Bir mülkün bir kısmı kendi tapu kayıt sayfasına sahip ayrı bir mülk haline gelecekse veya başka bir mülke tahsis edilecekse, bir alt bölüm ruhsatı gereklidir. Bu, imar kanununa aykırı herhangi bir koşulla sonuçlanmamalıdır.
Mülk bölünmesi ve bölünme yetkisi
Araziler, tapu sicilinde bir seri numarası altında listelenen bir veya daha fazla parselden oluşabilir. Bu parseller tapu sicilinde aynı seri numarası altında listelenmişse, inşaat kanunu kapsamında tek bir mülk olarak kabul edilirler. Tapu sicilinde farklı seri numaraları altında listelenmişlerse, bunlar farklı arazi parselleridir.
Hessen İmar Kanunu (HBO) arsaların bölünmesini 7. madde altında düzenler - buna göre, geliştirilmiş veya geliştirilmesi onaylanmış veya onay muafiyetine dayanarak geliştirilebilecek bir arsanın bölünmesi için inşaat müfettişliğinden bir bölünme izni alınması gerekir.
Mülk bölünmesi için başvuru / bölünme yetkisi
Madde 7 HBO uyarınca bir mülkün bölünmesi için başvuruda bulunulduğunda, yapı denetimi, amaçlanan bölünmenin Hessen Yapı Yasası veya Hessen Yapı Yasası temelinde çıkarılan yasaların hükümlerine uymaya devam edip etmeyeceğini kontrol eder.
Genel bir kural olarak, bir bölünme, kalıcı olarak makul, kullanılabilir, diğer mülklerden bağımsız olarak yönetilebilen bağımsız mülklerin yaratılmasıyla sonuçlanmalıdır. Arazinin planlanan bölünmesine izin verilebilmesi için yasal olarak uygun olması gerekir. Bu nedenle inşaat müfettişliği, planlanan arazi bölünmesinin inşaat yönetmeliklerine uygun olup olmadığını kontrol eder. Bu, örneğin, mesafe alanları, yangından korunma ve itfaiye için erişim, mülklere erişim yolları ve her mülkte park yerlerinin güvence altına alınması ile ilgilidir. Bu, örneğin, bina kira girişlerinin gerekli olduğu anlamına gelebilir. Ayrıca, bir mülkün bir imar planı kapsamında bölünmesi, bu imar planının hükümleriyle çelişen herhangi bir koşul yaratmamalıdır.
Başvuru için resmi gereklilikler vardır. Bunlar Bölüm 7 (3) HBO'da ve zorunlu başvuru formunu da içeren Bina Teslim Kararnamesinde belirtilmiştir. Bir mülkü bölmek için yapılan başvuru sadece bir mülkle ilgili olabilir. Eğer birden fazla arsa bölünecekse, her arsa için yapı denetim birimine ayrı bir başvuru yapılmalıdır.
Ancak taksim izni alındıktan sonra, kamu tarafından atanmış bir bilirkişi veya başka bir bilirkişi bürosu mülkün fiili taksimini gerçekleştirebilir ve yeni parselleri tapu sicilinde oluşturabilir.
Gümrükleme sertifikası
HBO, bir mülkün bölünmesi için başka bir seçenek olarak, Hessen Ölçme ve Jeoinformasyon Yasası'nın 15. maddesinin 2. fıkrasının 1. cümlesi uyarınca, bir ölçme bürosunun bölünmenin inşaat yönetmeliklerine göre sakıncasız olduğunu belgelemesini şart koşmaktadır.
Bu izin belgesi kamu tarafından atanmış bir ölçme dairesi tarafından verilir. İnşaat müfettişliği izin belgesi vermez.
Geliştirilmemiş mülkler
Gelişmemiş bir arsa bölünecekse, olumsuz bir sertifika düzenlenmelidir. Olumsuz sertifika hem yapı denetim makamı hem de harita büroları tarafından verilebilir. Olumsuz sertifika, yapı denetim makamı tarafından, bir bölünme başvurusu temelinde bölünme ruhsatı ile aynı şekilde düzenlenir.
Sıkça sorulan sorular - SSS
Bölüm ruhsatı ne zaman gereklidir?
Bir mülkün bölünmesi, söz konusu mülk üzerinde halihazırda inşaat yapılmışsa, bir geliştirme onaylanmışsa veya mülk onay muafiyetinin bir parçası olarak inşa edilebiliyorsa izin gerektirir (Bölüm 64 HBO). Bir arsa üzerinde en az bir bina varsa ya da inşa halindeyse o arsa üzerinde inşaat yapılmış sayılır. Binanın büyüklüğü önemli değildir.
Hangi durumlarda bölünme ruhsatı gerekli değildir?
Gümrükleme sertifikası
Sorumlu arazi yönetim ofisi veya kamu tarafından atanmış bir bilirkişi, planlanan alt bölümün inşaat yönetmelikleri kapsamında sakıncasız olduğunu onaylamışsa, alt bölüm ruhsatı gerekli değildir. İzin belgesi, alt bölüm ruhsatına eşdeğerdir.
İstisnalar
Bölünmenin yapı denetim makamının iznini veya bir izin belgesini gerektirmediği istisnai durumlar Madde 7 (1) cümle 2 no. 1 ve 2 HBO'da düzenlenmiştir. Örneğin, yeniden tahsis veya kamulaştırma işlemleri gibi kamu hukuku kapsamındaki idari işlemlerde veya federal hükümet, eyalet veya kendi yapı denetim otoritesine sahip bir belediyenin bölünmeye dahil olması durumunda bölünme ruhsatı gerekmez.
Bölünme ruhsatı ne zaman reddedilir?
İstisnalar
Bölüm 7 (2) HBO uyarınca, bölünmenin bina yönetmeliklerine aykırı bir durumla sonuçlanması halinde, örneğin trafik erişiminin olmaması veya yetersiz olması, itfaiye baypası için gerekli alanların olmaması veya mevcut binalar, park alanları alanında bir mülk sınırı yönlendirildiğinde boşluk alanlarında, eksik yangın duvarlarında veya yangın bölmelerinde yasalara aykırı bir azalma olması halinde onay reddedilecektir.
Bir bina uygulaması ile bağlantısı nedir?
Bir inşaat başvurusunun sunulması ve inşaat izninin verilmesi için bir inşaat arsasının varlığı zorunludur. Bir projenin imar kanunu kapsamında izin verilebilirliği, üzerine inşa edileceği arsa ile doğrudan ilişkilidir. Bu durum özellikle gerekli boşluk alanları, yangından korunma mesafeleri, imar ve yapı planlama kanunu anlamında yapı yoğunluğu için geçerlidir.
Bu nedenle, devam eden bir planlama izni prosedürü sırasında bina arsasında hiçbir değişiklik yapılamaz. Değişiklikler, tüm bina başvuru belgelerinin değiştirilmesi gerekebileceği anlamına gelir ve bu da işlem sürelerini önemli ölçüde uzatır - önemli değişiklikler, başvurulan projenin artık onay için uygun olmadığı anlamına bile gelebilir.
Başvuru yapmadan önce nelerin kontrol edilmesi gerekir?
Planlanan arazi bölünmesinin izin almaya uygun olması için yasalara uygun olması gerekmektedir. Bu nedenle mal sahipleri veya başvuru sahipleri başvuru yapmadan önce aşağıdakileri kontrol etmelidir:
Söz konusu mülk için HBO, BauGB, imar planları ve yasal olarak bağlayıcı tüzükler gibi hangi yasal dayanakların geçerli olduğu. Eyalet başkenti Wiesbaden'in imar planları, tasarım tüzükleri ve diğer tüzükleri aşağıdaki bağlantıda bulunabilir.
Mevcut geliştirmenin en son onaylanmış durumu nedir? Güncel bir inşaat ruhsatı mevcut değilse, dosya arşivi burada bilgi sağlayacaktır.
Bölünmeden etkilenen mülkler için hangi bina yükümlülükleri kaydedilebilir? Bu konuda çevrimiçi bina takyidatları kaydından bilgi edinebilirsiniz.
Bölünecek mülk üzerinde tapu kanunu uyarınca bir bölünme ile çelişebilecek herhangi bir irtifak hakkı veya başka bir takyidat var mı? Bu bilgileri tapu sicilinden edinebilirsiniz. Wiesbaden Yerel Mahkemesi, kendi bölgesindeki mülklerden sorumlu tapu sicilidir.
İdeal zaman, projenin sorunsuz bir şekilde incelenmesi, karara bağlanması ve gerçekleştirilmesi için inşaat başvurusunun yapılmasından önceki zamandır. Medeni hukuk nedenleriyle bu mümkün değilse, inşaat projesi mevcut mülkiyet durumu temelinde yürütülmeli ve mülk ancak nihai olarak tamamlandıktan sonra yeniden düzenlenmelidir. Bu süreçte ortaya çıkması muhtemel kamu hukuku düzenlemelerine ilişkin ihlaller, örneğin bina takyidatları, imar yönetmelikleri kapsamında izole sapma prosedürleri veya planlama hukuku kapsamında muafiyet prosedürleri yoluyla, mülkte yapılan değişikliğe dayalı olarak ilgili başvuru prosedürünün bir parçası olarak çözülebilir.
Bir bina projesinin yürütülmesi sırasında bir arsanın bölünmesi mümkün müdür?
Araziler her zaman bir inşaat başvurusuyapılmadanönce veya bir inşaat projesi tamamlandıktan sonra bölünmelidir. Arazinin hukuka aykırı bir şekilde bölünmesi, halihazırda verilmiş olan bir inşaat izninin beyan edici etkisini, yani projenin onay prosedüründe incelenmesi gereken kamu hukuku gerekliliklerini yerine getirdiğine dair bağlayıcı tespitini kaybetmesine neden olabilir. Bu nedenle, değişen mülkiyet koşulları bir inşaat izninin maddi olarak hukuka aykırı hale gelmesine neden olursa, iznin geri çekilmesi veya iptal edilmesi gerekebilir. Bu da binanın durdurulmasına veya yıkılmasına karar verilmesine yol açabilir.
Bölünme ruhsatı ile bölünme beyanı arasındaki fark nedir?
Alman Kat Mülkiyeti Yasası (WEG) uyarınca bir bölünme beyanı durumunda, mülk inşaat yasası kapsamında tek bir mülk olarak kalır. WEG uyarınca bir bölünme beyanı için bir tamamlama sertifikasına ihtiyacınız vardır. Bu, örneğin, konut binaları olan bir mülk fiilen bölünemiyorsa, ancak yine de medeni hukuk uyarınca bir bölünme isteniyorsa bir alternatif olabilir. Ayırma belgesi, mülk üzerindeki veya bir bina içindeki ilgili dairenin veya kullanım biriminin sınırlarını belirler.
Bölünme izni başvurusu ile birlikte hangi belgeler sunulmalıdır?
Tahsis edilecek mülkün sahibinin veya yetkili temsilcisinin imzasıyla birlikte eksiksiz doldurulmuş BAB 02 başvuru formu;
varsa ilgili vekaletname
Resmi mülkiyet haritasından 1:500 veya 1:1,000 ölçekli güncel alıntı (iki kopya halinde):
Tüm yapıların, asfalt alanların ve mesafe alanlarının girişi
Artık var olmayan binaların konum ve ölçek işaretleri (kırmızı çarpılar)
izin verilen veya planlanan ve muaf tutulan binaların tasviri (kırmızı)
Amaçlanan bölme hattının tam olarak kırmızı renkte girilmesi
Hesaplama ve bölme planında veya ayrı bir plandaaçıklık alanının (yeşil) gösterimi dahil olmak üzere açıklık alanınınkanıtı (iki kopya)
binalardan geçen bölümler için: açıklama, kat planları (iki kopya)
bina kenarlarındaki bölünmeler için: Görünümler (iki kopya)
Bölünme ruhsatı düzenleme ücreti, Hessen Eyaleti Genel İdari Ücret Tarifesi temelinde gerekli süreye göre hesaplanır ve diğer şeylerin yanı sıra arazi değerine ve gerekli süreye bağlıdır (burada belirleyici faktör incelemenin kapsamıdır). En az 100 ila en fazla 2.500 Euro tutarındadır.
Olumsuz sertifika düzenleme ücretleri 100 ila 250 avro arasındadır.
Daha fazla bilgi için Hessen Ekonomi, Enerji, Ulaştırma ve Konut Bakanlığı'nın HBO Madde 7'ye göre bölme ruhsatı ve izin belgesi hakkındaki bilgi ve açıklamaları içeren broşürüne bakabilirsiniz.
