Il lotto di costruzione
Per iniziare a pianificare un progetto edilizio, occorre innanzitutto chiarire la normativa edilizia relativa all'immobile in questione, ovvero se è possibile costruire in linea di principio e se è possibile ottenere la licenza edilizia per il progetto previsto.
Il prerequisito fondamentale per la pianificazione di una struttura edilizia è un terreno edificabile stabilito o esistente. Il terreno edificabile è sostanzialmente identico al terreno in senso civilistico (è lo stesso del terreno catastale) e rappresenta una parte separata della superficie terrestre che viene iscritta nel registro fondiario con un numero speciale. Un appezzamento di terreno può essere identico a un appezzamento di terreno o essere costituito da più appezzamenti di terreno che sono elencati nel registro fondiario con un numero consecutivo. Una particella catastale o un terreno edificabile nel caso di più parcelle esiste solo se le parcelle sono riunite sotto un numero progressivo nel registro fondiario.
Se una proprietà deve essere divisa ai sensi della legge catastale, la parte da separare (ammortizzata) deve essere elencata nel registro immobiliare come una particella con un numero speciale. Se tale particella non esiste, deve essere stabilita prima della divisione della proprietà mediante una perizia di demarcazione, ad esempio da parte di un perito pubblico.
Per essere efficace, la divisione di un lotto di terreno ai sensi del diritto catastale che è sviluppato o il cui sviluppo è autorizzato richiede un permesso di divisione da parte dell'ispettorato edilizio in conformità con la Sezione 7 del Codice edilizio dell'Assia (HBO).
Sviluppo
Il prerequisito per ottenere la licenza edilizia è che il terreno edificabile abbia uno sviluppo garantito dal diritto pubblico. Ciò include un collegamento diretto con una strada pubblica, nonché linee di alimentazione e smaltimento di elettricità, acqua e acque reflue. I requisiti e la portata delle strutture di sviluppo dipendono dal progetto da costruire.
Tuttavia, non è necessario che tutti questi requisiti siano presenti prima dell'inizio di un progetto di costruzione. Tuttavia, è necessario garantire o presumere che possano essere costruiti nell'ambito del progetto e che siano disponibili e utilizzabili al momento dell'inizio dell'utilizzo. Ciò vale in particolare per la fornitura e lo smaltimento delle strutture edilizie.
Tuttavia, non esiste un diritto legale allo sviluppo.
Anche l'iscrizione di un onere edilizio nel registro degli oneri edilizi può servire a garantire lo sviluppo in base al diritto pubblico. La servitù reale di diritto privato iscritta nel registro fondiario non è generalmente sufficiente a garantire lo sviluppo richiesto dal diritto pubblico.
Carico dell'edificio
Soprattutto in una città densamente popolata come Wiesbaden, non è sempre possibile per i potenziali costruttori soddisfare i requisiti di legge per un progetto edilizio sulla propria proprietà - ad esempio, quando si creano i posti auto necessari, il vialetto di accesso alla propria proprietà o il rispetto delle aree di sgombero. Registrando un cosiddetto onere edilizio su un'altra proprietà, di solito confinante, è possibile ottenere la liceità o l'ammissibilità di un progetto edilizio che, senza l'onere edilizio, non avrebbe potuto essere approvato.
Un onere edilizio è un obbligo unilaterale di diritto pubblico che il proprietario (o anche il titolare del diritto di superficie o l'usufruttuario) di una proprietà stipula nei confronti dell'autorità edilizia a favore di una terza parte, di solito un vicino. Con la registrazione di un obbligo edilizio, il proprietario dell'immobile gravato assume in modo permanente l'obbligo di fare, tollerare o astenersi dal fare determinate cose.
In quanto regolamento di diritto statale, l'obbligo di costruzione HBO non è un mezzo per sostituire, annullare o modificare i regolamenti di pianificazione o le stipulazioni (diritto federale). Tuttavia, può costituire una base per le esenzioni previste dalla legge sulla pianificazione.
Affinché un obbligo edilizio diventi effettivo, deve essere inserito nel registro degli obblighi edilizi, tenuto dall'ispettorato edilizio.