El solar
Para empezar a planificar un proyecto de construcción, primero hay que aclarar el derecho de construcción del inmueble en cuestión, es decir, si se puede construir en principio y si es posible obtener la licencia de obras para el proyecto previsto.
El requisito previo básico para la planificación de una estructura de construcción es un terreno edificable establecido o existente. La parcela edificable es básicamente idéntica a la parcela en el sentido del Derecho civil (es la misma que la parcela del registro de la propiedad) y representa una parte separada de la superficie terrestre que se inscribe en el registro de la propiedad con un número especial. Una parcela puede ser idéntica a un terreno o estar formada por varias parcelas que se inscriben en el registro de la propiedad con un número consecutivo. Una parcela catastral o una parcela edificable en el caso de varias parcelas sólo existe si las parcelas están subsumidas bajo un número correlativo en el registro de la propiedad.
Si se va a dividir una propiedad conforme a la ley del registro de la propiedad, la parte que se va a separar (amortizar) debe figurar en el registro de la propiedad como parcela bajo un número especial. Si tal parcela no existe, debe establecerse antes de la división de la propiedad mediante un estudio de demarcación, por ejemplo por un topógrafo designado públicamente.
Para que sea efectiva, la división de una parcela inscrita en el registro de la propiedad que esté urbanizada o cuya urbanización esté autorizada requiere un permiso de división de la inspección de obras de conformidad con el artículo 7 del Código de la Construcción de Hesse (HBO).
Desarrollo
El requisito previo para la licencia urbanística es que el terreno edificable tenga una urbanización garantizada de derecho público. Esto incluye una conexión de tráfico directa a una vía pública, así como líneas de suministro y evacuación de electricidad, agua y aguas residuales. Los requisitos y el alcance de las instalaciones de urbanización dependen del proyecto que se vaya a construir.
No obstante, no es necesario que todos estos requisitos estén establecidos antes del inicio de un proyecto de construcción. Sin embargo, debe garantizarse o suponerse que pueden construirse como parte del proyecto y que están disponibles y son utilizables en el momento del inicio de la utilización. Esto se aplica en particular al suministro y disposición de instalaciones de construcción.
Sin embargo, no existe ningún derecho legal a la urbanización.
La inscripción de una carga de construcción en el registro de cargas de construcción también puede servir para garantizar la urbanización con arreglo al Derecho público. La servidumbre real de derecho privado inscrita en el Registro de la Propiedad no suele ser suficiente para garantizar la urbanización de derecho público.
Carga del edificio
Especialmente en una ciudad densamente poblada como Wiesbaden, no siempre es posible para los futuros constructores cumplir los requisitos legales para un proyecto de construcción en su propia propiedad, por ejemplo, a la hora de crear las plazas de aparcamiento necesarias, la entrada a su propia propiedad o el cumplimiento de las zonas libres. Mediante el registro de la denominada obligación de edificar en otra propiedad, normalmente vecina, se puede conseguir la permisibilidad o admisibilidad de un proyecto de construcción que no podría aprobarse sin la obligación de edificar.
Una obligación de edificación es una obligación unilateral de derecho público que el propietario (o también el derecho de edificación hereditario o el usufructuario) de una propiedad contrae con la autoridad de edificación a favor de un tercero, normalmente un vecino. Al registrar una obligación de construcción, el propietario del inmueble gravado asume de forma permanente la obligación de hacer, tolerar o abstenerse de hacer determinadas cosas.
Como norma de derecho estatal, la obligación de edificación HBO no sustituye, anula o modifica las normas o estipulaciones urbanísticas (derecho federal). Sin embargo, puede servir de base para exenciones en virtud de la legislación urbanística.
Para que una obligación de construcción sea efectiva, debe inscribirse en el registro de obligaciones de construcción, que lleva la inspección de obras.