O autorizație de lotizare este necesară în cazul în care o parte a unei proprietăți urmează să devină o proprietate separată cu propria fișă de cadastru sau urmează să fie alocată unei alte proprietăți. Acest lucru nu trebuie să conducă la condiții care contravin legislației în domeniul construcțiilor.
Divizarea proprietății și autorizarea divizării
Parcelele de teren pot fi compuse din una sau mai multe parcele de teren care sunt înscrise în cartea funciară sub un număr de ordine. În cazul în care aceste parcele sunt înscrise în cartea funciară sub același număr de ordine, ele sunt considerate, de asemenea, ca o singură proprietate în temeiul legislației privind construcțiile. În cazul în care sunt înscrise în cartea funciară sub numere de serie diferite, acestea sunt parcele de teren diferite.
Codul construcțiilor din Hessian (HBO) reglementează divizarea parcelelor de teren în secțiunea 7 - conform acesteia, este necesară o autorizație de divizare din partea inspectoratului pentru construcții pentru divizarea unei parcele de teren care a fost dezvoltată sau a cărei dezvoltare a fost aprobată sau care poate fi dezvoltată pe baza unei scutiri de aprobare.
Cerere de divizare a proprietății / autorizație de divizare
Atunci când se depune o cerere de divizare a unei proprietăți în conformitate cu secțiunea 7 HBO, inspectoratul în construcții verifică dacă divizarea preconizată va continua să respecte dispozițiile Codului construcțiilor din Hessa sau legile emise pe baza Codului construcțiilor din Hessa.
Ca regulă generală, o divizare trebuie să ducă la crearea unor proprietăți independente, rezonabile, utilizabile și permanente, care pot fi gestionate independent de alte proprietăți. Pentru a fi autorizată, divizarea planificată a terenului trebuie să fie conformă din punct de vedere juridic. Prin urmare, inspectoratul în construcții verifică dacă divizarea planificată a terenului respectă reglementările în materie de construcții. Aceasta se referă, de exemplu, la zonele de distanță, protecția împotriva incendiilor și accesul pentru pompieri, drumurile de acces la proprietăți și asigurarea locurilor de parcare pe fiecare proprietate. Acest lucru poate însemna, de exemplu, că sunt necesare înscrieri în contractul de închiriere a clădirii. De asemenea, divizarea unei proprietăți în cadrul unui plan de dezvoltare nu trebuie să creeze condiții care contravin dispozițiilor acestui plan de dezvoltare.
Există cerințe formale pentru cerere. Acestea sunt stabilite în secțiunea 7 alineatul (3) HBO și în Decretul privind depunerea cererilor de construire, care conține, de asemenea, formularul de cerere obligatoriu. Cererea de divizare a unei proprietăți nu se poate referi decât la o singură proprietate. În cazul în care urmează să fie divizate mai multe parcele de teren, trebuie depusă o cerere separată la inspectoratul pentru construcții pentru fiecare parcelă.
Abia după primirea autorizației de divizare, un inspector desemnat din oficiu sau un alt birou de inspecție poate efectua în cele din urmă divizarea efectivă a proprietății și poate crea noile parcele în registrul proprietății.
Certificat de autorizare
Ca o opțiune suplimentară pentru divizarea unei proprietăți, HBO stipulează că un birou de topografie trebuie să certifice că divizarea nu poate fi respinsă în temeiul reglementărilor privind construcțiile, în conformitate cu articolul 15 alineatul (2) teza 1 din Legea privind topografia și geoinformațiile din Hessian.
Acest certificat de autorizare este eliberat de un birou de topografie numit public. Inspectoratul pentru construcții nu eliberează certificate de autorizare.
Proprietăți neamenajate
În cazul în care un teren neamenajat urmează să fie divizat, trebuie emis un certificat negativ. Certificatul negativ poate fi eliberat atât de autoritatea de supraveghere a construcțiilor, cât și de birourile topografice. Certificatul negativ este eliberat de autoritatea de supraveghere a construcțiilor în același mod ca și autorizația de lotizare pe baza unei cereri de lotizare.
Întrebări frecvente - FAQs
Când este necesară o licență de divizie?
Divizarea unei proprietăți necesită autorizație dacă proprietatea în cauză este deja construită, dacă a fost aprobată o dezvoltare sau dacă proprietatea poate fi construită ca parte a unei scutiri de la aprobare (secțiunea 64 HBO). Un teren este considerat construit dacă cel puțin o clădire se află deja acolo sau este în construcție. Dimensiunea clădirii este irelevantă.
În ce cazuri nu este necesară o licență de divizare?
Certificat de autorizare
Nu este necesară o autorizație de lotizare dacă biroul responsabil de administrarea terenurilor sau un topograf desemnat de autoritățile publice a certificat că lotizarea planificată nu poate fi respinsă în temeiul reglementărilor privind construcțiile. Certificatul de autorizare este echivalent cu o licență de lotizare.
Excepții
Excepțiile în care divizarea nu necesită autorizație din partea autorității de supraveghere a construcțiilor sau un certificat de autorizare sunt reglementate în secțiunea 7 (1) teza 2 nr. 1 și 2 HBO. De exemplu, nu este necesară nicio autorizație de compartimentare în cazul în care compartimentarea se realizează în cadrul unor proceduri administrative de drept public, cum ar fi procedurile de realocare sau expropriere, sau în cazul în care guvernul federal, statul sau o municipalitate cu propria autoritate de supraveghere a construcțiilor este implicată în compartimentare.
Când este refuzată o licență de divizare?
Excepții
Aprobarea va fi refuzată în conformitate cu secțiunea 7 (2) HBO în cazul în care divizarea duce la o situație care contravine reglementărilor privind construcțiile, de exemplu, în cazul în care nu există acces de trafic sau există un acces necorespunzător, în cazul în care există o lipsă a zonelor necesare pentru ocolirea serviciului de pompieri sau în cazul în care există o reducere ilegală a zonelor de trecere, lipsesc pereții antifoc sau compartimentele antifoc atunci când o limită de proprietate este trasată în zona clădirilor existente, spații de parcare.
Care este legătura cu o cerere de construcție?
Existența unui teren de construcție este obligatorie pentru depunerea unei cereri de construcție și pentru acordarea unei autorizații de construcție. Admisibilitatea unui proiect în temeiul legislației privind construcțiile este direct legată de terenul pe care urmează să fie construit. Acest lucru se aplică în special zonelor libere necesare, distanțelor de protecție împotriva incendiilor, dezvoltării și densității clădirii în sensul legislației privind planificarea construcțiilor.
Prin urmare, nu pot fi efectuate modificări ale parcelei de construcție în timpul unei proceduri de autorizare a construcției în curs. Modificările ar însemna că toate documentele de solicitare a autorizației de construire ar trebui înlocuite, ceea ce ar prelungi semnificativ timpul de procesare - modificările semnificative pot însemna chiar că proiectul solicitat nu mai este eligibil pentru aprobare.
Ce trebuie verificat înainte de depunerea unei cereri?
Divizarea planificată a terenurilor trebuie să fie conformă din punct de vedere juridic pentru a fi eligibilă pentru autorizare. Prin urmare, proprietarii sau solicitanții trebuie să verifice următoarele aspecte înainte de a depune o cerere:
Ce baze juridice, cum ar fi HBO, BauGB, planuri de dezvoltare și statute obligatorii din punct de vedere juridic se aplică proprietății în cauză. Planurile de dezvoltare, statutele de proiectare și alte statute ale capitalei de stat Wiesbaden pot fi găsite la link-ul de mai jos.
Care este cel mai recent statut aprobat al dezvoltării actuale? În cazul în care nu este disponibilă nicio autorizație de construire actuală, arhiva de dosare va furniza informații aici.
Ce sarcini de construcție pot fi înregistrate pentru proprietățile afectate de divizare? Puteți obține informații în acest sens din registrul online al grevărilor de clădiri.
Există servituți sau alte sarcini asupra proprietății care urmează să fie divizată care ar putea intra în conflict cu o divizare în temeiul legislației privind registrul funciar? Puteți obține aceste informații de la registrul funciar. Tribunalul local din Wiesbaden este registrul funciar responsabil pentru proprietățile din zona sa.
Când este momentul potrivit pentru a diviza o proprietate?
Momentul ideal este înainte de depunerea unei cereri de construire pentru a asigura o examinare, o decizie și o realizare fără probleme a proiectului. În cazul în care acest lucru nu este posibil din motive de drept civil, proiectul de construcție ar trebui să fie realizat pe baza situației existente a proprietății, iar proprietatea ar trebui să fie rezonată numai după finalizarea finală. Eventualele încălcări ale reglementărilor de drept public care pot apărea în acest proces pot fi soluționate, de exemplu, prin intermediul unor sarcini asupra clădirii, al unor proceduri izolate de abatere în temeiul reglementărilor în materie de construcții sau al unor proceduri de exceptare în temeiul legislației în materie de planificare, ca parte a unei proceduri de cerere corespunzătoare bazate pe modificarea proprietății.
Este posibilă divizarea unei parcele de teren în timpul executării unui proiect de construcție?
Parcelele de teren ar trebui să fie întotdeauna divizate înainte de depunerea unei cereri de construire sau după finalizarea unui proiect de construcție. O împărțire ilegală a terenului poate face ca o autorizație de construire care a fost deja acordată să își piardă efectul declarativ, și anume determinarea obligatorie a faptului că proiectul îndeplinește cerințele de drept public care urmează să fie examinate în cadrul procedurii de aprobare. Prin urmare, în cazul în care schimbarea condițiilor de proprietate face ca o autorizație de construire să devină ilegală din punct de vedere material, este posibil ca aceasta să trebuiască să fie retrasă sau revocată. Acest lucru poate duce la oprirea construcției sau la obligarea la îndepărtarea acesteia.
Care este diferența dintre o licență de partaj și o declarație de partaj?
În cazul unei declarații de divizare în conformitate cu Legea germană privind condominiile (WEG), proprietatea rămâne o singură proprietate în temeiul legislației privind construcțiile. Pentru o declarație de divizare în conformitate cu WEG, aveți nevoie de un certificat de finalizare. Acesta poate fi o alternativă, de exemplu, în cazul în care o proprietate cu clădiri rezidențiale nu poate fi efectiv divizată, dar se dorește totuși o divizare în temeiul dreptului civil. Certificatul de separare stabilește limitele apartamentului sau ale unității de utilizare respective pe proprietate sau în cadrul unei clădiri.
Ce documente trebuie să însoțească cererea de autorizare a divizării?
Formularul de cerere BAB 02 completat integral, cusemnătura proprietarului imobilului care urmează să fie atribuit sau a reprezentantului său autorizat;
împuternicirea corespunzătoare, dacă este cazul
Extras actual (în dublu exemplar) de pe harta oficială a proprietății, la scara 1:500 sau 1:1.000 cu:
Înscrierea tuturor structurilor, a zonelor pavate și a zonelor de distanță
marcarea poziției și scării (cruci roșii) a clădirilor care nu mai există
reprezentarea (cu roșu) a clădirilor autorizate sau planificate și exceptate
înscrierea exactă, cu roșu, a liniei de demarcație prevăzute
dovada suprafeței libere (două exemplare) , inclusiv calculul și reprezentarea suprafeței libere (verde) în planul de compartimentare sau într-un plan separat
pentru diviziunile prin clădiri: descriere, planuri de etaj (două exemplare)
pentru diviziuni la marginile clădirilor: vederi (două exemplare)
Taxa pentru eliberarea unei autorizații de lotizare se calculează pe baza Nomenclatorului general al taxelor administrative al landului Hessa în funcție de timpul necesar și depinde, printre altele, de valoarea terenului și de timpul necesar (factorul decisiv în acest caz este domeniul de aplicare al inspecției). Acestea se ridică de la un minim de 100 la un maxim de 2 500 de euro.
Taxele pentru eliberarea unui certificat negativ sunt cuprinse între 100 și 250 de euro.
Informații suplimentare pot fi găsite în broșura Ministerului Economiei, Energiei, Transportului și Locuinței din landul Hessa Informații și explicații privind autorizația de divizare și certificatul de autorizare în conformitate cu § 7 HBO.
