Divisione della proprietà e autorizzazione alla divisione
La licenza di suddivisione è necessaria se una parte di una proprietà deve diventare una proprietà separata con un proprio foglio catastale o deve essere assegnata a un'altra proprietà. Ciò non deve comportare condizioni contrarie alla legge edilizia.
Divisione della proprietà e autorizzazione alla divisione
I lotti di terreno possono essere costituiti da uno o più appezzamenti di terreno iscritti nel registro fondiario con un numero di serie. Se queste parcelle sono iscritte nel registro fondiario con lo stesso numero di serie, sono considerate un'unica proprietà ai sensi del diritto edilizio. Se sono elencati nel registro fondiario con numeri di serie diversi, si tratta di appezzamenti di terreno diversi.
Il Codice edilizio dell'Assia (HBO) regolamenta la divisione di appezzamenti di terreno alla Sezione 7 - secondo la quale è necessario un permesso di divisione da parte dell'ispettorato edilizio per la divisione di un appezzamento di terreno che è stato sviluppato o il cui sviluppo è stato approvato o che può essere sviluppato sulla base di un'esenzione dall'approvazione.
Domanda di divisione immobiliare / autorizzazione alla divisione
Quando viene presentata una richiesta di divisione di una proprietà ai sensi della Sezione 7 HBO, l'ispettorato edilizio verifica se la divisione prevista continuerà a essere conforme alle disposizioni del Codice edilizio dell'Assia o alle leggi emanate sulla base del Codice edilizio dell'Assia.
Come regola generale, una divisione deve portare alla creazione di proprietà permanentemente ragionevoli, utilizzabili e indipendenti, che possano essere gestite indipendentemente da altre proprietà. Il progetto di divisione del terreno deve essere conforme alla legge per essere autorizzato. L'ispettorato edilizio controlla quindi se la divisione pianificata del terreno è conforme alle norme edilizie. Ciò riguarda, ad esempio, le aree di distanza, la protezione antincendio e l'accesso per i vigili del fuoco, le strade di accesso alle proprietà e la garanzia di posti auto per ogni proprietà. Ciò può comportare, ad esempio, la necessità di inserire nel contratto di locazione degli edifici. Inoltre, la divisione di una proprietà nell'ambito di un piano di sviluppo non deve creare condizioni che contraddicano le disposizioni di tale piano di sviluppo.
Esistono requisiti formali per la domanda. Questi sono stabiliti nella Sezione 7 (3) HBO e nel Decreto sulla presentazione degli edifici, che contiene anche il modulo di richiesta obbligatorio. La domanda di divisione di una proprietà può riguardare sempre e solo una proprietà. Se devono essere divisi più appezzamenti di terreno, è necessario presentare all'ispettorato edilizio una domanda separata per ciascun appezzamento.
Solo dopo aver ricevuto l'autorizzazione alla divisione, un geometra di nomina pubblica o un altro ufficio di misurazione può infine effettuare la divisione effettiva della proprietà e creare le nuove parcelle nel registro immobiliare.
Certificato di autorizzazione
Come ulteriore opzione per la divisione di una proprietà, l'HBO stabilisce che un ufficio di rilevamento deve certificare che la divisione è ineccepibile ai sensi dei regolamenti edilizi, in conformità con la Sezione 15 (2) frase 1 della Legge dell'Assia sui rilevamenti e la geoinformazione.
Questo certificato di autorizzazione viene rilasciato da un ufficio di agrimensura di nomina pubblica. L'ispettorato edilizio non rilascia certificati di autorizzazione.
Proprietà non sviluppate
Se un terreno non edificato deve essere diviso, deve essere rilasciato un certificato negativo. Il certificato negativo può essere rilasciato sia dall'autorità di vigilanza edilizia che dagli uffici di misurazione. Il certificato negativo viene rilasciato dall'autorità di vigilanza edilizia allo stesso modo della licenza di suddivisione sulla base di una domanda di suddivisione.
Domande frequenti - FAQ
Quando è richiesta una licenza di divisione?
La divisione di una proprietà richiede un'autorizzazione se la proprietà in questione è già costruita, se è stato approvato uno sviluppo o se la proprietà può essere costruita nell'ambito di un'esenzione dall'approvazione (Sezione 64 HBO). Un appezzamento di terreno è considerato edificato se almeno un edificio è già presente o è in costruzione. La dimensione dell'edificio è irrilevante.
In quali casi non è necessaria una licenza di divisione?
Certificato di autorizzazione
La licenza di suddivisione non è necessaria se l'ufficio competente per la gestione del territorio o un geometra di nomina pubblica ha certificato che la suddivisione pianificata non è criticabile ai sensi delle norme edilizie. Il certificato di autorizzazione equivale a una licenza di suddivisione.
Eccezioni
Le eccezioni in cui la suddivisione non richiede l'autorizzazione dell'autorità di vigilanza edilizia o un certificato di autorizzazione sono disciplinate nella Sezione 7 (1) frase 2 n. 1 e 2 HBO. Ad esempio, non è richiesta alcuna licenza di suddivisione se la suddivisione viene effettuata nell'ambito di procedure amministrative di diritto pubblico, come ad esempio procedure di riallocazione o di esproprio, o se nella suddivisione sono coinvolti il governo federale, lo Stato o un comune con una propria autorità di vigilanza edilizia.
Quando viene rifiutata una licenza di divisione?
Eccezioni
L'approvazione sarà rifiutata in conformità con la Sezione 7 (2) HBO se la divisione determina una situazione che contravviene alle norme edilizie, ad esempio se l'accesso al traffico è assente o inadeguato, se mancano le aree necessarie per il bypass dei servizi antincendio o se vi è una riduzione illegale delle aree libere, pareti antincendio mancanti o compartimenti antincendio quando un confine di proprietà viene tracciato nell'area di edifici esistenti, parcheggi.
Qual è il collegamento con una domanda di costruzione?
L'esistenza di un terreno edificabile è obbligatoria per la presentazione di una domanda di costruzione e il rilascio di una licenza edilizia. L'ammissibilità di un progetto ai sensi della legge edilizia è direttamente correlata al lotto su cui deve essere eretto. Ciò vale in particolare per le aree libere richieste, le distanze di protezione antincendio, lo sviluppo e la densità edilizia ai sensi della legge sulla pianificazione edilizia.
Pertanto, non è possibile apportare modifiche al terreno edificabile durante una procedura di autorizzazione in corso. Le modifiche comporterebbero la necessità di sostituire tutti i documenti della domanda di costruzione, con un notevole allungamento dei tempi di elaborazione; in caso di modifiche significative, il progetto richiesto potrebbe addirittura non essere più ammissibile all'approvazione.
Cosa bisogna controllare prima di presentare una domanda?
Il progetto di divisione del terreno deve essere conforme alla legge per poter ottenere l'autorizzazione. I proprietari o i richiedenti devono pertanto verificare quanto segue prima di presentare una domanda:
Quali basi legali, come HBO, BauGB, piani di sviluppo e statuti giuridicamente vincolanti si applicano alla proprietà in questione. I piani di sviluppo, gli statuti di progettazione e altri statuti della capitale del Land di Wiesbaden possono essere consultati al seguente link.
Qual è l'ultimo stato approvato dell'attuale sviluppo? Se non è disponibile una licenza edilizia attuale, l'archivio dei documenti fornisce informazioni in merito.
Quali gravami edilizi possono essere registrati per le proprietà interessate dalla divisione? È possibile ottenere informazioni al riguardo dal registro online dei vincoli edilizi.
Esistono servitù o altri vincoli sulla proprietà da dividere che potrebbero essere in conflitto con una divisione ai sensi della legge sul registro fondiario? È possibile ottenere queste informazioni dal catasto. Il Tribunale di Wiesbaden è il catasto competente per le proprietà nel suo territorio.
Quando è il momento giusto per dividere una proprietà?
Il momento ideale è prima della presentazione della domanda di costruzione per garantire un esame, una decisione e una realizzazione del progetto senza intoppi. Se ciò non fosse possibile per motivi di diritto civile, il progetto edilizio dovrebbe essere realizzato sulla base della situazione immobiliare esistente e la proprietà dovrebbe essere riqualificata solo dopo il completamento definitivo. Eventuali violazioni delle norme di diritto pubblico che potrebbero emergere nel corso del processo possono essere risolte, ad esempio, mediante gravami edilizi, procedure di deroga isolate ai sensi del regolamento edilizio o procedure di esenzione ai sensi del diritto urbanistico nell'ambito di una corrispondente procedura di richiesta basata sulla modifica dell'immobile.
È possibile dividere un terreno durante la realizzazione di un progetto edilizio?
I lotti di terreno devono sempre essere divisi prima della presentazionediuna domanda di costruzione o dopo il completamento di un progetto edilizio. Una divisione illegale del terreno può far perdere a una concessione edilizia già rilasciata il suo effetto dichiarativo, ossia la determinazione vincolante che il progetto soddisfa i requisiti di diritto pubblico da esaminare nella procedura di approvazione. Pertanto, se i cambiamenti nella situazione della proprietà fanno sì che una licenza edilizia diventi materialmente illegale, può essere necessario ritirarla o revocarla. Ciò può comportare il blocco o l'ordine di rimozione dell'edificio.
Qual è la differenza tra una licenza di partizione e una dichiarazione di partizione?
Nel caso di una dichiarazione di divisione ai sensi della legge tedesca sul condominio (WEG), la proprietà rimane un'unica proprietà ai sensi del diritto edilizio. Per una dichiarazione di divisione ai sensi della WEG, è necessario un certificato di completamento. Questa può essere un'alternativa, ad esempio, se una proprietà con edifici residenziali non può essere effettivamente divisa, ma si desidera comunque una divisione ai sensi del diritto civile. Il certificato di separazione stabilisce i confini dei rispettivi appartamenti o unità d'uso sulla proprietà o all'interno di un edificio.
Quali documenti devono essere presentati con la richiesta di autorizzazione a dividere?
Modulo di domanda BAB 02 compilato in ogni sua parte efirmato dal proprietario dell'immobile da assegnare o da un suo rappresentante autorizzato;
eventuale procura corrispondente
Estratto attuale (in duplice copia) della mappa ufficiale della proprietà, in scala 1:500 o 1:1.000 con:
Iscrizione di tutte le strutture, le aree pavimentate e le aree distanziate
indicazione della posizione e della scala (crocette rosse) degli edifici non più esistenti
rappresentazione (in rosso) degli edifici autorizzati o pianificati e degli edifici esentati
inserimento esatto della linea di divisione prevista in rosso
Prova dell'area libera (due copie) , compreso il calcolo e la rappresentazione dell'area libera (verde) nel piano di divisione o in un piano separato
per le divisioni attraverso gli edifici: descrizione, planimetrie (due copie)
per le divisioni ai margini degli edifici: viste (due copie)
La tassa per il rilascio di una licenza di lottizzazione viene calcolata sulla base della Tabella generale delle tasse amministrative dello Stato dell'Assia in base al tempo necessario e dipende, tra l'altro, dal valore del terreno e dal tempo necessario (il fattore decisivo è la portata dell'ispezione). L'importo va da un minimo di 100 a un massimo di 2.500 euro.
Le spese per il rilascio di un certificato negativo sono comprese tra 100 e 250 euro.
Ulteriori informazioni sono disponibili nell'opuscolo del Ministero dell'Assia per l'Economia, l'Energia, i Trasporti e l'Edilizia abitativa Informazioni e spiegazioni sulla licenza di divisione e sul certificato di autorizzazione ai sensi del § 7 HBO.
