Los gravámenes sobre la edificación son obligaciones de derecho público frente a la inspección de obras respectiva, a favor de un tercero, de hacer, tolerar o abstenerse de hacer determinadas cosas.

El registro de un gravamen de construcción es voluntario. Sin embargo, si se registra una carga sobre un edificio, la obligación derivada de la misma también puede hacerse cumplir, por ejemplo, mediante la intervención de la inspección de obras o la acción judicial privada del propietario favorecido.

El propietario de un inmueble proporciona la zona libre que falta para los proyectos de construcción en la propiedad vecina en su propia propiedad con la obligación de construcción de la zona libre. La asunción de esta obligación de construcción desencadena la obligación de abstenerse de construir en esta zona y de tolerar su uso como zona libre para la propiedad vecina.

La obligación de edificar se caracteriza porque

• la obligación asumida es de derecho público (no de derecho privado)
• está relacionada con la propiedad (se apoya en la propiedad o en una parte de la propiedad en sentido jurídico)
• es importante desde el punto de vista del derecho de la edificación y está relacionada con el proyecto (la obligación de edificación corresponde a la normativa de edificación, al derecho de planificación de la edificación o a otro derecho público de la edificación, está relacionada con un proyecto de construcción específico o sirve para garantizar la admisibilidad jurídica sustantiva)
• la finalidad regulada por esta obligación de construcción no se deriva ya de normas de derecho público (por ejemplo, ya está garantizada en un plan de desarrollo como estipulación obligatoria de derecho público).

También se aplica a los sucesores legales, por ejemplo si se vende la propiedad.

Los gravámenes de construcción afectan al modo en que se puede construir y utilizar una propiedad. Se registran para eliminar obstáculos legales. El motivo puede ser un procedimiento de autorización de edificación, un procedimiento de notificación, la construcción de proyectos que no requieren autorización de edificación o una intervención de las autoridades de edificación. Si el procedimiento de autorización indica que debe inscribirse un determinado gravamen sobre la edificación, la solicitud de edificación sólo puede aprobarse legalmente si la inscripción de un gravamen sobre la edificación en el registro de gravámenes sobre la edificación garantiza el cumplimiento de las normas de derecho público.

Los derechos de edificación también son necesarios cuando se dividen parcelas y durante la división se crean nuevas condiciones que sólo pueden ajustarse a las disposiciones pertinentes del código de edificación mediante la inscripción de derechos de edificación (por ejemplo, asegurar una carretera de acceso a una zona de transporte público). Además, los gravámenes sobre la edificación también pueden registrarse sobre la base de otras disposiciones de Derecho público (por ejemplo, en el marco de procedimientos de reasignación).

Por regla general, un gravamen de construcción se registra para permitir un proyecto de construcción específico. Los gravámenes de edificación sirven para regular las normas de edificación. Sin embargo, las disposiciones obligatorias de la Ley de Ordenación de la Edificación de Hesse, como el requisito de un muro cortafuegos de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Ordenación de la Edificación de Hesse, no pueden ser anuladas por los derechos de construcción. Esto requiere siempre una decisión de desviación conforme al artículo 73 de la HBO. Sin embargo, la situación es diferente en el caso de los derechos de edificación previstos expresamente en el HBO (por ejemplo, el derecho de edificación de acceso).

Sin embargo, las normas urbanísticas no pueden sustituir, anular o modificar los derechos reales de construcción.

Los gravámenes de edificación más comunes se refieren a los derechos de canalización, las plazas de aparcamiento, las zonas libres, las vías de acceso y las entradas a las propiedades de la segunda fila o las vías de evacuación.

Los gravámenes de construcción sobre plazas de aparcamiento ayudan a proporcionar las plazas de aparcamiento necesarias, que no pueden ubicarse en la propia propiedad, en otra propiedad a una distancia razonable. En ese caso, el propietario debe tolerar que terceras personas aparquen su coche en su propiedad.

Losgravámenes sobre zonas libres se utilizan para proporcionar las zonas libres necesarias en la propiedad vecina, que deben mantenerse libres.

Los gravámenes de unificación de edificios sólo se permiten en casos excepcionales si dos o más propiedades tienen un edificio común transfronterizo sobre o bajo rasante. En caso contrario, deben registrarse los gravámenes de construcción individuales. Una servidumbre de unificación no sustituye a una comunidad de bienes con todos los derechos y obligaciones posibles. Debe justificarse de forma precisa por qué sólo puede concederse una licencia de obras en virtud de la ley de edificación con una obligación de edificación de unificación. Sin una justificación precisa y su representación en planos, puede surgir posteriormente una situación incomprensible con derechos y obligaciones que no están claramente definidos, lo que puede dar lugar a litigios.

El gravamen urbanístico de ampliación le obliga a ampliar el edificio vecino.

Los gravámenes de urbanización permiten autorizar proyectos de construcción en propiedades que, de otro modo, no estarían permitidas, ya que el desarrollo permanente de una propiedad siempre debe estar garantizado. Sin embargo, no existe una servidumbre de urbanización estandarizada. En su lugar, debe elegirse por separado la forma de urbanización necesaria para cada propiedad; puede tratarse, por ejemplo, de conducciones de suministro y evacuación, vías de acceso, entradas o vías de evacuación.

Una carga inmobiliaria sólo puede ser registrada por el propietario del inmueble o (si procede) adicionalmente por el propietario hereditario del inmueble que se va a gravar. El propietario es la persona inscrita en el registro de la propiedad como titular. Si hay más de una persona inscrita, cada una de ellas debe declarar su consentimiento al gravamen.

La necesidad de registrar un gravamen suele ponerse de manifiesto en el transcurso de un procedimiento de inspección de edificios. Por este motivo, la inscripción de una obligación de construcción correspondiente se transmite como orden interna dentro del departamento de inspección de edificios como parte del procedimiento de inspección o autorización. A continuación, recibirá más información del funcionario competente que esté tramitando la orden interna para el registro de una obligación de construcción.

El registro de una obligación de construcción suele exigirse en el curso de un procedimiento de inspección de edificios. En este caso, la inspección de obras le informará sobre los documentos que debe presentar para el registro de la obligación de construcción.

Por regla general, debe mostrar la obligación de construcción en un plano oficial con dimensiones y, si es necesario, presentar planos adicionales para una mayor explicación.

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Para que un gravamen sobre un inmueble sea efectivo, debe inscribirse en el denominado registro de gravámenes sobre inmuebles. Si tiene un interés legítimo, también puede obtener información sobre los gravámenes existentes sobre una propiedad aquí. Se cobra una tasa de 30 euros por la información en línea.

Por regla general, el beneficiario corre con los gastos de registro de la obligación de construcción. El coste se basa en el esfuerzo administrativo o en el valor de la obligación de construcción.

El registro de una carga inmobiliaria cuesta actualmente una media de 300 euros por carga inmobiliaria.

La cancelación de una tasa de construcción cuesta actualmente una media de 170 euros por tasa de construcción.

Los costes pueden ser superiores si se requieren obras adicionales.

Dado que un gravamen de edificación -por ejemplo, un gravamen de edificación de zona de distancia- puede reducir el valor de una propiedad sobre la que está registrado el gravamen de edificación y que el consentimiento al registro de un gravamen de edificación es voluntario, en la práctica es posible, en virtud del Derecho privado, recibir una compensación por el consentimiento al gravamen de edificación. Los acuerdos de compensación a este respecto se celebran entre el propietario o propietarios que se benefician del gravamen sobre la edificación y el propietario sujeto al gravamen sobre la edificación.

Una carga inmobiliaria es una carga pública sobre la propiedad. Su periodo de validez no está limitado y también es vinculante para todos los sucesores legales (compradores, herederos). Sólo puede cancelarse con el consentimiento de la inspección de obras si ya no existe un interés público en la carga inmobiliaria.

Los gravámenes sobre la edificación sólo pueden anularse si deja de existir el interés público en la existencia del gravamen sobre la edificación en cuestión. Este puede ser el caso, por ejemplo, si un proyecto de construcción no se lleva a cabo o se lleva a cabo de forma diferente a la prevista y, por ejemplo, ya no se superan las superficies de distancia o si se encuentra una solución diferente para acomodar las plazas de aparcamiento.

Sin embargo, los gravámenes sobre la edificación no se cancelan automáticamente; las partes implicadas deben presentar una solicitud informal y motivada a la inspección de obras.
Antes de solicitar la anulación de una obligación de edificación, debe aclarar con el propietario beneficiario si está dispuesto a renunciar a la obligación de edificación. La solicitud de anulación de una obligación de construcción puede hacerse de manera informal, pero debe indicar explícitamente por qué debe anularse la obligación de construcción y debe quedar claro a qué hoja de obligación de construcción y a qué módulos de texto se refiere la anulación solicitada. También deben indicarse los nombres y direcciones actuales de todos los propietarios de los inmuebles afectados (inmuebles gravados y favorecidos).

Antes de proceder a la cancelación, las partes implicadas (en particular, la parte beneficiaria) deben ser oídas debidamente y debe establecerse que no existe ningún interés público en que siga existiendo el gravamen sobre la edificación. La inspección de obras debe declarar la anulación de conformidad con el artículo 85, apartado 3, de la Ley de Ordenación de la Edificación si ya no existe un interés público en la obligación de edificación.

Mientras que los gravámenes sobre la edificación sólo existen en Derecho público, las servidumbres sólo regulan derechos y obligaciones sobre una propiedad en Derecho privado y se inscriben en el registro de la propiedad en la sección II (gravámenes y restricciones). Por el contrario, los derechos reales de construcción no se inscriben en el Registro de la Propiedad, sino únicamente en el Registro de Derechos Reales de Construcción. Es aconsejable hacer una inscripción adicional en el registro de la propiedad de derecho privado con el mismo texto, además de la servidumbre de construcción.