Działka budowlana
Aby rozpocząć planowanie projektu budowlanego, należy najpierw wyjaśnić prawo budowlane dla danej nieruchomości - tj. czy można na niej zasadniczo budować i czy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę dla planowanego projektu.
Podstawowym warunkiem koniecznym do zaplanowania obiektu budowlanego jest założona lub istniejąca działka budowlana. Działka budowlana jest zasadniczo tożsama z działką gruntu w rozumieniu prawa cywilnego (jest tożsama z działką ewidencyjną) i stanowi wyodrębnioną część powierzchni ziemskiej, która jest wpisana do księgi wieczystej pod specjalnym numerem. Działka może być tożsama z działką ewidencyjną lub składać się z kilku działek ewidencyjnych, które są wpisane do księgi wieczystej pod kolejnym numerem. Działka ewidencyjna lub działka budowlana w przypadku kilku działek istnieje tylko wtedy, gdy działki są objęte numerem porządkowym w rejestrze gruntów.
Jeśli nieruchomość ma zostać podzielona zgodnie z prawem o księgach wieczystych, część, która ma zostać wydzielona (zamortyzowana), musi być wymieniona w rejestrze nieruchomości jako działka pod specjalnym numerem. Jeśli taka działka nie istnieje, musi zostać ustalona przed podziałem nieruchomości w drodze pomiaru rozgraniczeniowego, na przykład przez geodetę wyznaczonego publicznie.
Podział działki gruntu objętej księgą wieczystą, która jest zabudowana lub której zabudowa jest dozwolona, wymaga zezwolenia na podział wydanego przez inspektorat budowlany zgodnie z § 7 Heskiego Kodeksu Budowlanego (HBO).
Rozwój
Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest posiadanie przez działkę budowlaną uzbrojenia zgodnego z prawem publicznym. Obejmuje to bezpośrednie połączenie komunikacyjne z drogą publiczną, a także linie zasilające i odprowadzające energię elektryczną, wodę i ścieki. Wymagania i zakres uzbrojenia terenu zależą od projektu, który ma zostać zrealizowany.
Nie jest jednak konieczne, aby wszystkie te wymogi zostały spełnione przed rozpoczęciem projektu budowlanego. Należy jednak zapewnić lub założyć, że mogą one zostać zbudowane w ramach projektu i są dostępne i możliwe do wykorzystania w momencie rozpoczęcia użytkowania. Dotyczy to w szczególności dostaw i usuwania obiektów budowlanych.
Nie istnieje jednak prawny tytuł do zabudowy.
Wpis opłaty budowlanej do rejestru opłat budowlanych może również służyć zabezpieczeniu rozwoju na mocy prawa publicznego. Czysto prywatnoprawna służebność rzeczowa wpisana do księgi wieczystej z reguły nie wystarcza do zabezpieczenia zabudowy wymaganej przez prawo publiczne.
Obciążenie budynku
Zwłaszcza w gęsto zaludnionym mieście, takim jak Wiesbaden, potencjalni inwestorzy nie zawsze mogą spełnić wymogi prawne dotyczące projektu budowlanego na własnej nieruchomości - na przykład przy tworzeniu wymaganych miejsc parkingowych, podjazdu do własnej nieruchomości lub zgodności z obszarami wolnymi od zabudowy. Rejestrując tak zwany obowiązek budowlany na innej - zwykle sąsiedniej - nieruchomości, można uzyskać dopuszczalność lub dopuszczalność projektu budowlanego, który nie kwalifikowałby się do zatwierdzenia bez obowiązku budowlanego.
Opłata budowlana to jednostronne zobowiązanie wynikające z prawa publicznego, które właściciel (lub dziedziczne prawo budowlane lub użytkownik wieczysty) nieruchomości zaciąga wobec organu budowlanego na rzecz osoby trzeciej, zwykle sąsiada. Rejestrując zobowiązanie budowlane, właściciel obciążonej nieruchomości na stałe przyjmuje na siebie obowiązek wykonywania, tolerowania lub powstrzymywania się od wykonywania określonych czynności.
Jako regulacja na mocy prawa stanowego, obowiązek budowlany HBO nie jest środkiem zastępującym, anulującym lub zmieniającym przepisy lub postanowienia dotyczące planowania (prawo federalne). Może on jednak stanowić podstawę do wyłączeń na mocy prawa planistycznego.
Aby obowiązek budowlany stał się skuteczny, musi zostać wpisany do rejestru obowiązków budowlanych, który jest prowadzony przez inspektorat budowlany.