Zezwolenie na podział jest wymagane, jeśli część nieruchomości ma stać się odrębną nieruchomością z własnym arkuszem księgi wieczystej lub ma zostać przydzielona do innej nieruchomości. Nie może to skutkować żadnymi warunkami sprzecznymi z prawem budowlanym.
Podział nieruchomości i zezwolenie na podział
Działki mogą składać się z jednej lub więcej działek, które są wymienione w rejestrze gruntów pod numerem seryjnym. Jeśli działki te są wymienione w rejestrze gruntów pod tym samym numerem seryjnym, są one również uważane za jedną nieruchomość zgodnie z prawem budowlanym. Jeśli są one wymienione w rejestrze gruntów pod różnymi numerami seryjnymi, są to różne działki.
Heski kodeks budowlany (HBO) reguluje podział działek w sekcji 7 - zgodnie z tym, pozwolenie na podział od inspektoratu budowlanego jest wymagane w przypadku podziału działki, która została zabudowana lub której zabudowa została zatwierdzona lub która może zostać zabudowana na podstawie zwolnienia z zatwierdzenia.
Wniosek o podział majątku / zezwolenie na podział
W przypadku złożenia wniosku o podział nieruchomości zgodnie z sekcją 7 HBO, inspektorat budowlany sprawdza, czy zamierzony podział będzie nadal zgodny z przepisami Heskiego Kodeksu Budowlanego lub przepisami wydanymi na podstawie Heskiego Kodeksu Budowlanego.
Co do zasady, w wyniku podziału muszą powstać trwale uzasadnione, nadające się do wykorzystania, niezależne nieruchomości, które mogą być zarządzane niezależnie od innych nieruchomości. Planowany podział gruntu musi być zgodny z prawem, aby mógł zostać zatwierdzony. Inspektorat budowlany sprawdza zatem, czy planowany podział gruntu jest zgodny z przepisami budowlanymi. Dotyczy to na przykład odległości, ochrony przeciwpożarowej i dostępu dla straży pożarnej, dróg dojazdowych do nieruchomości i zabezpieczenia miejsc parkingowych na każdej nieruchomości. Może to oznaczać na przykład, że wymagane są wpisy do umowy najmu budynku. Podział nieruchomości w ramach planu zagospodarowania nie może również stwarzać warunków sprzecznych z postanowieniami tego planu.
Istnieją wymogi formalne dotyczące wniosku. Są one określone w sekcji 7 (3) HBO i dekrecie o zgłoszeniu budynku, który zawiera również obowiązkowy formularz wniosku. Wniosek o podział nieruchomości może dotyczyć tylko jednej nieruchomości. Jeśli ma zostać podzielonych kilka działek, należy złożyć osobny wniosek do inspektoratu budowlanego dla każdej działki.
Dopiero po otrzymaniu zezwolenia na podział geodeta wyznaczony publicznie lub inne biuro geodezyjne może ostatecznie przeprowadzić faktyczny podział nieruchomości i utworzyć nowe działki w rejestrze nieruchomości.
Certyfikat odprawy celnej
Jako kolejną opcję podziału nieruchomości, HBO przewiduje, że biuro geodezyjne musi zaświadczyć, że podział nie budzi zastrzeżeń w świetle przepisów budowlanych zgodnie z § 15 (2) zdanie 1 heskiej ustawy o geodezji i geoinformacji.
Zaświadczenie o braku zastrzeżeń wydawane jest przez publiczne biuro geodezyjne. Inspektorat budowlany nie wydaje certyfikatów zgodności.
Nieruchomości niezabudowane
Jeśli niezabudowana działka ma zostać podzielona, konieczne jest wydanie negatywnego zaświadczenia. Zaświadczenie negatywne może zostać wydane zarówno przez organ nadzoru budowlanego, jak i urząd geodezyjny. Zaświadczenie negatywne jest wydawane przez organ nadzoru budowlanego w taki sam sposób, jak pozwolenie na podział na podstawie wniosku o podział.
Często zadawane pytania - FAQ
Kiedy wymagana jest licencja dywizji?
Podział nieruchomości wymaga zezwolenia, jeśli dana nieruchomość jest już zabudowana, inwestycja została zatwierdzona lub nieruchomość może zostać zabudowana w ramach zwolnienia z zatwierdzenia (sekcja 64 HBO). Działkę uznaje się za zabudowaną, jeżeli znajduje się na niej lub jest w budowie co najmniej jeden budynek. Wielkość budynku nie ma znaczenia.
W jakich przypadkach licencja na podział nie jest wymagana?
Certyfikat odprawy celnej
Zezwolenie na podział nie jest wymagane, jeśli właściwy urząd gospodarki gruntami lub publicznie wyznaczony geodeta zaświadczył, że planowany podział nie budzi zastrzeżeń w świetle przepisów budowlanych. Zaświadczenie o braku zastrzeżeń jest równoważne z pozwoleniem na podział.
Wyjątki
Wyjątki, w których podział nie wymaga zezwolenia organu nadzoru budowlanego lub świadectwa dopuszczenia, są uregulowane w § 7 (1) zdanie 2 nr 1 i 2 HBO. Na przykład, zezwolenie na podział nie jest wymagane, jeśli podział jest przeprowadzany w ramach procedur administracyjnych prawa publicznego, takich jak procedury realokacji lub wywłaszczenia, lub jeśli w podział zaangażowany jest rząd federalny, kraj związkowy lub gmina z własnym organem nadzoru budowlanego.
Kiedy odmawia się licencji na podział?
Wyjątki
Zatwierdzenie zostanie odrzucone zgodnie z sekcją 7 (2) HBO, jeśli podział spowoduje sytuację, która narusza przepisy budowlane, np. w przypadku braku lub nieodpowiedniego dostępu do ruchu drogowego, braku wymaganych obszarów dla obwodnicy straży pożarnej lub w przypadku niezgodnego z prawem zmniejszenia prześwitu, braku ścian przeciwpożarowych lub przegród przeciwpożarowych, gdy granica nieruchomości przebiega w obszarze istniejących budynków, miejsc parkingowych.
Jaki jest związek z aplikacją budowlaną?
Istnienie działki budowlanej jest obowiązkowe do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę i udzielenia pozwolenia na budowę. Dopuszczalność projektu w świetle prawa budowlanego jest bezpośrednio związana z działką budowlaną, na której ma on zostać wzniesiony. Dotyczy to w szczególności wymaganych wolnej przestrzeni, odległości przeciwpożarowych, zabudowy i gęstości zabudowy w rozumieniu prawa budowlanego.
W związku z tym nie można dokonywać żadnych zmian na działce budowlanej w trakcie trwającej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zmiany oznaczałyby konieczność wymiany całej dokumentacji wniosku o pozwolenie na budowę, co znacznie wydłużyłoby czas rozpatrywania wniosku - znaczące zmiany mogą nawet oznaczać, że wnioskowany projekt nie kwalifikuje się już do zatwierdzenia.
Co należy sprawdzić przed złożeniem wniosku?
Planowany podział gruntu musi być zgodny z prawem, aby kwalifikować się do uzyskania zezwolenia. Właściciele lub wnioskodawcy powinni zatem sprawdzić następujące kwestie przed złożeniem wniosku:
Jakie podstawy prawne, takie jak HBO, BauGB, plany zagospodarowania i prawnie wiążące statuty mają zastosowanie do danej nieruchomości. Plany zagospodarowania przestrzennego, ustawy projektowe i inne ustawy stolicy kraju związkowego Wiesbaden można znaleźć pod poniższym linkiem.
Jaki jest najnowszy zatwierdzony status bieżącej inwestycji? Jeśli aktualne pozwolenie na budowę nie jest dostępne, archiwum plików dostarczy informacji na ten temat.
Jakie obciążenia budowlane mogą być zarejestrowane dla nieruchomości objętych podziałem? Informacje na ten temat można uzyskać z internetowego rejestru obciążeń budowlanych.
Czy na nieruchomości, która ma zostać podzielona, znajdują się służebności lub inne obciążenia, które mogą kolidować z podziałem na mocy prawa ksiąg wieczystych? Informacje na ten temat można uzyskać w rejestrze gruntów. Sąd rejonowy w Wiesbaden jest sądem wieczystoksięgowym odpowiedzialnym za nieruchomości na swoim obszarze.
Kiedy jest właściwy moment na podział nieruchomości?
Idealnym momentem jest czas przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, aby zapewnić sprawne rozpatrzenie, wydanie decyzji i realizację projektu. Jeśli nie jest to możliwe ze względów cywilnoprawnych, projekt budowlany powinien być realizowany w oparciu o istniejącą sytuację majątkową, a zmiana przeznaczenia nieruchomości powinna nastąpić dopiero po jej ostatecznym zakończeniu. Wszelkie naruszenia przepisów prawa publicznego, które mogą się pojawić, można następnie rozwiązać, na przykład za pomocą obciążeń budowlanych, odizolowanych procedur odstępstw na mocy przepisów budowlanych lub procedur zwolnień na mocy prawa planowania w ramach odpowiedniej procedury składania wniosków w oparciu o zmianę nieruchomości.
Czy można podzielić działkę w trakcie realizacji inwestycji budowlanej?
Podział działki powinien być zawsze dokonany przed złożeniemwniosku o pozwolenie na budowę lub po wykonaniu projektu budowlanego. Niezgodny z prawem podział gruntu może spowodować, że wydane już pozwolenie na budowę utraci swój skutek deklaratoryjny, czyli wiążące ustalenie, że projekt spełnia wymogi publicznoprawne, które należy zbadać w procedurze zatwierdzania. W związku z tym, jeśli zmienione warunki własnościowe spowodują, że pozwolenie na budowę stanie się istotnie niezgodne z prawem, może być konieczne jego cofnięcie lub uchylenie. Może to prowadzić do wstrzymania budowy lub nakazania jej usunięcia.
Jaka jest różnica między licencją na podział a deklaracją podziału?
W przypadku oświadczenia o podziale zgodnie z niemiecką ustawą o kondominium (WEG) nieruchomość pozostaje jedną nieruchomością w rozumieniu prawa budowlanego. W przypadku oświadczenia o podziale zgodnie z WEG potrzebne jest zaświadczenie o ukończeniu budowy. Może to być alternatywa, na przykład, jeśli nieruchomość z budynkami mieszkalnymi nie może zostać faktycznie podzielona, ale mimo to pożądany jest podział zgodnie z prawem cywilnym. Zaświadczenie o podziale określa granice danego mieszkania lub jednostki użytkowej na nieruchomości lub w budynku.
Jakie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem o zezwolenie na podział?
Kompletnie wypełniony formularz wniosku BAB 02 zpodpisem właściciela nieruchomości, która ma zostać przydzielona lub jego upoważnionego przedstawiciela;
odpowiednie pełnomocnictwo, jeśli dotyczy
Aktualny wyciąg (w dwóch egzemplarzach) z oficjalnej mapy nieruchomości w skali 1:500 lub 1:1,000:
Wpisem wszystkich budowli, obszarów utwardzonych i obszarów oddalonych
oznaczenie położenia i skali (czerwone krzyżyki) budynków, które już nie istnieją
zaznaczenie (na czerwono) budynków dopuszczonych do użytkowania lub planowanych i wyłączonych z użytkowania
dokładny wpis zamierzonej linii podziału w kolorze czerwonym
Dowód powierzchni wolnej (dwa egzemplarze) , w tym obliczenie i przedstawienie powierzchni wolnej (kolor zielony) na planie podziału lub na oddzielnym planie
w przypadku podziałów przez budynki: opis, rzuty kondygnacji (dwa egzemplarze)
dla podziałów na krawędziach budynku: widoki (dwa egzemplarze)
Opłata za wydanie zezwolenia na podział jest obliczana na podstawie ogólnej tabeli opłat administracyjnych kraju związkowego Hesja w zależności od wymaganego czasu i zależy między innymi od wartości gruntu i wymaganego czasu (decydującym czynnikiem jest tutaj zakres kontroli). Wynosi ona od minimum 100 do maksimum 2.500 euro.
Opłaty za wydanie negatywnego certyfikatu wynoszą od 100 do 250 euro.
Dalsze informacje można znaleźć w ulotce Heskiego Ministerstwa Gospodarki, Energii, Transportu i Mieszkalnictwa Informacje i wyjaśnienia dotyczące pozwolenia na podział i zaświadczenia o odprawie celnej zgodnie z § 7 HBO.
