Se necesita una licencia de subdivisión si parte de una propiedad va a convertirse en una propiedad independiente con su propia hoja del registro de la propiedad o va a asignarse a otra propiedad. Esto no debe dar lugar a condiciones contrarias a la ley de edificación.
División de bienes y autorización de división
Las parcelas pueden estar formadas por una o varias parcelas inscritas en el Registro de la Propiedad con un número de orden. Si estas parcelas están inscritas en el registro de la propiedad con el mismo número de serie, también se consideran una sola propiedad en virtud de la ley de edificación. Si figuran en el Registro de la Propiedad con números de serie diferentes, se trata de parcelas distintas.
La Ley de Ordenación de la Edificación de Hesse (HBO) regula la división de parcelas en su artículo 7, según el cual se requiere un permiso de división de la inspección de obras para la división de una parcela urbanizada o cuya urbanización haya sido aprobada o que pueda urbanizarse sobre la base de una exención de aprobación.
Solicitud de división de bienes / autorización de división
Cuando se presenta una solicitud para dividir una propiedad de conformidad con el artículo 7 HBO, la inspección de obras comprueba si la división prevista seguirá cumpliendo las disposiciones del Código de la Edificación de Hesse o las leyes promulgadas sobre la base del Código de la Edificación de Hesse.
Por regla general, una división debe dar lugar a la creación de propiedades independientes, utilizables y razonables de forma permanente que puedan gestionarse independientemente de otras propiedades. Para ser autorizada, la parcelación prevista debe ser conforme a derecho. Por lo tanto, la inspección de obras comprueba si el proyecto de división del terreno cumple las normas de construcción. Esto afecta, por ejemplo, a las zonas de distanciamiento, la protección contra incendios y el acceso de los bomberos, las vías de acceso a las propiedades y el aseguramiento de las plazas de aparcamiento en cada propiedad. Esto puede significar, por ejemplo, que se requieran entradas de arrendamiento de edificios. Además, la división de una propiedad en el ámbito de un plan de urbanización no debe crear condiciones que contradigan las disposiciones de dicho plan.
Existen requisitos formales para la solicitud. Éstos se establecen en el artículo 7 (3) de la Ordenanza de división de fincas y en el Decreto de división de fincas, que también contiene el formulario de solicitud obligatorio. La solicitud de división de una propiedad sólo puede referirse a una propiedad. Si se van a dividir varias parcelas, debe presentarse a la inspección de obras una solicitud distinta para cada parcela.
Sólo después de haber recibido la autorización de división, un perito designado públicamente u otra oficina topográfica puede finalmente llevar a cabo la división real de la propiedad y crear las nuevas parcelas en el registro de la propiedad.
Certificado de visto bueno
Como opción adicional para dividir una propiedad, la Ley de topografía y geoinformación de Hesse estipula que una oficina de topografía debe certificar que la división es inobjetable con arreglo a las normas de construcción, de conformidad con el artículo 15, apartado 2, frase 1, de la Ley de topografía y geoinformación de Hesse.
Este certificado es expedido por una oficina de agrimensura de designación pública. La inspección de obras no expide certificados de visto bueno.
Inmuebles sin edificar
Si se va a dividir un terreno no urbanizado, debe expedirse un certificado negativo. El certificado negativo puede ser expedido tanto por la autoridad supervisora de la construcción como por las oficinas topográficas. La autoridad supervisora de la construcción expide el certificado negativo del mismo modo que la licencia de subdivisión sobre la base de una solicitud de subdivisión.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se necesita una licencia de división?
La división de una propiedad requiere aprobación si la propiedad en cuestión ya está edificada, si se ha aprobado una urbanización o si la propiedad puede edificarse en el marco de una exención de aprobación (artículo 64 de la HBO). Se considera que un terreno está edificado si ya existe al menos un edificio o está en construcción. El tamaño del edificio es irrelevante.
¿En qué casos no es necesaria una licencia de división?
Certificado de visto bueno
No es necesario obtener una licencia de subdivisión si la oficina responsable de la gestión del suelo o un topógrafo designado públicamente ha certificado que la subdivisión prevista no presenta objeciones con arreglo a la normativa sobre construcción. El certificado de aprobación equivale a una licencia de subdivisión.
Excepciones
Las excepciones en las que la división no requiere autorización de la autoridad supervisora de la construcción o un certificado de visto bueno se regulan en el artículo 7 (1) frase 2 nº 1 y 2 HBO. Por ejemplo, no se requiere licencia de subdivisión si la subdivisión se lleva a cabo en procedimientos administrativos de derecho público, como procedimientos de reasignación o expropiación, o si en la subdivisión participa el Gobierno federal, el Estado federado o un municipio con autoridad de supervisión de la construcción propia.
¿Cuándo se deniega una licencia de división?
Excepciones
Se denegará la autorización de conformidad con el apartado 2 del artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación si la división da lugar a una situación que contraviene las normas de edificación, por ejemplo, si no hay acceso de tráfico o éste es inadecuado, si faltan las zonas necesarias para la circunvalación del servicio de bomberos o si se reducen ilegalmente las zonas libres, faltan muros cortafuegos o compartimentos de incendios cuando el límite de la propiedad discurre por la zona de edificios existentes, plazas de aparcamiento.
¿Cuál es la relación con una solicitud de construcción?
La existencia de un solar es obligatoria para la presentación de una solicitud de construcción y la concesión de una licencia de obras. La admisibilidad de un proyecto en virtud de la ley de edificación está directamente relacionada con la parcela en la que se va a construir. Esto se aplica en particular a las zonas libres requeridas, las distancias de protección contra incendios, el desarrollo y la densidad de construcción en el sentido de la ley de ordenación de la edificación.
Por lo tanto, no se pueden realizar cambios en la parcela durante un procedimiento de licencia de obras en curso. Los cambios significarían que habría que sustituir todos los documentos de la solicitud de edificación, lo que alargaría considerablemente los plazos de tramitación; los cambios significativos pueden incluso significar que el proyecto solicitado ya no sea susceptible de aprobación.
¿Qué hay que comprobar antes de presentar una solicitud?
El proyecto de parcelación debe ajustarse a la legalidad para poder optar a la autorización. Por lo tanto, los propietarios o solicitantes deben comprobar lo siguiente antes de presentar una solicitud:
Qué bases jurídicas como HBO, BauGB, planes de desarrollo y estatutos legalmente vinculantes se aplican a la propiedad en cuestión. Los planes de desarrollo, estatutos de diseño y otros estatutos de la capital del estado de Wiesbaden se pueden encontrar en el siguiente enlace.
¿Cuál es el último estado aprobado de la urbanización actual? Si no se dispone de ningún permiso de construcción actual, el archivo de expedientes proporcionará información al respecto.
¿Qué cargas de construcción pueden registrarse para las propiedades afectadas por la división? Puede obtener información al respecto en el registro en línea de cargas de construcción.
¿Existen servidumbres u otros gravámenes sobre la propiedad que se va a dividir que pudieran entrar en conflicto con una división conforme a la ley del registro de la propiedad? Puede obtener esta información en el registro de la propiedad. El Juzgado de Primera Instancia de Wiesbaden es el registro de la propiedad responsable de las fincas de su demarcación.
¿Cuándo es el momento adecuado para dividir una propiedad?
El momento ideal es antes de presentar una solicitud de construcción para garantizar un examen, decisión y realización del proyecto sin problemas. Si esto no es posible por motivos de derecho civil, el proyecto de construcción debe llevarse a cabo sobre la base de la situación existente de la propiedad y ésta no debe recalificarse hasta después de la finalización definitiva. Las posibles infracciones de las normas de derecho público que puedan surgir pueden resolverse entonces, por ejemplo, mediante gravámenes de la edificación, procedimientos aislados de desviación con arreglo a las normas de edificación o procedimientos de exención con arreglo a la legislación urbanística en el marco de un procedimiento de solicitud correspondiente basado en la modificación de la propiedad.
¿Es posible dividir un terreno durante la ejecución de un proyecto de construcción?
Las parcelas deben dividirse siempre antes depresentaruna solicitud de construcción o una vez finalizado el proyecto de construcción. Una división ilegal del terreno puede hacer que una licencia de obras ya concedida pierda su efecto declarativo, es decir, la determinación vinculante de que el proyecto cumple los requisitos de derecho público que deben examinarse en el procedimiento de aprobación. Por lo tanto, si los cambios en la situación de la propiedad hacen que una licencia de obras sea materialmente ilegal, es posible que tenga que ser retirada o revocada. Esto puede dar lugar a que se paralice la construcción o se ordene su retirada.
¿Qué diferencia hay entre una licencia de partición y una declaración de partición?
En el caso de una declaración de división con arreglo a la Ley alemana de Propiedad Horizontal (WEG), la propiedad sigue siendo una única propiedad con arreglo a la ley de edificación. Para una declaración de división conforme a la WEG, necesita un certificado de finalización de obra. Esta puede ser una alternativa, por ejemplo, si una propiedad con edificios residenciales no puede dividirse realmente, pero se desea, no obstante, una división con arreglo al Derecho civil. El certificado de segregación establece los límites de la respectiva vivienda o unidad de utilización en la propiedad o dentro de un edificio.
¿Qué documentos deben adjuntarse a la solicitud de autorización de división?
Formulario de solicitud BAB 02 debidamente cumplimentado conla firma del propietario del inmueble que se va a adjudicar o de su representante autorizado;
poder notarial correspondiente, si procede
Extracto actual (por duplicado) del mapa oficial de la propiedad, escala 1:500 o 1:1.000 con:
Inscripción de todas las estructuras, zonas pavimentadas y distanciadas
posición y marcado a escala (cruces rojas) de los edificios que ya no existen
representación (en rojo) de los edificios autorizados o previstos y de los edificios exentos
Entrada exacta de la línea de división prevista en rojo
Prueba de la zona libre (dos copias) , incluido el cálculo y la representación de la zona libre (verde) en el plano de división o en un plano aparte
para divisiones a través de edificios: descripción, planos de planta (dos copias)
para divisiones en los bordes de los edificios Vistas (dos copias)
La tasa por la expedición de una licencia de subdivisión se calcula sobre la base del baremo general de tasas administrativas del Estado federado de Hesse en función del tiempo necesario y depende, entre otras cosas, del valor del terreno y del tiempo requerido (el factor decisivo en este caso es el alcance de la inspección). Asciende a un mínimo de 100 y un máximo de 2.500 euros.
Las tasas por la expedición de un certificado negativo oscilan entre 100 y 250 euros.
Encontrará más información en el folleto del Ministerio de Economía, Energía, Transportes y Vivienda de Hesse Información y explicaciones sobre la licencia de división y el certificado de liquidación según el artículo 7 de la HBO.
