Άδεια υποδιαίρεσης απαιτείται εάν μέρος ενός ακινήτου πρόκειται να γίνει ξεχωριστό ακίνητο με δικό του φύλλο κτηματολογίου ή πρόκειται να κατανεμηθεί σε άλλο ακίνητο. Αυτό δεν πρέπει να οδηγεί σε όρους που αντιβαίνουν στην οικοδομική νομοθεσία.
Διανομή περιουσίας και άδεια διανομής
Τα οικόπεδα μπορεί να αποτελούνται από ένα ή περισσότερα αγροτεμάχια που καταχωρίζονται στο κτηματολόγιο με αύξοντα αριθμό. Εάν τα εν λόγω αγροτεμάχια είναι καταχωρημένα στο κτηματολόγιο με τον ίδιο αύξοντα αριθμό, θεωρούνται επίσης ως μία ιδιοκτησία σύμφωνα με την οικοδομική νομοθεσία. Εάν είναι καταχωρημένα στο κτηματολόγιο με διαφορετικούς αύξοντες αριθμούς, αποτελούν διαφορετικά οικόπεδα.
Ο οικοδομικός κώδικας της Έσσης (HBO) ρυθμίζει τη διαίρεση των οικοπέδων στο άρθρο 7 - σύμφωνα με αυτό, απαιτείται άδεια διαίρεσης από την επιθεώρηση δόμησης για τη διαίρεση ενός οικοπέδου που έχει αναπτυχθεί ή του οποίου η ανάπτυξη έχει εγκριθεί ή που μπορεί να αναπτυχθεί βάσει εξαίρεσης από την έγκριση.
Αίτηση για διανομή περιουσίας / άδεια διανομής
Όταν υποβάλλεται αίτηση για τη διαίρεση ενός ακινήτου σύμφωνα με το άρθρο 7 HBO, η επιθεώρηση δόμησης ελέγχει αν η σκοπούμενη διαίρεση θα συνεχίσει να συμμορφώνεται με τις διατάξεις του Εσσαϊκού Οικοδομικού Κώδικα ή των νόμων που εκδίδονται βάσει του Εσσαϊκού Οικοδομικού Κώδικα.
Κατά γενικό κανόνα, η διαίρεση πρέπει να οδηγεί στη δημιουργία μόνιμα λογικών, χρηστικών, ανεξάρτητων ιδιοκτησιών που μπορούν να διαχειρίζονται ανεξάρτητα από άλλες ιδιοκτησίες. Η σχεδιαζόμενη διαίρεση γης πρέπει να είναι σύμφωνη με το νόμο προκειμένου να εγκριθεί. Συνεπώς, η επιθεώρηση δόμησης ελέγχει αν η σχεδιαζόμενη διαίρεση γης είναι σύμφωνη με τους οικοδομικούς κανονισμούς. Αυτό αφορά, για παράδειγμα, τις περιοχές απόστασης, την πυροπροστασία και την πρόσβαση της πυροσβεστικής υπηρεσίας, τους δρόμους πρόσβασης στις ιδιοκτησίες και την εξασφάλιση θέσεων στάθμευσης σε κάθε ιδιοκτησία. Αυτό μπορεί να σημαίνει, για παράδειγμα, ότι απαιτούνται εγγραφές στο συμβόλαιο μίσθωσης οικοδομής. Επίσης, η διαίρεση ενός ακινήτου στο πλαίσιο ενός σχεδίου ανάπτυξης δεν πρέπει να δημιουργεί όρους που έρχονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του εν λόγω σχεδίου ανάπτυξης.
Υπάρχουν τυπικές απαιτήσεις για την αίτηση. Αυτές ορίζονται στο άρθρο 7 παράγραφος 3 του HBO και στο διάταγμα υποβολής οικοδομικών σχεδίων, το οποίο περιέχει επίσης το υποχρεωτικό έντυπο αίτησης. Η αίτηση διαχωρισμού ενός ακινήτου μπορεί να αφορά πάντα μόνο ένα ακίνητο. Εάν πρόκειται να διαιρεθούν περισσότερα οικόπεδα, πρέπει να υποβληθεί ξεχωριστή αίτηση στην επιθεώρηση δόμησης για κάθε οικόπεδο.
Μόνο μετά τη λήψη της άδειας διαχωρισμού μπορεί ένας δημόσια διορισμένος τοπογράφος ή ένα άλλο τοπογραφικό γραφείο να πραγματοποιήσει τελικά τον πραγματικό διαχωρισμό του ακινήτου και να δημιουργήσει τα νέα αγροτεμάχια στο κτηματολόγιο.
Πιστοποιητικό εκκαθάρισης
Ως περαιτέρω επιλογή για τη διαίρεση ενός ακινήτου, ο HBO ορίζει ότι ένα τοπογραφικό γραφείο πρέπει να πιστοποιεί ότι η διαίρεση δεν επιδέχεται αντιρρήσεις από τους οικοδομικούς κανονισμούς σύμφωνα με το άρθρο 15 παράγραφος 2 πρόταση 1 του νόμου περί τοπογραφίας και γεωπληροφορικής της Έσσης.
Το εν λόγω πιστοποιητικό έγκρισης εκδίδεται από δημόσια διορισμένο τοπογραφικό γραφείο. Η επιθεώρηση δόμησης δεν εκδίδει πιστοποιητικά έγκρισης.
Μη ανεπτυγμένα ακίνητα
Εάν πρόκειται να διαιρεθεί ένα αδόμητο οικόπεδο, πρέπει να εκδοθεί αρνητικό πιστοποιητικό. Το αρνητικό πιστοποιητικό μπορεί να εκδοθεί τόσο από την εποπτική αρχή δόμησης όσο και από τα τοπογραφικά γραφεία. Το αρνητικό πιστοποιητικό εκδίδεται από την εποπτική αρχή δόμησης με τον ίδιο τρόπο που εκδίδεται και η άδεια διαίρεσης βάσει αίτησης διαίρεσης.
Συχνές ερωτήσεις - FAQs
Πότε απαιτείται άδεια διαίρεσης;
Για τη διαίρεση ενός ακινήτου απαιτείται άδεια εάν το εν λόγω ακίνητο είναι ήδη οικοδομημένο, έχει εγκριθεί η ανάπτυξη ή το ακίνητο μπορεί να οικοδομηθεί στο πλαίσιο εξαίρεσης από την έγκριση (άρθρο 64 HBO). Ένα οικόπεδο θεωρείται ότι είναι δομημένο, εάν υπάρχει ήδη τουλάχιστον ένα κτίριο σε αυτό ή βρίσκεται υπό ανέγερση. Το μέγεθος του κτιρίου δεν έχει σημασία.
Σε ποιες περιπτώσεις δεν απαιτείται άδεια διαίρεσης;
Πιστοποιητικό εκκαθάρισης
Δεν απαιτείται άδεια υποδιαίρεσης εάν η αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης ή ένας δημόσια διορισμένος τοπογράφος έχει πιστοποιήσει ότι η σχεδιαζόμενη υποδιαίρεση δεν επιδέχεται αντιρρήσεις σύμφωνα με τους οικοδομικούς κανονισμούς. Το πιστοποιητικό έγκρισης ισοδυναμεί με άδεια υποδιαίρεσης.
Εξαιρέσεις
Οι εξαιρέσεις στις οποίες η διαίρεση δεν απαιτεί άδεια από την εποπτική αρχή δόμησης ή πιστοποιητικό εκκαθάρισης ρυθμίζονται στο άρθρο 7 παράγραφος 1 πρόταση 2 αριθ. 1 και 2 HBO. Για παράδειγμα, δεν απαιτείται άδεια κατάτμησης εάν η κατάτμηση πραγματοποιείται στο πλαίσιο διοικητικών διαδικασιών δημοσίου δικαίου, όπως διαδικασίες αναδασμού ή απαλλοτρίωσης, ή εάν στην κατάτμηση εμπλέκεται η ομοσπονδιακή κυβέρνηση, το κρατίδιο ή ένας δήμος με δική του εποπτική αρχή δόμησης.
Πότε απορρίπτεται η άδεια διαίρεσης;
Εξαιρέσεις
Η έγκριση θα απορρίπτεται σύμφωνα με το άρθρο 7 (2) HBO εάν η διαίρεση οδηγεί σε κατάσταση που αντιβαίνει στους οικοδομικούς κανονισμούς, π.χ. εάν δεν υπάρχει ή δεν επαρκεί η ανάπτυξη της κυκλοφορίας, εάν δεν υπάρχουν οι απαιτούμενοι χώροι για την παράκαμψη της πυροσβεστικής υπηρεσίας ή εάν υπάρχει παράνομη μείωση των χώρων ελεύθερου χώρου, έλλειψη πυροδιαφραγμάτων ή πυροδιαμερισμάτων κατά την καθοδήγηση ενός ορίου ιδιοκτησίας στην περιοχή των υφιστάμενων κτιρίων, χώροι στάθμευσης.
Ποια είναι η σύνδεση με μια αίτηση οικοδομής;
Η ύπαρξη οικοπέδου είναι υποχρεωτική για την υποβολή αίτησης οικοδομής και τη χορήγηση οικοδομικής άδειας. Το επιτρεπτό ενός έργου σύμφωνα με την οικοδομική νομοθεσία συνδέεται άμεσα με το οικοδομικό τεμάχιο στο οποίο πρόκειται να ανεγερθεί. Αυτό ισχύει ιδίως για τις απαιτούμενες ελεύθερες επιφάνειες, τις αποστάσεις πυροπροστασίας, την ανάπτυξη και την πυκνότητα δόμησης κατά την έννοια της οικοδομικής νομοθεσίας.
Ως εκ τούτου, κατά τη διάρκεια μιας εν εξελίξει διαδικασίας έκδοσης οικοδομικής άδειας δεν μπορούν να γίνουν αλλαγές στο οικόπεδο. Οι αλλαγές θα σήμαιναν ότι όλα τα έγγραφα της αίτησης οικοδομής θα έπρεπε ενδεχομένως να αντικατασταθούν, γεγονός που θα επιμήκυνε σημαντικά τους χρόνους επεξεργασίας - σημαντικές αλλαγές μπορεί ακόμη και να σημαίνουν ότι το αιτούμενο έργο δεν είναι πλέον επιλέξιμο για έγκριση.
Τι πρέπει να ελέγχεται πριν από την υποβολή της αίτησης;
Η σχεδιαζόμενη διαίρεση γης πρέπει να είναι σύμφωνη με το νόμο προκειμένου να είναι επιλέξιμη για έγκριση. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες ή οι αιτούντες θα πρέπει να ελέγξουν τα ακόλουθα πριν από την υποβολή της αίτησης:
Ποιες νομικές βάσεις, όπως HBO, BauGB, σχέδια ανάπτυξης και νομικά δεσμευτικοί νόμοι ισχύουν για το εν λόγω ακίνητο. Τα σχέδια ανάπτυξης, τα καταστατικά σχεδιασμού και άλλα καταστατικά της πρωτεύουσας του κρατιδίου Wiesbaden μπορείτε να τα βρείτε στον παρακάτω σύνδεσμο.
Ποια είναι η τελευταία εγκεκριμένη κατάσταση της τρέχουσας ανάπτυξης; Εάν δεν υπάρχει διαθέσιμη τρέχουσα οικοδομική άδεια, το αρχείο αρχείων παρέχει πληροφορίες εδώ.
Ποια οικοδομικά βάρη μπορούν να εγγραφούν για τα ακίνητα που επηρεάζονται από τη διαίρεση; Μπορείτε να λάβετε σχετικές πληροφορίες από το ηλεκτρονικό μητρώο βαρών οικοδομής.
Υπάρχουν οποιεσδήποτε διευκολύνσεις ή άλλα βάρη στο ακίνητο που πρόκειται να διαιρεθεί, τα οποία θα μπορούσαν να συγκρουστούν με μια διαίρεση σύμφωνα με τη νομοθεσία περί κτηματολογίου; Μπορείτε να λάβετε αυτές τις πληροφορίες από το κτηματολόγιο. Το τοπικό δικαστήριο του Wiesbaden είναι το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για τα ακίνητα στην περιοχή του.
Πότε είναι η κατάλληλη στιγμή για τη διανομή ενός ακινήτου;
Ο ιδανικός χρόνος είναι πριν από την υποβολή της αίτησης οικοδομής, ώστε να διασφαλιστεί η ομαλή εξέταση, απόφαση και υλοποίηση του έργου. Εάν αυτό δεν είναι δυνατό για λόγους αστικού δικαίου, το οικοδομικό έργο θα πρέπει να υλοποιηθεί με βάση την υφιστάμενη κατάσταση της ιδιοκτησίας και το ακίνητο θα πρέπει να αναδασμοθετηθεί μόνο μετά την οριστική ολοκλήρωσή του. Τυχόν παραβάσεις κανονισμών δημοσίου δικαίου που ενδέχεται να προκύψουν μπορούν στη συνέχεια να επιλυθούν, για παράδειγμα, μέσω βαρών δόμησης, μεμονωμένων διαδικασιών παρέκκλισης βάσει των κανονισμών δόμησης ή διαδικασιών εξαίρεσης βάσει του πολεοδομικού δικαίου στο πλαίσιο αντίστοιχης διαδικασίας υποβολής αίτησης με βάση τη μεταβολή του ακινήτου.
Είναι δυνατόν να διαιρεθεί ένα οικόπεδο κατά την εκτέλεση ενός οικοδομικού έργου;
Τα οικόπεδα θα πρέπει πάντα να διαιρούνται πριν απότηνυποβολή αίτησης οικοδομής ή μετά την ολοκλήρωση ενός οικοδομικού έργου. Μια παράνομη διαίρεση οικοπέδου μπορεί να προκαλέσει την απώλεια του διαπιστωτικού αποτελέσματος μιας οικοδομικής άδειας που έχει ήδη χορηγηθεί, δηλαδή τη δεσμευτική διαπίστωση ότι το έργο πληροί τις απαιτήσεις δημοσίου δικαίου που πρέπει να εξεταστούν κατά τη διαδικασία έγκρισης. Επομένως, εάν οι μεταβαλλόμενες συνθήκες ιδιοκτησίας έχουν ως αποτέλεσμα μια οικοδομική άδεια να καταστεί ουσιωδώς παράνομη, ενδέχεται να πρέπει να ανακληθεί ή να ανακληθεί. Αυτό μπορεί να οδηγήσει στη διακοπή του κτιρίου ή στην εντολή για την απομάκρυνσή του.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της άδειας κατάτμησης και της δήλωσης κατάτμησης;
Σε περίπτωση δήλωσης διαχωρισμού σύμφωνα με τον γερμανικό νόμο περί συνιδιοκτησίας (WEG), το ακίνητο παραμένει ένα ενιαίο ακίνητο σύμφωνα με το οικοδομικό δίκαιο. Για δήλωση διαχωρισμού σύμφωνα με τον WEG, χρειάζεστε πιστοποιητικό ολοκλήρωσης. Αυτό μπορεί να είναι μια εναλλακτική λύση, για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο με κτίρια κατοικιών δεν μπορεί στην πραγματικότητα να διαιρεθεί, αλλά παρ' όλα αυτά είναι επιθυμητή η διαίρεση σύμφωνα με το αστικό δίκαιο. Η βεβαίωση διαχωρισμού καθορίζει τα όρια του εκάστοτε διαμερίσματος ή της μονάδας χρήσης στο ακίνητο ή εντός ενός κτιρίου.
Ποια έγγραφα πρέπει να υποβληθούν με την αίτηση για άδεια διανομής;
Πλήρως συμπληρωμένο έντυπο αίτησης BAB 02 μετην υπογραφή του ιδιοκτήτη του προς παραχώρηση ακινήτου ή του εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου του,
Αντίστοιχο πληρεξούσιο, κατά περίπτωση
Τρέχον απόσπασμα (εις διπλούν) από τον επίσημο χάρτη ιδιοκτησίας, κλίμακας 1:500 ή 1:1.000 με:
Καταχώρηση όλων των κατασκευών, των πλακόστρωτων χώρων και των απομακρυσμένων περιοχών
Σήμανση θέσης και κλίμακας (κόκκινοι σταυροί) των κτιρίων που δεν υπάρχουν πλέον
απεικόνιση (με κόκκινο χρώμα) των εγκεκριμένων ή σχεδιαζόμενων και εξαιρούμενων κτιρίων
ακριβή καταγραφή της προβλεπόμενης γραμμής διαίρεσης με κόκκινο χρώμα
Απόδειξη της ελεύθερης περιοχής (δύο αντίγραφα) , συμπεριλαμβανομένου του υπολογισμού και της απεικόνισης της ελεύθερης περιοχής (πράσινο) στο σχέδιο διαίρεσης ή σε ξεχωριστό σχέδιο
για διαιρέσεις μέσω κτιρίων: περιγραφή, κατόψεις (δύο αντίγραφα)
για διαχωρισμούς στα άκρα των κτιρίων: Προβολές (δύο αντίγραφα)
Το τέλος για την έκδοση άδειας υποδιαίρεσης υπολογίζεται βάσει του Γενικού Πίνακα Διοικητικών Τελών του κρατιδίου της Έσσης ανάλογα με τον απαιτούμενο χρόνο και εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από την αξία του οικοπέδου και τον απαιτούμενο χρόνο (καθοριστικός παράγοντας εδώ είναι η έκταση του ελέγχου). Ανέρχεται από 100 ευρώ κατ' ελάχιστο έως 2.500 ευρώ κατ' ανώτατο όριο.
Τα τέλη για την έκδοση αρνητικού πιστοποιητικού κυμαίνονται μεταξύ 100 και 250 ευρώ.
Περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να βρείτε στο φυλλάδιο του Υπουργείου Οικονομίας, Ενέργειας, Μεταφορών και Στέγασης της Έσσης Πληροφορίες και επεξηγήσεις σχετικά με την άδεια διαίρεσης και το πιστοποιητικό εκκαθάρισης σύμφωνα με το άρθρο 7 HBO.
