Eine Teilungsgenehmigung wird benötigt, wenn ein Teil eines Grundstücks zu einem eigenständigen Grundstück mit einem eigenen Grundbuchblatt werden oder einem anderen Grundstück zugeteilt werden soll. Dabei dürfen keine baurechtswidrigen Zustände entstehen.
Grundstücksteilung und Teilungsgenehmigung
Grundstücke können aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer aufgeführt werden. Sind diese Flurstücke im Grundbuch unter der gleichen laufenden Nummer gelistet, gelten sie auch baurechtlich als ein Grundstück. Werden sie im Grundbuch unter verschiedenen laufenden Nummern geführt, handelt es sich um unterschiedliche Grundstücke.
Die Hessische Bauordnung (HBO) regelt Grundstücksteilungen unter § 7 – demnach braucht es für die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, eine Teilungsgenehmigung durch die Bauaufsicht.
Antrag auf Grundstücksteilung / Teilungsgenehmigung
Bei einem Antrag auf Teilung eines Grundstücks nach § 7 HBO überprüft die Bauaufsicht, ob durch die beabsichtigte Teilung die Vorschriften der Hessischen Bauordnung oder der aufgrund der Hessischen Bauordnung erlassenen Gesetze weiterhin eingehalten werden.
Grundsätzlich gilt, dass durch eine Teilung dauerhaft vernünftige, nutzbringende, selbstständige und unabhängig von anderen Grundstücken zu bewirtschaftende Grundstücke entstehen müssen. Die geplante Grundstücksteilung muss rechtskonform sein, damit sie genehmigungsfähig ist. Daher prüft die Bauaufsicht, ob die geplante Grundstücksteilung den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht. Das betrifft beispielsweise die Abstandsflächen, den Brandschutz und den Zugang für die Feuerwehr, Zufahrten zu Grundstücken und die Sicherung von Stellplätzen auf jedem Grundstück. Dies kann zum Beispiel bedeuten, dass Baulasteinträge erforderlich werden. Auch dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes widersprechen.
Bei der Antragstellung sind Formvorschriften festgelegt. Diese ergeben sich aus § 7 Absatz 3 HBO, sowie dem Bauvorlagenerlass, der auch das verpflichtend eingeführte Antragsformular enthält. Der Antrag auf Grundstücksteilung kann sich immer nur auf ein Grundstück beziehen. Sollen mehrere Grundstücke geteilt werden, so ist für jedes Grundstück ein eigenständiger Antrag bei der Bauaufsicht einzureichen.
Erst nach dem Erhalt der Teilungsgenehmigung darf ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder eine andere Vermessungsstelle die eigentliche Zerlegung des Grundstücks endgültig durchführen und die neuen Flurstücke im Liegenschaftskataster bilden.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Als weitere Möglichkeit zur Teilung eines Grundstücks sieht die HBO vor, dass eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes, die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt.
Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüros ausgestellt. Die Bauaufsicht stellt keine Unbedenklichkeitsbescheinigungen aus.
Unbebaute Grundstücke
Soll ein unbebautes Grundstück geteilt werden, ist die Erteilung eines Negativzeugnisses notwendig. Das Negativzeugnis können sowohl die Bauaufsichtsbehörde als auch die Vermessungsstellen erteilen. Das Negativzeugnis wird durch die Bauaufsichtsbehörde ebenso wie die Teilungsgenehmigung auf Grundlage eines Teilungsantrages ausgestellt.
Häufig gestellte Fragen – FAQs
Wann ist eine Teilungsgenehmigung erforderlich?
Eine Grundstücksteilung bedarf einer Genehmigung, wenn das betroffene Grundstück bereits bebaut ist, eine Bebauung genehmigt ist oder das Grundstück im Zuge einer Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO) bebaut werden darf. Ein Grundstück gilt als bebaut, wenn auf diesem mindestens eine bauliche Anlage vorhanden ist oder sich im Bau befindet. Die Größe der baulichen Anlage ist unerheblich.
In welchen Fällen ist keine Teilungsgenehmigung erforderlich?
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Eine Teilungsgenehmigung ist nicht notwendig, wenn das zuständige Amt für Bodenmanagement oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der geplanten Teilung bescheinigt hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der Teilungsgenehmigung gleichgestellt.
Ausnahmen
Ausnahmen, in denen die Teilung keiner Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde oder einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bedarf sind im § 7 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 HBO geregelt. So ist keine Teilungsgenehmigung erforderlich, wenn die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren wie z.B. Umlegungs- oder Enteignungsverfahren vorgenommen wird oder an der Teilung der Bund, das Land oder eine Gemeinde mit eigener Bauaufsichtsbehörde beteiligt ist.
Wann wird eine Teilungsgenehmigung versagt?
Ausnahmen
Die Genehmigung wird nach § 7 Abs. 2 HBO versagt, wenn durch die Teilung ein bauordnungswidriger Zustand eintritt, z. B. bei fehlender oder unzureichender verkehrlicher Erschließung, mangels erforderlicher Flächen für die Feuerwehrumfahrung oder bei rechtswidriger Verringerung von Abstandsflächen, fehlenden Brandwänden oder Brandabschnitten bei der Führung einer Grundstücksgrenze im Bereich bestehender Gebäude, Stellplätze.
Welcher Zusammenhang besteht mit einem Bauantrag?
Die Existenz eines Baugrundstückes ist für das Einreichen eines Bauantrages und die Erteilung einer Baugenehmigung zwingend erforderlich. Dabei hängt die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens unmittelbar mit dem Baugrundstück zusammen, auf dem es errichtet werden soll. Dies gilt insbesondere für die erforderlichen Abstandsflächen, die Brandschutzabstände, die Erschließung und die Bebauungsdichte im Sinne des Bauplanungsrechtes.
Daher darf während eines laufenden Baugenehmigungsverfahrens auch keine Änderung an dem Baugrundstück vorgenommen werden. Änderungen hätten zur Folge, dass gegebenenfalls sämtliche Bauantragsunterlagen ausgetauscht werden müssten und sich damit die Bearbeitungszeiten deutlich verlängern– maßgebliche Änderungen können sogar bewirken, dass das beantragte Vorhaben dann nicht mehr genehmigungsfähig ist.
Was sollte vor der Antragstellung geprüft werden?
Die geplante Grundstücksteilung muss rechtskonform sein, um genehmigungsfähig zu sein. Daher sollten Eigentümerinnen oder Eigentümer beziehungsweise Antragstellerinnen oder Antragsteller vor Antragstellung Folgendes prüfen:
Welche gesetzlichen Grundlagen wie HBO, BauGB, Bebauungspläne sowie rechtskräftige Satzungen gelten für das betreffende Grundstück. Bebauungspläne, Gestaltungssatzungen und weitere Satzungen der Landeshauptstadt Wiesbaden finden Sie unter dem unten stehenden Link.
Wie ist der letzte genehmigte Stand der aktuellen Bebauung? Falls keine aktuelle Baugenehmigung vorliegt, gibt das Aktenarchiv hier Auskunft.
Welche Baulasten sind eventuell für die von der Teilung betroffenen Grundstücke eingetragen? Auskünfte dazu erhalten Sie aus dem Online-Baulastenverzeichnis.
Gibt es eventuelle Grunddienstbarkeiten oder andere Belastungen auf dem zu teilenden Grundstück, die einer grundbuchrechtlichen Teilung widersprechen könnten? Diese Information erhalten Sie beim Grundbuchamt. Das Amtsgericht Wiesbaden ist als Grundbuchamt für die in seinem Bereich liegenden Grundstücke zuständig.
Wann ist der richtige Zeitpunkt ein Grundstück zu teilen?
Der ideale Zeitpunkt ist vor dem Einreichen eines Bauantrages, um so eine reibungslose Prüfung, Bescheidung und Ausführung des Vorhabens zu gewährleisten. Ist dies aus zivilrechtlichen Gründen nicht möglich, sollte das Bauvorhaben auf der Grundlage der vorhandenen Grundstückssituation durchgeführt und erst nach abschließender Fertigstellung die Neuaufteilung des Grundstücks vorgenommen werden. Die dabei voraussichtlich entstehenden Verletzungen der öffentlich-rechtlichen Vorschriften können dann beispielsweise über Baulasten, isolierte bauordnungsrechtliche Abweichungsverfahren oder auch planungsrechtliche Befreiungsverfahren im Rahmen eines entsprechenden Antragsverfahrens aufgrund der erfolgten Grundstücksänderung gelöst werden.
Ist eine Grundstücksteilung während der Ausführung eines Bauvorhabens möglich?
Grundstücksteilungen sollten grundsätzlich erfolgen, bevor ein Bauantrag gestelltwird oder nachdem eine Baumaßnahme fertiggestellt worden ist. Durch eine rechtswidrige Grundstücksteilung kann eine bereits erteilte Baugenehmigung ihre Feststellungswirkung, nämlich die hiermit getroffene verbindliche Feststellung, dass das Vorhaben die im Genehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt, verlieren. Wenn also geänderte Grundstücksverhältnisse dazu führen, dass eine Baugenehmigung materiell rechtswidrig wird, muss diese möglicherweise zurückgenommen oder widerrufen werden. Dies kann dazu führen, das eine Baueinstellung verfügt oder einer Beseitigung angeordnet werden muss.
Was ist der Unterschied zwischen einer Teilungsgenehmigung und einer Teilungserklärung?
Bei einer Teilungserklärung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bleibt das Grundstück baurechtlich als einheitliches Grundstück erhalten. Für eine Teilungserklärung nach WEG benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dies kann beispielsweise eine Alternative sein, wenn ein Grundstück mit Wohnbebauung nicht real geteilt werden kann, trotzdem aber eine Aufteilung zivilrechtlicher Art erwünscht ist. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Abgrenzung der jeweiligen Wohnung oder Nutzungseinheit auf dem Grundstück oder innerhalb eines Gebäudes dargelegt.
Welche Unterlagen sind mit dem Antrag auf Teilungsgenehmigung einzureichen?
vollständig ausgefülltes Antragsformular BAB 02 mit Unterschrift des Eigentümers des zuteilenden Grundstückes oder seines Bevollmächtigten;
gegebenenfalls entsprechende Vollmacht
aktueller Auszug (zweifach) aus der amtlichen Liegenschaftskarte, Maßstab 1:500 oder 1:1.000 mit:
Eintragung aller baulichen Anlagen, befestigten Flächen und Abstandsflächen
lage- und maßstabsgerechte Markierung (rote Kreuze) nicht mehr vorhandener Baulichkeiten
Darstellung (rot) genehmigter oder geplanter und freigestellter Gebäude
genauer Eintragung der beabsichtigten Teilungslinie in Rot
Abstandsflächennachweis (zweifach) inklusive Berechnung und Darstellung der Abstandsfläche (grün) im Teilungs- oder einem separatem Plan
bei Teilungen durch Gebäude: Beschreibung, Grundrisse (zweifach)
bei Teilung an Gebäudekanten: Ansichten (zweifach)
gegebenenfalls weitere separat geforderte Unterlagen
Die Gebühr für die Erteilung einer Teilungsgenehmigung werden auf der Basis der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Hessen nach Zeitaufwand ermittelt und sind unter anderem abhängig vom Bodenwert und dem Zeitaufwand (ausschlaggebend ist hier der Prüfumfang). Sie beträgt mindestens 100 bis maximal 2.500 Euro.
Die Gebühren für die Erteilung eines Negativzeugnisses betragen zwischen 100 bis 250 Euro.
Weitere Informationen finden Sie auch Merkblatt des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen Hinweise und Erläuterungen zur Teilungsgenehmigung und Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 7 HBO.
