يلزم الحصول على ترخيص التقسيم الفرعي إذا كان جزء من العقار سيصبح عقارًا منفصلاً له صحيفة تسجيل أرض خاصة به أو سيتم تخصيصه لعقار آخر. يجب ألا يترتب على ذلك أي شروط مخالفة لقانون البناء.
تقسيم الممتلكات وتفويض القسمة
يمكن أن تتألف قطع الأراضي من قطعة أرض واحدة أو أكثر مدرجة في سجل الأراضي تحت رقم تسلسلي. إذا كانت هذه القطع مدرجة في السجل العقاري تحت نفس الرقم التسلسلي، فإنها تُعتبر أيضاً ملكية واحدة بموجب قانون البناء. أما إذا كانت مدرجة في السجل العقاري تحت رقم تسلسلي مختلف، فإنها تعتبر قطع أراضٍ مختلفة.
وينظم قانون البناء في هيسن (HBO) تقسيم قطع الأراضي بموجب المادة 7 - ووفقاً لذلك، يلزم الحصول على تصريح تقسيم من مفتشية البناء لتقسيم قطعة أرض تم تطويرها أو تمت الموافقة على تطويرها أو يمكن تطويرها على أساس الإعفاء من الموافقة.
طلب تقسيم الممتلكات / تفويض القسمة
عندما يتم تقديم طلب لتقسيم عقار وفقًا للمادة 7 HBO، تتحقق مفتشية البناء مما إذا كان التقسيم المقصود سيستمر في الامتثال لأحكام قانون البناء في هيسن أو القوانين الصادرة على أساس قانون البناء في هيسن.
كقاعدة عامة، يجب أن يؤدي التقسيم إلى إنشاء عقارات معقولة وقابلة للاستخدام ومستقلة بشكل دائم يمكن إدارتها بشكل مستقل عن العقارات الأخرى. يجب أن يكون التقسيم المخطط للأرض متوافقًا مع القانون حتى يتم الترخيص له. لذلك تقوم مفتشية البناء بالتحقق مما إذا كان التقسيم المخطط للأرض يتوافق مع لوائح البناء. وهذا يتعلق، على سبيل المثال، بمساحات المسافات، والحماية من الحرائق ووصول فرق الإطفاء، وطرق الوصول إلى العقارات، وتأمين أماكن وقوف السيارات في كل عقار. وهذا يمكن أن يعني، على سبيل المثال، أن تكون هناك حاجة إلى إدخالات إيجار المباني. كما أن تقسيم العقار في نطاق خطة التطوير يجب ألا يخلق أي شروط تتعارض مع أحكام خطة التطوير هذه.
هناك متطلبات رسمية للتطبيق. وترد هذه المتطلبات في القسم 7 (3) HBO ومرسوم تقديم البناء، والذي يحتوي أيضًا على نموذج الطلب الإلزامي. لا يمكن أن يتعلق طلب تقسيم العقار إلا بعقار واحد فقط. إذا كان سيتم تقسيم عدة قطع من الأرض، فيجب تقديم طلب منفصل إلى مفتشية البناء لكل قطعة أرض.
فقط بعد الحصول على إذن التقسيم يمكن للمساح المعين من قبل الحكومة أو مكتب مسح آخر أن يقوم في النهاية بإجراء التقسيم الفعلي للعقار وإنشاء القطع الجديدة في سجل الملكية.
شهادة براءة الذمة
وكخيار إضافي لتقسيم العقار، ينص القانون التنظيمي التنظيمي العالي على أنه يجب أن يشهد مكتب المسح بأن التقسيم غير قابل للاعتراض بموجب لوائح البناء وفقًا للمادة 15 (2) الجملة 1 من قانون المسح والمعلومات الجغرافية في هيسن.
يتم إصدار شهادة الخلو هذه من قبل مكتب المساحة المعين من قبل الجمهور. لا تصدر هيئة تفتيش البناء شهادات براءة الذمة.
العقارات غير المستغلة
في حالة تقسيم قطعة أرض غير مستغلة يجب إصدار شهادة سلبية. يمكن إصدار الشهادة السلبية من قبل كل من هيئة الإشراف على البناء ومكاتب المساحة. يتم إصدار الشهادة السلبية من قبل هيئة الإشراف على البناء بنفس طريقة إصدار ترخيص التقسيم على أساس طلب التقسيم.
الأسئلة المتداولة - الأسئلة الشائعة
متى تكون رخصة القسم مطلوبة؟
يتطلب تقسيم العقار ترخيصًا إذا كان العقار المعني مبنيًا بالفعل، أو تمت الموافقة على تطويره أو إذا كان العقار قد تم البناء عليه كجزء من إعفاء من الموافقة (المادة 64 HBO). تُعتبر قطعة الأرض مبنية إذا كان هناك مبنى واحد على الأقل موجود بالفعل أو قيد الإنشاء. حجم المبنى غير ذي صلة.
ما هي الحالات التي لا يلزم فيها الحصول على ترخيص التقسيم؟
شهادة براءة الذمة
لا يلزم الحصول على ترخيص التقسيم الفرعي إذا كان مكتب إدارة الأراضي المسؤول أو المساح المعين من قبل الحكومة قد شهد بأن التقسيم الفرعي المخطط له غير قابل للاعتراض بموجب لوائح البناء. وتعادل شهادة براءة الذمة ترخيص التقسيم الفرعي.
الاستثناءات
يتم تنظيم الاستثناءات التي لا يتطلب فيها التقسيم ترخيصًا من السلطة المشرفة على البناء أو شهادة براءة ذمة في القسم 7 (1) الجملة 2 رقم 1 و2 HBO. على سبيل المثال، لا يلزم الحصول على ترخيص بالتقسيم الفرعي إذا تم تنفيذ التقسيم الفرعي في إجراءات إدارية بموجب القانون العام، مثل إجراءات إعادة التخصيص أو نزع الملكية، أو إذا كانت الحكومة الاتحادية أو الولاية أو البلدية التي لديها سلطة الإشراف على المباني الخاصة بها مشاركة في التقسيم الفرعي.
متى يتم رفض ترخيص التقسيم؟
الاستثناءات
سيتم رفض الموافقة وفقًا للقسم 7 (2) HBO إذا أدى التقسيم إلى وضع يتعارض مع لوائح البناء، على سبيل المثال إذا لم يكن هناك مدخل مرور أو غير كافٍ، أو إذا كان هناك نقص في المساحات المطلوبة لتجاوز خدمة الإطفاء أو إذا كان هناك انخفاض غير قانوني في مناطق الخلوص، أو عدم وجود جدران حريق أو مقصورات حريق عند توجيه حدود العقار في منطقة المباني القائمة، أو أماكن وقوف السيارات.
ما هي العلاقة مع طلب البناء؟
إن وجود قطعة أرض بناء إلزامي لتقديم طلب البناء ومنح رخصة البناء. يرتبط جواز المشروع بموجب قانون البناء ارتباطاً مباشراً بقطعة الأرض التي سيُقام عليها المشروع. وينطبق هذا على وجه الخصوص على مساحات التخليص المطلوبة، ومسافات الحماية من الحرائق، والتطوير وكثافة البناء بالمعنى المقصود في قانون تخطيط البناء.
ولذلك، لا يجوز إجراء أي تغييرات على قطعة أرض البناء أثناء إجراء إذن التخطيط الجاري. قد تعني التغييرات أنه قد يتعيّن استبدال جميع مستندات طلب البناء، الأمر الذي من شأنه أن يطيل وقت المعالجة بشكل كبير - قد تعني التغييرات الكبيرة أن المشروع المتقدم به لم يعد مؤهلاً للموافقة عليه.
ما الذي يجب التحقق منه قبل تقديم الطلب؟
يجب أن يكون التقسيم المزمع للأرض متوافقاً مع القانون حتى يكون مؤهلاً للحصول على الترخيص. لذلك يجب على المالكين أو مقدمي الطلبات التحقق مما يلي قبل تقديم الطلب:
ما هي الأسس القانونية مثل HBO و BauGB وخطط التطوير والقوانين الملزمة قانونًا التي تنطبق على العقار المعني. يمكن العثور على خطط التطوير وقوانين التصميم والقوانين الأخرى لعاصمة ولاية فيسبادن تحت الرابط أدناه.
ما هي آخر حالة معتمدة للتطوير الحالي؟ إذا لم يتوفر تصريح بناء حالي، فإن أرشيف الملف سيوفر معلومات هنا.
ما هي أعباء البناء التي قد تكون مسجلة للعقارات المتأثرة بالتقسيم؟ يمكنك الحصول على معلومات عن ذلك من سجل أعباء البناء على الإنترنت.
هل هناك أي حقوق ارتفاق أو أعباء أخرى على العقار المراد تقسيمه يمكن أن تتعارض مع التقسيم بموجب قانون تسجيل الأراضي؟ يمكنك الحصول على هذه المعلومات من السجل العقاري. محكمة فيسبادن المحلية هي السجل العقاري المسؤول عن العقارات في منطقتها.
الوقت المثالي هو قبل تقديم طلب البناء لضمان سلاسة المراجعة والقرار وتنفيذ المشروع. إذا لم يكن ذلك ممكنًا لأسباب تتعلق بالقانون المدني، فينبغي تنفيذ مشروع البناء على أساس وضع العقار الحالي ولا ينبغي إعادة تقسيم العقار إلا بعد الانتهاء النهائي. يمكن بعد ذلك حل أي مخالفات للوائح القانون العام التي من المحتمل أن تنشأ، على سبيل المثال، عن طريق رهن البناء، أو إجراءات الانحراف المعزولة بموجب لوائح البناء أو إجراءات الإعفاء بموجب قانون التخطيط كجزء من إجراءات الطلبات المقابلة على أساس التغيير الذي طرأ على العقار.
هل من الممكن تقسيم قطعة أرض أثناء تنفيذ مشروع بناء؟
يجب دائمًا تقسيم قطع الأراضي قبلتقديمطلب البناء أو بعد اكتمال مشروع البناء. يمكن أن يؤدي التقسيم غير القانوني للأرض إلى فقدان رخصة البناء التي تم منحها بالفعل لأثرها الإعلاني، أي القرار الملزم بأن المشروع يستوفي متطلبات القانون العام التي يجب فحصها في إجراءات الموافقة. ولذلك، إذا أدى تغير ظروف الملكية إلى أن يصبح ترخيص البناء غير قانوني من الناحية المادية، فقد يتعين سحبه أو إلغاؤه. وقد يؤدي ذلك إلى إيقاف البناء أو الأمر بإزالته.
ما الفرق بين رخصة التقسيم وإعلان التقسيم؟
في حالة إعلان التقسيم وفقًا لقانون الوحدات السكنية الألمانية (WEG)، يظل العقار عقارًا واحدًا بموجب قانون البناء. لإعلان التقسيم وفقًا لقانون WEG، تحتاج إلى شهادة إتمام. يمكن أن يكون هذا بديلاً، على سبيل المثال، إذا كان العقار الذي يحتوي على مبانٍ سكنية لا يمكن تقسيمه بالفعل، ولكن التقسيم بموجب القانون المدني مرغوب فيه مع ذلك. تحدد شهادة الفصل حدود الشقة أو وحدة الانتفاع المعنية في العقار أو داخل المبنى.
ما هي المستندات التي يجب تقديمها مع طلب الحصول على إذن القسمة؟
استمارة الطلب BAB 02 مستوفاة بالكامل معتوقيع مالك العقار المراد تخصيصه أو من ينوب عنه المفوض;
التوكيل الرسمي، إن وجد
مستخرج حالي (من نسختين) من خريطة الملكية الرسمية بمقياس رسم 1:500 أو 1:1,000 مع
تدوين جميع المباني والمناطق المرصوفة والمناطق البعيدة
تحديد الموقع ومقياس الرسم (تقاطعات حمراء) للمباني التي لم تعد موجودة
تصوير (باللون الأحمر) للمباني المصرح بها أو المخطط لها والمستثناة
الإدخال الدقيق لخط التقسيم المقصود باللون الأحمر
إثبات مساحة التخليص (نسختان) بما في ذلك حساب وتصوير مساحة التخليص (باللون الأخضر) في مخطط التقسيم أو مخطط منفصل
للتقسيمات عبر المباني: الوصف ومخططات الطوابق (نسختان)
يتم احتساب رسوم إصدار ترخيص التقسيم الفرعي على أساس جدول الرسوم الإدارية العامة لولاية هيسن وفقًا للوقت المطلوب، ويعتمد، من بين أمور أخرى، على قيمة الأرض والوقت المطلوب (العامل الحاسم هنا هو نطاق المعاينة). وتبلغ 100 يورو كحد أدنى إلى 2500 يورو كحد أقصى.
تتراوح رسوم إصدار شهادة سلبية بين 100 و250 يورو.
يمكن العثور على مزيد من المعلومات في نشرة وزارة الاقتصاد والطاقة والنقل والإسكان في هيسن معلومات وتوضيحات حول ترخيص التقسيم وشهادة التخليص وفقًا للمادة 7 HBO.
