Лицензия на раздел необходима, если часть объекта недвижимости становится отдельным объектом с собственным листом земельной книги или выделяется в другой объект. При этом не должно возникать никаких условий, противоречащих строительному законодательству.
Раздел имущества и разрешение на раздел
Земельные участки могут состоять из одного или нескольких участков земли, внесенных в земельную книгу под порядковым номером. Если эти участки внесены в земельную книгу под одним и тем же порядковым номером, то в соответствии со строительным законодательством они рассматриваются как один объект недвижимости. Если они внесены в земельную книгу под разными порядковыми номерами, то это разные земельные участки.
Строительный кодекс Гессена (HBO) регулирует раздел земельных участков в разделе 7 - в соответствии с ним для раздела участка земли, который уже застроен, застройка которого была одобрена или может быть застроена на основании освобождения от одобрения, требуется разрешение строительной инспекции на раздел.
Заявление на раздел имущества / разрешение на раздел
Когда подается заявление о разделе имущества в соответствии с разделом 7 HBO, строительная инспекция проверяет, будет ли предполагаемое разделение соответствовать положениям Гессенского строительного кодекса или законам, изданным на основе Гессенского строительного кодекса.
По общему правилу, в результате раздела должны быть созданы постоянно обоснованные, пригодные для использования, независимые объекты недвижимости, которыми можно управлять независимо от других объектов. Для получения разрешения на планируемый раздел земли необходимо, чтобы он соответствовал требованиям законодательства. Поэтому строительная инспекция проверяет, соответствует ли планируемый раздел земли строительным нормам и правилам. Это касается, например, расстояния между участками, противопожарной защиты и доступа для пожарной бригады, подъездных путей к объектам недвижимости и обеспечения парковочных мест на каждом участке. Это может означать, например, что необходимо заключить договор аренды здания. Кроме того, разделение недвижимости в рамках плана развития не должно создавать условий, противоречащих положениям этого плана развития.
Существуют формальные требования к заявке. Они изложены в разделе 7 (3) HBO и в постановлении о подаче заявки на строительство, которое также содержит обязательную форму заявки. Заявление о разделе участка может относиться только к одному участку. Если необходимо разделить несколько земельных участков, в строительную инспекцию должно быть подано отдельное заявление на каждый участок.
Только после получения разрешения на раздел имущества назначенный государством сюрвейер или другое сюрвейерское бюро может произвести фактический раздел имущества и создать новые участки в реестре имущества.
Сертификат допуска
В качестве еще одного варианта раздела недвижимости HBO предусматривает, что геодезическое бюро должно подтвердить, что раздел не вызывает возражений по строительным нормам и правилам в соответствии с предложением 1 § 15 (2) Закона Гессена о геодезии и геоинформации.
Этот сертификат выдается назначенным государством геодезическим бюро. Строительная инспекция не выдает сертификаты о допуске.
Незастроенная недвижимость
Если планируется разделить незастроенный участок земли, необходимо получить отрицательный сертификат. Отрицательный сертификат может быть выдан как органом строительного надзора, так и геодезическими службами. Отрицательный сертификат выдается органом строительного надзора так же, как и лицензия на раздел, на основании заявления о разделе.
Часто задаваемые вопросы - FAQ
Когда требуется лицензия на разделение?
Раздел участка требует разрешения, если на данном участке уже ведется строительство, было получено разрешение на застройку или участок может быть застроен в рамках освобождения от разрешения (раздел 64 HBO). Участок считается застроенным, если на нем уже есть или строится хотя бы одно здание. Размер здания не имеет значения.
В каких случаях лицензия на разделение не требуется?
Сертификат допуска
Лицензия на раздел не требуется, если ответственное управление по землеустройству или назначенный государством геодезист подтвердили, что планируемый раздел не вызывает возражений в соответствии со строительными нормами. Сертификат о разрешении эквивалентен лицензии на подразделение.
Исключения
Исключения, при которых для раздела не требуется разрешение органа надзора за строительством или сертификат допуска, регулируются в разделе 7 (1) предложение 2 № 1 и 2 HBO. Например, лицензия на раздел не требуется, если раздел осуществляется в рамках административных процедур, предусмотренных публичным правом, таких как процедуры перераспределения или экспроприации, или если в разделе участвует федеральное правительство, штат или муниципалитет с собственным органом строительного надзора.
В каких случаях отказывают в выдаче дивизионной лицензии?
Исключения
В соответствии с разделом 7 (2) HBO в утверждении будет отказано, если в результате раздела возникнет ситуация, противоречащая строительным нормам и правилам, например, если отсутствует или недостаточен доступ транспорта, если отсутствуют необходимые площади для объезда пожарной службы или если незаконно уменьшены площади просвета, отсутствуют противопожарные стены или пожарные отсеки при прохождении границы участка в районе существующих зданий, парковочные места.
Как это связано со строительным приложением?
Наличие участка под застройку является обязательным условием для подачи заявления на строительство и получения разрешения на строительство. Допустимость проекта в соответствии со строительным законодательством напрямую связана с участком, на котором он должен быть возведен. Это касается, в частности, требуемых свободных зон, противопожарных расстояний, застройки и плотности застройки в смысле закона о планировании застройки.
Таким образом, во время процедуры получения разрешения на строительство нельзя вносить изменения в участок под застройку. Изменения могут привести к необходимости замены всех документов на строительство, что значительно увеличит время рассмотрения заявки, а значительные изменения могут привести к тому, что заявленный проект больше не будет подлежать утверждению.
Что необходимо проверить перед подачей заявки?
Чтобы получить разрешение на планируемый раздел земли, он должен соответствовать требованиям законодательства. Поэтому перед подачей заявления владельцам или заявителям следует проверить следующее:
Какие правовые основы, такие как HBO, BauGB, планы застройки и обязательные для исполнения законы, применимы к данному объекту недвижимости. С планами развития, законами о проектировании и другими законами столицы земли Висбаден можно ознакомиться по ссылке ниже.
Каков последний утвержденный статус текущей застройки? Если действующее разрешение на строительство отсутствует, информацию можно найти в файловом архиве .
Какие строительные обременения могут быть зарегистрированы для объектов, затронутых разделением? Информацию об этом можно получить из онлайн-реестра обременений зданий.
Существуют ли сервитуты или другие обременения на разделяемой собственности, которые могут противоречить разделу в соответствии с законом о земельной книге? Эту информацию можно получить в земельном кадастре. Местный суд Висбадена является земельным кадастром, отвечающим за недвижимость на его территории.
Когда наступает подходящий момент для раздела имущества?
Идеальное время - до подачи заявки на строительство, чтобы обеспечить беспрепятственное рассмотрение, принятие решения и реализацию проекта. Если это невозможно по причинам гражданско-правового характера, проект строительства должен быть реализован на основе существующей ситуации с недвижимостью, а перезонирование объекта должно быть произведено только после окончательного завершения строительства. Любые нарушения публично-правовых норм, которые могут возникнуть, могут быть затем устранены, например, путем обременения здания, изолированных процедур отклонения в соответствии со строительными нормами и правилами или процедур исключения в соответствии с законодательством о планировании в рамках соответствующей процедуры подачи заявления, основанной на изменении объекта недвижимости.
Можно ли разделить участок земли во время реализации строительного проекта?
Разделение земельных участков всегда должно проводиться доподачизаявления на строительство или после завершения строительства. Незаконный раздел земли может привести к тому, что уже выданное разрешение на строительство потеряет свою декларативную силу, а именно обязательное определение того, что проект соответствует публично-правовым требованиям, которые должны быть рассмотрены в рамках процедуры утверждения. Таким образом, если изменившиеся условия собственности приводят к тому, что разрешение на строительство становится существенно незаконным, оно может быть отозвано или аннулировано. Это может привести к остановке строительства или предписанию о его демонтаже.
В чем разница между лицензией на раздел и декларацией о разделе?
В случае декларации о разделе в соответствии с Законом о кондоминиумах (WEG) недвижимость остается единым объектом в соответствии со строительным законодательством. Для декларации о разделе в соответствии с WEG необходим сертификат о завершении строительства. Это может быть альтернативой, например, если недвижимость с жилыми домами фактически не может быть разделена, но разделение по гражданскому праву все же желательно. В свидетельстве о разделении указываются границы соответствующей квартиры или единицы использования на участке или в здании.
Какие документы должны быть представлены вместе с заявкой на получение разрешения на разделение?
Полностью заполненная форма заявления BAB 02 сподписью владельца недвижимости, подлежащей выделению, или его уполномоченного представителя;
соответствующая доверенность, если применимо
Актуальная выписка (в двух экземплярах) из официальной карты собственности, масштаб 1:500 или 1:1,000 с:
нанесение всех строений, площадей с твердым покрытием и расстояний между ними
обозначение положения и масштаба (красные крестики) зданий, которые больше не существуют
обозначение (красным цветом) разрешенных или запланированных и освобожденных зданий
Точное нанесение предполагаемой линии разделения красным цветом
Подтверждение наличия свободной площади (два экземпляра) , включая расчет и изображение свободной площади (зеленый цвет) на плане раздела или отдельном плане
для разделения через здания: описание, поэтажные планы (два экземпляра)
для разделений по краям зданий: виды (два экземпляра)
Плата за выдачу лицензии на подразделение рассчитывается на основании Общей шкалы административных сборов земли Гессен в зависимости от времени, которое требуется, и зависит, в частности, от стоимости земли и требуемого времени (решающим фактором здесь является объем проверки). Минимальная сумма составляет от 100 до 2500 евро.
Плата за выдачу отрицательного сертификата составляет от 100 до 250 евро.
Дополнительную информацию можно найти в брошюре Министерства экономики, энергетики, транспорта и жилищного строительства Гессена "Информация и разъяснения о лицензии на раздел и сертификате на разделение" в соответствии с § 7 HBO.
