Un permis de division est nécessaire lorsqu'une partie d'un terrain doit devenir un terrain indépendant avec son propre feuillet du registre foncier ou être attribuée à un autre terrain. Il ne doit pas en résulter de situations contraires au droit de la construction.
Division de terrain et autorisation de division
Les terrains peuvent être constitués d'une ou de plusieurs parcelles inscrites au registre foncier sous un même numéro d'ordre. Si ces parcelles figurent au registre foncier sous le même numéro d'ordre, elles sont également considérées comme un seul terrain du point de vue du droit de la construction. S'ils figurent au registre foncier sous des numéros d'ordre différents, il s'agit de terrains distincts.
Le Hessische Bauordnung (HBO) réglemente les divisions de terrains sous le § 7 - selon lequel la division d'un terrain qui est construit ou dont la construction est approuvée ou qui peut être construit en raison d'une exemption d'approbation, nécessite une autorisation de division délivrée par l'autorité de contrôle de la construction.
Demande de division de terrain / autorisation de division
Lors d'une demande de division d'un terrain conformément au § 7 HBO, l'autorité de contrôle de la construction vérifie si la division envisagée permet de continuer à respecter les prescriptions du règlement de construction de Hesse ou des lois adoptées sur la base du règlement de construction de Hesse.
En principe, une division doit permettre d'obtenir durablement des terrains raisonnables, utilisables, autonomes et exploitables indépendamment d'autres terrains. Pour être autorisée, la division de terrain prévue doit être conforme à la législation. C'est pourquoi le service de contrôle de la construction vérifie si la division de terrain prévue est conforme aux dispositions légales en matière de construction. Cela concerne par exemple les distances, la protection contre les incendies et l'accès pour les pompiers, les accès aux terrains et la sécurisation des places de stationnement sur chaque terrain. Cela peut signifier, par exemple, que des inscriptions de charges de construction sont nécessaires. De même, la division d'un terrain situé dans le champ d'application d'un plan d'urbanisme ne doit pas créer de conditions contraires aux dispositions de ce plan d'urbanisme.
Des prescriptions de forme sont fixées pour la présentation de la demande. Celles-ci découlent du § 7 alinéa 3 HBO, ainsi que du décret sur les documents de construction, qui contient également le formulaire de demande introduit de manière obligatoire. La demande de division de terrain ne peut concerner qu'un seul terrain à la fois. Si plusieurs terrains doivent être divisés, une demande indépendante doit être déposée pour chaque terrain auprès du service de contrôle de la construction.
Ce n'est qu'après l'obtention de l'autorisation de division qu'un géomètre agréé ou un autre service de mensuration peut procéder définitivement au morcellement proprement dit du terrain et former les nouvelles parcelles dans le cadastre des biens fonciers.
Certificat de non objection
La HBO prévoit une autre possibilité de division d'un terrain, à savoir qu'un service de mensuration, conformément au § 15 alinéa 2 phrase 1 de la loi sur la mensuration et la géoinformation de Hesse, certifie que la division ne pose pas de problème du point de vue du droit de la construction.
Cette attestation de non-opposition est délivrée par un bureau de géomètres agréé. Le service de contrôle de la construction ne délivre pas de certificats de non-objection.
Terrains non bâtis
Si un terrain non bâti doit être divisé, il est nécessaire d'obtenir un certificat négatif. Le certificat négatif peut être délivré aussi bien par l'autorité de surveillance des travaux publics que par les services du cadastre. Le certificat négatif est délivré par l'autorité de surveillance des travaux publics, tout comme le permis de diviser, sur la base d'une demande de division.
Foire aux questions - FAQs
Quand un permis de diviser est-il nécessaire ?
Une division de terrain nécessite une autorisation si le terrain concerné est déjà construit, si une construction est approuvée ou si le terrain peut être construit dans le cadre d'une exemption d'autorisation (§ 64 HBO). Un terrain est considéré comme construit lorsqu'au moins une construction y existe ou est en cours de construction. La taille de la construction n'a pas d'importance.
Dans quels cas un permis de diviser n'est-il pas nécessaire ?
Certificat de non objection
Un permis de division n'est pas nécessaire si l'Office de gestion des sols compétent ou un géomètre agréé a attesté que la division prévue ne pose pas de problème du point de vue du droit de la construction. L'attestation de non-opposition est assimilée à l'autorisation de division.
Exceptions
Les exceptions dans lesquelles la division ne nécessite pas d'autorisation de la part de l'autorité de surveillance des travaux publics ou d'attestation de non-objection sont régies par le § 7 alinéa 1 phrase 2 n° 1 et 2 HBO. Ainsi, aucune autorisation de division n'est requise lorsque la division est effectuée dans le cadre de procédures administratives de droit public, telles que les procédures de remembrement ou d'expropriation, ou lorsque l'État fédéral, le Land ou une commune disposant de sa propre autorité de contrôle des constructions participe à la division.
Quand un permis de diviser est-il refusé ?
Exceptions
L'approbation est refusée conformément au § 7 alinéa 2 HBO si la division entraîne une situation contraire au règlement de construction, par exemple en cas d'absence ou d'insuffisance de la desserte routière, d'absence de surfaces nécessaires pour la déviation des pompiers ou de réduction illégale des distances, d'absence de murs coupe-feu ou de compartiments coupe-feu lors du tracé d'une limite de propriété à proximité de bâtiments existants, de places de stationnement.
Quel est le lien avec une demande de permis de construire ?
L'existence d'un terrain à bâtir est obligatoire pour le dépôt d'une demande de permis de construire et la délivrance d'un permis de construire. Dans ce contexte, l'admissibilité d'un projet au regard du droit de la construction est directement liée au terrain à bâtir sur lequel il doit être érigé. Cela vaut en particulier pour les distances requises, les distances de sécurité incendie, la viabilisation et la densité de construction au sens du droit de l'urbanisme.
Par conséquent, aucune modification ne peut être apportée au terrain à bâtir pendant une procédure de permis de construire en cours. Des modifications importantes peuvent même avoir pour conséquence que le projet demandé ne peut plus être autorisé.
Que faut-il vérifier avant de déposer une demande ?
La division de terrain prévue doit être conforme à la loi pour pouvoir être approuvée. C'est pourquoi les propriétaires ou les demandeurs doivent vérifier les points suivants avant de déposer leur demande :
Quelles sont les bases légales telles que la HBO, le BauGB (code de la construction), les plans d'urbanisme ainsi que les statuts en vigueur qui s'appliquent au terrain concerné ? Vous trouverez les plans d'urbanisme, les règlements d'aménagement et autres règlements de la ville de Wiesbaden en cliquant sur le lien ci-dessous.
Quel est le dernier état autorisé de la construction actuelle ? S'il n'existe pas de permis de construire actuel, les archives du dossier vous renseigneront ici.
Quelles charges foncières sont éventuellement enregistrées pour les terrains concernés par la division ? Vous pouvez obtenir des informations à ce sujet en consultant le registre des charges foncières en ligne.
Existe-t-il d'éventuelles servitudes ou autres charges sur le terrain à diviser qui pourraient s'opposer à une division au sens du registre foncier ? Vous obtiendrez cette information auprès du bureau du registre foncier. Le tribunal d'instance de Wiesbaden est compétent en tant qu'office du registre foncier pour les terrains situés dans son domaine.
Le moment idéal est avant le dépôt d'une demande de permis de construire, afin de garantir un examen, une décision et une exécution sans problème du projet. Si cela n'est pas possible pour des raisons de droit civil, il convient de réaliser le projet de construction sur la base de la situation foncière existante et de ne procéder au redécoupage du terrain qu'après son achèvement. Les violations des règles de droit public qui en résulteront probablement pourront alors être résolues, par exemple, par le biais de charges foncières, de procédures de dérogation isolées au droit de la construction ou encore de procédures de dérogation au droit de l'urbanisme dans le cadre d'une procédure de demande correspondante sur la base de la modification du terrain effectuée.
Une division de terrain est-elle possible pendant l'exécution d'un projet de construction ?
Les divisions de terrain devraient en principe être effectuées avantledépôt d'une demande de permis de construire ou après l'achèvement d'une construction. Une division illégale du terrain peut faire perdre à un permis de construire déjà délivré son effet de constatation, à savoir la constatation contraignante que le projet remplit les exigences de droit public à examiner dans le cadre de la procédure d'autorisation. Par conséquent, si la situation du terrain a changé et qu'un permis de construire devient matériellement illégal, il peut être nécessaire de le retirer ou de l'annuler. Dans ce cas, il peut être nécessaire de suspendre la construction ou d'ordonner sa suppression.
Quelle est la différence entre un permis de diviser et une déclaration de division ?
Dans le cas d'une déclaration de division selon la loi sur la copropriété (WEG), le terrain reste, du point de vue du droit de la construction, un terrain unique. Pour une déclaration de partage selon la WEG, vous avez besoin d'un certificat de clôture. Cela peut par exemple être une alternative lorsqu'un terrain avec des habitations ne peut pas être divisé en termes réels, mais qu'une répartition de type civil est tout de même souhaitée. Le certificat d'isolement présente la délimitation de chaque appartement ou unité d'utilisation sur le terrain ou au sein d'un bâtiment.
Quels sont les documents à fournir avec la demande de permis de diviser ?
le formulaire de demande BAB 02 dûment rempli etsigné par le propriétaire du terrain à attribuer ou par son mandataire;
le cas échéant, procuration correspondante
Extrait actuel (en deux exemplaires) de la carte officielle du terrain, échelle 1:500 ou 1:1.000 avec :
l'inscription de toutes les constructions, des surfaces revêtues et des surfaces de dégagement
marquage à l'échelle et en position (croix rouges) des constructions qui n'existent plus
représentation (en rouge) des bâtiments autorisés ou prévus et dégagés
inscription précise en rouge de la ligne de division prévue
justificatif de la distance (en deux exemplaires) , y compris le calcul et la représentation de la distance (en vert) dans le plan de division ou dans un plan séparé
en cas de division par des bâtiments : description, plans (en double)
en cas de division par des arêtes de bâtiments : Vues (en double)
le cas échéant, autres documents requis séparément
Les frais pour la délivrance d'une autorisation de division sont calculés sur la base du règlement général des frais administratifs du Land de Hesse en fonction du temps passé et dépendent entre autres de la valeur du terrain et du temps passé (l'étendue du contrôle est ici déterminante). Il s'élève au minimum à 100 et au maximum à 2.500 euros.
Les frais pour la délivrance d'un certificat négatif s'élèvent entre 100 et 250 euros.
Vous trouverez de plus amples informations dans la fiche d'information du ministère de l'Économie, de l'Énergie, des Transports et du Logement du Land de Hesse "Hinweise und Erläuterungen zur Teilungsgenehmigung und Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 7 HBO".
