions du droit de l'urbanisme (droit fédéral). Elle peut toutefois servir de base à des dérogations au droit de l'urbanisme.
Pour qu'une charge foncière soit effective, elle doit être inscrite dans le registre des charges foncières, qui est tenu par le service de contrôle de la construction.