Разрешение за разделяне се изисква, ако част от имот трябва да стане отделен имот със собствен кадастрален лист или да се придаде към друг имот. Това не трябва да води до условия, които са в противоречие със строителното законодателство.
Разделяне на имущество и разрешение за разделяне
Парцелите могат да се състоят от един или повече парцели земя, които са вписани в поземления регистър под пореден номер. Ако тези парцели са вписани в поземления регистър под един и същ сериен номер, те се считат за един имот и по силата на строителното право. Ако те са вписани в поземления регистър под различни серийни номера, те са различни парцели.
Строителният кодекс на Хесен (HBO) урежда разделянето на парцели в член 7 - съгласно него за разделяне на парцел, който е застроен или чието застрояване е одобрено, или който може да бъде застроен въз основа на освобождаване от одобрение, се изисква разрешение за разделяне от строителния инспекторат.
Заявление за разделяне на имущество / разрешение за разделяне
При подаване на заявление за разделяне на имот в съответствие с раздел 7 HBO, строителният инспекторат проверява дали планираното разделяне ще продължи да отговаря на разпоредбите на Хесенския строителен кодекс или на законите, издадени въз основа на Хесенския строителен кодекс.
По принцип разделянето трябва да води до създаването на трайно обосновани, използваеми, самостоятелни имоти, които могат да се управляват независимо от други имоти. Планираното разделяне на земя трябва да отговаря на изискванията на закона, за да бъде разрешено. Поради това строителният инспекторат проверява дали планираното разделяне на земята е в съответствие със строителните разпоредби. Това се отнася например до зоните за отстояние, противопожарната защита и достъпа на пожарната, пътищата за достъп до имотите и осигуряването на места за паркиране на всеки имот. Това може да означава, например, че са необходими вписвания в договори за наем на сгради. Също така разделянето на даден имот в рамките на плана за застрояване не трябва да създава условия, които да противоречат на разпоредбите на този план за застрояване.
Съществуват формални изисквания към заявлението. Те са посочени в член 7, параграф 3 от ЗУТ и в Наредбата за подаване на заявления за строеж, която съдържа и задължителния формуляр на заявлението. Заявлението за разделяне на имот винаги може да се отнася само за един имот. Ако трябва да се разделят няколко парцела, за всеки парцел трябва да се подаде отделно заявление до строителния инспекторат.
Едва след получаване на разрешението за разделяне публично назначен геодезист или друга геодезическа служба може окончателно да извърши действителното разделяне на имота и да създаде новите парцели в имотния регистър.
Сертификат за освобождаване от отговорност
Като допълнителна възможност за разделяне на имот, HBO предвижда, че геодезическата служба трябва да удостовери, че разделянето не подлежи на възражения съгласно строителните разпоредби в съответствие с член 15, параграф 2, изречение 1 от Закона за геодезията и геоинформацията на Хесен.
Това удостоверение за безспорност се издава от публично назначена геодезическа служба. Строителният инспекторат не издава сертификати за разчистване.
Незастроени имоти
Ако трябва да се раздели незастроен парцел, трябва да се издаде отрицателно удостоверение. Отрицателното удостоверение може да бъде издадено както от органа за строителен надзор, така и от службите по геодезия. Отрицателното удостоверение се издава от органа за строителен надзор по същия начин, както разрешителното за разделяне въз основа на заявление за разделяне.
Често задавани въпроси - FAQs
Кога се изисква лиценз за дивизия?
Разделянето на имот изисква одобрение, ако въпросният имот вече е застроен, одобрено е застрояване или имотът може да бъде застроен като част от освобождаване от одобрение (раздел 64 HBO). Счита се, че даден парцел е застроен, ако на него вече има поне една сграда или е в процес на изграждане. Размерът на сградата е без значение.
В кои случаи не се изисква лиценз за дивизия?
Сертификат за освобождаване от отговорност
Лиценз за разделяне не се изисква, ако отговорната служба за управление на земята или публично назначен геодезист е удостоверил, че планираното разделяне не подлежи на възражения съгласно строителните разпоредби. Удостоверението за допустимост е равностойно на лиценз за разделяне.
Изключения
Изключенията, при които поделението не изисква разрешение от органа за строителен надзор или удостоверение за узаконяване, са уредени в член 7, параграф 1, изречение 2, точки 1 и 2 HBO. Например не се изисква разрешение за разделяне, ако разделянето се извършва в рамките на административна процедура по публичното право, като например процедури по преотстъпване или отчуждаване, или ако в разделянето участва федералното правителство, провинцията или община със собствен орган за строителен надзор.
Кога се отказва издаването на лиценз за дивизия?
Изключения
Одобрението ще бъде отказано в съответствие с раздел 7 (2) HBO, ако разделянето води до ситуация, която противоречи на строителните разпоредби, напр. ако няма или е недостатъчен достъпът за движение, ако липсват необходимите площи за обход на противопожарната служба или ако има незаконно намаляване на свободните площи, липсват противопожарни стени или противопожарни помещения, когато имотната граница се прокарва в района на съществуващи сгради, места за паркиране.
Каква е връзката със заявление за строеж?
Наличието на строителен парцел е задължително условие за подаване на заявление за строеж и издаване на разрешение за строеж. Допустимостта на даден проект по силата на строителното право е пряко свързана със строителния парцел, върху който той ще бъде изграден. Това се отнася по-специално за изискваните свободни площи, противопожарните разстояния, застрояването и плътността на застрояване по смисъла на закона за строителството.
Поради това не могат да се правят никакви промени в строителния парцел по време на текуща процедура за издаване на разрешение за строеж. Промените биха означавали, че може да се наложи да се подменят всички документи за кандидатстване за строителство, което значително би удължило времето за обработка - значителни промени могат дори да означават, че заявеният проект вече не отговаря на условията за одобрение.
Какво трябва да се провери преди подаване на заявлението?
Планираното разделяне на земята трябва да отговаря на изискванията на закона, за да може да получи разрешение. Поради това собствениците или заявителите трябва да проверят следното, преди да подадат заявление:
кои правни основания, като HBO, BauGB, планове за развитие и правно обвързващи закони, се прилагат за въпросния имот. Планове за развитие, статути за проектиране и други статути на столицата на провинция Висбаден можете да намерите под връзката по-долу.
Какъв е последният одобрен статут на настоящата разработка? Ако не е налично актуално разрешение за строеж, тук ще намерите информация в архива на досието .
Какви строителни тежести могат да бъдат вписани за имотите, засегнати от разделянето? Можете да получите информация за това от онлайн регистъра на строителните тежести.
Има ли сервитути или други тежести върху имота, който ще бъде разделен, които биха могли да противоречат на разделянето съгласно закона за кадастъра? Можете да получите информация за това от имотния регистър. Местният съд във Висбаден е поземленият регистър, който отговаря за имотите в своя район.
Идеалният момент е преди подаването на заявлението за строеж, за да се гарантира безпроблемно разглеждане, вземане на решение и реализиране на проекта. Ако това не е възможно по причини, свързани с гражданското право, проектът за сграда трябва да се осъществи въз основа на съществуващото положение на имота и имотът трябва да се преотрежда едва след окончателното му завършване. Всички нарушения на публичноправните разпоредби, които е вероятно да възникнат, могат да бъдат разрешени след това, например чрез обременяване на сградата с тежести, изолирани процедури за отклонение съгласно строителните разпоредби или процедури за освобождаване съгласно устройственото право като част от съответната процедура за кандидатстване въз основа на промяната в имота.
Възможно ли е да се раздели парцел по време на изпълнението на строителен проект?
Парцелите винаги трябва да се разделят преди подаваненазаявление за строеж или след завършване на проекта за строеж. Незаконното разделяне на земята може да доведе до това, че вече издаденото разрешение за строеж да загуби своя декларативен ефект, а именно задължителното установяване, че проектът отговаря на публичноправните изисквания, които трябва да бъдат разгледани в процедурата по одобряване. Следователно, ако променените условия на собственост доведат до материална незаконосъобразност на разрешението за строеж, може да се наложи то да бъде оттеглено или отменено. Това може да доведе до спиране на строежа или до нареждане за премахването му.
Каква е разликата между лиценз за делба и декларация за делба?
В случай на декларация за разделяне в съответствие с германския Закон за кондоминиума (WEG) имотът остава един имот съгласно строителното право. За декларацията за разделяне в съответствие с WEG се нуждаете от сертификат за завършване. Това може да бъде алтернатива, например ако имот с жилищни сгради не може да бъде разделен реално, но въпреки това се желае разделяне по гражданското право. Удостоверението за разделяне определя границите на съответния апартамент или ползвателска единица в имота или в сградата.
Какви документи трябва да бъдат представени в заявлението за разрешение за разделяне?
Напълно попълнен формуляр за кандидатстване BAB 02 сподпис на собственика на имота, който ще бъде разпределен, или на негов упълномощен представител;
съответното пълномощно, ако е приложимо
Актуална извадка (в два екземпляра) от официалната карта на имотите в мащаб 1:500 или 1:1 000 с:
Вписване на всички постройки, асфалтирани площи и отстояния
Местоположение и мащабно обозначение (червени кръстчета) на сградите, които вече не съществуват
изобразяване (в червено) на разрешените или планирани и освободени от забрана сгради
точно вписване на предвидената разделителна линия в червено
Доказателство за свободната зона (два екземпляра), включително изчисление и изобразяване на свободната зона (зелено) в плана за разделяне или в отделен план
за разделяне на сгради: описание, планове на етажите (два екземпляра)
за разделяне на сгради по краищата: Изгледи (две копия)
Таксата за издаване на разрешително за разделяне се изчислява въз основа на Общия ценоразпис за административни такси на провинция Хесен в зависимост от необходимото време и зависи, наред с другото, от стойността на земята и необходимото време (решаващият фактор тук е обхватът на проверката). Тя възлиза на минимум 100 до максимум 2 500 евро.
Таксите за издаване на отрицателен сертификат са между 100 и 250 евро.
Допълнителна информация може да бъде намерена в брошурата на Министерството на икономиката, енергетиката, транспорта и жилищното строителство на Хесен Информация и разяснения относно разрешителното за разделяне и удостоверението за разчистване съгласно § 7 HBO.
