Ліцензія на поділ необхідна, якщо частина об'єкта нерухомості має стати окремим об'єктом нерухомості з власним земельним кадастром або має бути приєднана до іншого об'єкта нерухомості. Це не повинно призвести до створення умов, що суперечать будівельному законодавству.
Поділ майна та дозвіл на поділ
Земельні ділянки можуть складатися з однієї або декількох земельних ділянок, які внесені до поземельної книги під серійним номером. Якщо ці ділянки внесені до земельного кадастру під однаковим порядковим номером, вони також вважаються одним об'єктом нерухомості відповідно до будівельного законодавства. Якщо вони внесені до поземельної книги під різними серійними номерами, вони є різними земельними ділянками.
Гессенський будівельний кодекс (HBO) регулює поділ земельних ділянок відповідно до розділу 7 - згідно з ним, для поділу земельної ділянки, яка вже забудована або забудова якої була затверджена, або яка може бути забудована на підставі звільнення від затвердження, потрібен дозвіл на поділ від будівельної інспекції.
Заява про поділ майна / дозвіл на поділ
Коли подається заява про поділ нерухомості відповідно до § 7 HBO, будівельна інспекція перевіряє, чи буде передбачуваний поділ і надалі відповідати положенням Гессенського будівельного кодексу або законам, виданим на основі Гессенського будівельного кодексу.
За загальним правилом, поділ повинен призвести до створення постійних розумних, придатних для використання, незалежних об'єктів нерухомості, якими можна управляти незалежно від інших об'єктів нерухомості. Запланований поділ землі повинен відповідати законодавству, щоб отримати дозвіл. Тому будівельна інспекція перевіряє, чи відповідає запланований поділ земельної ділянки будівельним нормам. Це стосується, наприклад, дистанційних зон, протипожежного захисту та доступу пожежної охорони, під'їзних шляхів до об'єктів нерухомості та забезпечення місць для паркування на кожному об'єкті нерухомості. Це може означати, наприклад, що необхідні записи про оренду будівлі. Крім того, поділ об'єкта нерухомості в рамках плану забудови не повинен створювати умов, що суперечать положенням цього плану забудови.
Існують формальні вимоги до заяви. Вони викладені в розділі 7 (3) ЗЗБ і в Постанові про подання заявок на будівництво, яка також містить обов'язкову форму заяви. Заява про поділ об'єкта нерухомості може стосуватися лише одного об'єкта нерухомості. Якщо необхідно розділити кілька земельних ділянок, то на кожну з них необхідно подати окрему заяву до будівельної інспекції.
Лише після отримання дозволу на поділ, державний геодезист або інша геодезична організація може нарешті здійснити фактичний поділ майна та внести нові ділянки до реєстру власності.
Свідоцтво про допуск
Як ще один варіант поділу нерухомості, HBO передбачає, що геодезичне бюро повинно засвідчити, що поділ не викликає заперечень згідно з будівельними нормами відповідно до § 15 (2), речення 1 Закону Гессенської землі про геодезію та геоінформацію.
Цей сертифікат видає державна геодезична організація, призначена державою. Будівельна інспекція не видає сертифікатів про дозвіл.
Незабудовані об'єкти нерухомості
Якщо незабудована земельна ділянка підлягає поділу, необхідно отримати негативний висновок. Негативний сертифікат може видати як орган будівельного нагляду, так і геодезична служба. Негативний сертифікат видається органом будівельного нагляду так само, як і дозвіл на поділ, на підставі заяви про поділ.
Поширені запитання - FAQ
Коли потрібна ліцензія на підрозділ?
Поділ об'єкта нерухомості вимагає дозволу, якщо на даній ділянці вже є забудова, проект забудови був затверджений або якщо забудова може бути здійснена без отримання дозволу (стаття 64 ЗВО). Земельна ділянка вважається забудованою, якщо на ній вже існує або будується принаймні одна будівля. Розмір будівлі не має значення.
У яких випадках ліцензія на підрозділ не потрібна?
Свідоцтво про допуск
Дозвіл на поділ не потрібен, якщо відповідальне управління землеустрою або державний інженер-геодезист засвідчив, що запланований поділ не викликає заперечень згідно з будівельними нормами. Сертифікат дозволу є еквівалентом дозволу на забудову.
Винятки
Винятки, коли для поділу не потрібен дозвіл органу будівельного нагляду або дозвіл на виконання робіт, визначені в абзаці 2 § 7 (1) пп. 1 і 2 ЗБВ. Наприклад, дозвіл на поділ не потрібен, якщо поділ здійснюється в рамках адміністративних процедур публічного права, таких як процедури перерозподілу або експропріації, або якщо в поділі беруть участь федеральний уряд, штат або муніципалітет з власним органом будівельного нагляду.
Коли відмовляють у видачі ліцензії на підрозділ?
Винятки
У погодженні буде відмовлено відповідно до розділу 7 (2) HBO, якщо поділ призведе до ситуації, що суперечить будівельним нормам, наприклад, якщо відсутній або недостатній доступ для транспорту, якщо немає необхідних ділянок для об'їзду пожежної служби або якщо має місце незаконне зменшення просвітів, відсутність протипожежних стін або протипожежних відсіків, коли межа власності проходить в районі існуючих будівель, місць для паркування автомобілів.
Як це пов'язано з будівельним застосуванням?
Наявність земельної ділянки є обов'язковою умовою для подання заяви на будівництво та отримання дозволу на будівництво. Допустимість проекту згідно з будівельним законодавством безпосередньо пов'язана із земельною ділянкою, на якій він має бути зведений. Це стосується, зокрема, необхідних вільних територій, протипожежних відстаней, забудови та щільності забудови в розумінні будівельного законодавства.
Таким чином, жодні зміни не можуть бути внесені на будівельну ділянку під час поточної процедури отримання дозволу на будівництво. Зміни означатимуть необхідність заміни всієї документації на будівництво, що значно подовжить час обробки, а значні зміни можуть навіть призвести до того, що проект, на який було подано заявку, більше не підлягає затвердженню.
Що потрібно перевірити перед подачею заявки?
Запланований поділ землі повинен відповідати законодавству, щоб мати право на отримання дозволу. Тому перед подачею заяви власники або заявники повинні перевірити наступне:
Які правові підстави, такі як HBO, BauGB, плани забудови та юридично обов'язкові закони, застосовуються до відповідної власності. Плани розвитку, проектні статути та інші нормативно-правові акти столиці землі Вісбаден можна знайти за посиланням нижче.
Який останній затверджений статус поточної забудови? Якщо поточний дозвіл на будівництво відсутній, інформацію можна знайти у файловому архіві .
Які будівельні обтяження можуть бути зареєстровані на об'єкти нерухомості, на які впливає поділ? Інформацію про це можна отримати з онлайн-реєстру обтяжень будівель.
Чи існують сервітути або інші обтяження на майно, що підлягає поділу, які можуть суперечити поділу відповідно до закону про земельний кадастр? Цю інформацію можна отримати з поземельної книги. Місцевий суд Вісбадена є земельним кадастром, відповідальним за об'єкти нерухомості на його території.
Ідеальний час - перед подачею заявки на будівництво, щоб забезпечити безперешкодний розгляд, прийняття рішення та реалізацію проекту. Якщо це неможливо з цивільно-правових причин, будівельний проект слід реалізовувати на основі існуючої ситуації з нерухомістю, а перезонування об'єкта нерухомості слід здійснювати лише після остаточного завершення будівництва. Будь-які порушення публічно-правових норм, які можуть виникнути, можуть бути вирішені, наприклад, за допомогою будівельних обтяжень, окремих процедур відхилення відповідно до будівельних норм або процедур звільнення відповідно до містобудівного законодавства в рамках відповідної процедури подачі заяви на підставі змін, що відбулися з об'єктом нерухомості.
Чи можна розділити земельну ділянку під час реалізації будівельного проекту?
Поділ земельних ділянок завжди слід проводити доподаннязаяви на будівництво або після завершення будівельного проекту. Незаконний поділ земельної ділянки може призвести до того, що вже наданий дозвіл на будівництво втратить свою декларативну силу, а саме - обов'язкове визначення того, що проект відповідає вимогам публічного права, які повинні бути розглянуті в процедурі затвердження. Таким чином, якщо зміна майнових умов призводить до того, що дозвіл на будівництво стає матеріально незаконним, він може бути відкликаний або анульований. Це може призвести до зупинки будівництва або наказу про його знесення.
У чому різниця між ліцензією на розділ та декларацією про розділ?
У випадку декларації про поділ відповідно до Закону про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (WEG), нерухомість залишається єдиним об'єктом нерухомості згідно з будівельним законодавством. Для заяви про поділ відповідно до WEG потрібен сертифікат про завершення будівництва. Це може бути альтернативою, наприклад, якщо власність з житловими будинками фактично не може бути розділена, але поділ згідно з цивільним законодавством все ж бажаний. У свідоцтві про поділ вказуються межі відповідної квартири або одиниці використання на об'єкті нерухомості або в будівлі.
Які документи необхідно подати разом із заявою про надання дозволу на поділ?
Повністю заповнену заяву BAB 02 зпідписом власника майна, що виділяється, або його уповноваженого представника;
відповідна довіреність, якщо це необхідно
Актуальний ви тяг (у двох примірниках) з офіційної карти нерухомості в масштабі 1:500 або 1:1,000 з прив'язкою до місцевості:
Нанесенням всіх споруд, асфальтованих ділянок та дистанційних зон
позначення положення та масштабу (червоні хрестики) будівель, які більше не існують
зображення (червоним кольором) дозволених або запланованих та звільнених від забудови будівель
точне нанесення червоним кольором передбачуваної лінії поділу
Підтвердження вільної зони (два примірники) , включаючи розрахунок і позначення віль ної зони (зеленим кольором) на плані поділу або окремому плані
для поділів через будівлі: опис, плани поверхів (дві копії)
Плата за видачу дозволу на створення підрозділу розраховується на основі загального тарифу адміністративних зборів землі Гессен відповідно до необхідного часу і залежить, серед іншого, від вартості землі та необхідного часу (вирішальним фактором тут є обсяг перевірки). Вона становить від мінімальної суми 100 до максимальної 2 500 євро.
Плата за видачу негативного висновку становить від 100 до 250 євро.
Додаткову інформацію можна знайти в брошурі Міністерства економіки, енергетики, транспорту та житлово-комунального господарства Гессену "Інформація та роз'яснення щодо ліцензії на діяльність та свідоцтва про допуск відповідно до § 7 HBO".
