İnşaat alanı
Bir inşaat projesinin planlanmasına başlanabilmesi için öncelikle söz konusu mülke ilişkin imar kanununun açıklığa kavuşturulması gerekir - yani, prensipte üzerine inşaat yapılıp yapılamayacağı ve planlanan proje için planlama izninin mümkün olup olmadığı.
Bir bina yapısının planlanması için temel ön koşul, kurulmuş veya mevcut bir bina arsasıdır. İnşaat arsası temelde medeni hukuk anlamında arsa ile aynıdır (tapu sicilindeki arsa ile aynıdır) ve tapu siciline özel bir numara altında kaydedilen dünya yüzeyinin ayrı bir bölümünü temsil eder. Bir arsa, bir arazi parseliyle aynı olabilir veya tapu sicilinde ardışık bir numara altında listelenen birkaç arazi parselinden oluşabilir. Bir tapu arsası ya da birden fazla parselin olması durumunda bir bina arsası, ancak parseller tapu sicilinde bir seri numarası altında toplanmışsa mevcuttur.
Bir mülk tapu kanunu uyarınca bölünecekse, ayrılacak (amortismana tabi tutulacak) kısım tapu sicilinde özel bir numara altında bir parsel olarak listelenmelidir. Böyle bir parsel mevcut değilse, mülkün bölünmesinden önce, örneğin kamu tarafından atanmış bir bilirkişi tarafından bir sınır araştırması yoluyla belirlenmelidir.
Tapu kanunu uyarınca geliştirilmiş ya da geliştirilmesine izin verilmiş bir arazinin bölünmesinin geçerli olabilmesi için Hessen İnşaat Kanunu'nun (HBO) 7. maddesi uyarınca inşaat müfettişliğinden bölünme izni alınması gerekmektedir.
Geliştirme
Planlama izni için ön koşul, inşaat arsasının kamu hukuku kapsamında güvence altına alınmış bir gelişime sahip olmasıdır. Bu, bir kamu yoluna doğrudan trafik bağlantısının yanı sıra elektrik, su ve atık su için tedarik ve bertaraf hatlarını içerir. Geliştirme tesislerinin gereklilikleri ve kapsamı inşa edilecek projeye bağlıdır.
Bununla birlikte, bir inşaat projesinin başlamasından önce bu gerekliliklerin tamamının mevcut olması gerekli değildir. Ancak, projenin bir parçası olarak inşa edilebilecekleri ve kullanıma başlandığında mevcut ve kullanılabilir olacakları sağlanmalı veya varsayılabilir. Bu durum özellikle bina tesislerinin tedariki ve elden çıkarılması için geçerlidir.
Ancak, geliştirme için yasal bir hak yoktur.
Bir inşaat harcının inşaat harçları siciline kaydedilmesi de kamu hukuku kapsamında gelişmeyi güvence altına almaya hizmet edebilir. Tapu sicilindeki salt özel hukuka tabi ayni irtifak hakkı, kamu hukuku kapsamında gerekli olan gelişmeyi güvence altına almak için genellikle yeterli değildir.
Bina yükü
Özellikle Wiesbaden gibi yoğun nüfuslu bir şehirde, müstakbel inşaatçıların kendi mülklerinde bir inşaat projesi için yasal gereklilikleri yerine getirmeleri her zaman mümkün değildir - örneğin, gerekli park alanlarını, kendi mülklerine giden araba yolunu oluştururken veya boşluk alanlarına uyarken. Başka bir - genellikle komşu - mülk üzerinde bina yükümlülüğü olarak adlandırılan bir kaydın yapılmasıyla, bina yükümlülüğü olmaksızın onay almaya uygun olmayacak bir bina projesine izin verilebilir veya kabul edilebilirlik sağlanabilir.
İnşaat yükümlülüğü, bir mülkün sahibinin (veya aynı zamanda miras yoluyla geçen inşaat hakkı veya intifa hakkı sahibinin), genellikle bir komşu olmak üzere üçüncü bir taraf lehine inşaat idaresine karşı girdiği, kamu hukuku kapsamında tek taraflı bir yükümlülüktür. Bir inşaat yükümlülüğünün kaydedilmesiyle, ipotekli mülkün sahibi, belirli şeyleri yapma, hoş görme veya yapmaktan kaçınma yükümlülüğünü kalıcı olarak üstlenir.
Eyalet hukuku kapsamında bir düzenleme olan HBO inşaat yükümlülüğü, planlama yönetmeliklerinin veya şartlarının (federal yasa) yerine geçme, iptal etme veya değiştirme aracı değildir. Ancak, planlama kanunu kapsamında muafiyetler için bir temel oluşturabilir.
Bir yapı yükümlülüğünün yürürlüğe girmesi için, yapı denetmenliği tarafından tutulan yapı yükümlülükleri siciline kaydedilmesi gerekir.