Les charges foncières sont des obligations de droit public envers le service de contrôle des constructions concerné, en faveur d'une ou d'un tiers, de faire, de tolérer ou de ne pas faire certaines choses.

L'inscription d'une charge foncière est facultative. Mais si une charge foncière est inscrite, l'obligation qui en découle peut également être exécutée de manière forcée, par exemple par une intervention de l'autorité de surveillance des travaux publics ou par des procédures judiciaires de droit privé engagées par le propriétaire bénéficiaire.

Avec la charge de construction sur la distance, un propriétaire foncier met à disposition la surface de distance manquante pour les projets de construction sur le terrain voisin, sur son propre terrain. La prise en charge de cette charge de construction déclenche l'obligation de s'abstenir de construire sur cette surface et de tolérer son utilisation comme surface de dégagement pour le voisin ou la voisine du terrain.

Le contenu de la charge foncière se caractérise par le fait que :

• l'obligation assumée a un caractère de droit public (et non pas : de droit privé)
• elle se rapporte à l'immeuble (repose sur l'immeuble ou sur une partie de l'immeuble au sens juridique)
• elle est importante du point de vue du droit de la construction et se rapporte au projet (la charge de construction correspond au droit de l'urbanisme, au droit de la planification de la construction ou à d'autres droits publics de la construction, est liée à une mesure concrète de construction ou sert à garantir des faits matériels et juridiques d'admissibilité)
• l'objectif de cette charge de construction ne découle pas déjà de prescriptions de droit public (par exemple, il est déjà garanti par un plan d'urbanisme en tant que disposition obligatoire de droit public).

Elle a également des effets à l'égard des ayants droit, par exemple si le terrain est vendu.

Les charges foncières ont un impact sur la manière dont un terrain peut être construit et utilisé. Elles sont enregistrées afin d'éliminer les obstacles juridiques. Cela peut être dû à une procédure de permis de construire, à une procédure de notification, à la construction de projets exemptés de permis de construire ou à une intervention des autorités de contrôle de la construction. S'il ressort de la procédure d'autorisation qu'une certaine charge de construction doit être inscrite, la demande de permis de construire ne peut être légalement approuvée que si l'inscription d'une charge de construction dans le registre des charges de construction garantit que les dispositions de droit public seront respectées.

Les charges foncières sont également nécessaires lorsque des terrains sont divisés et que la division crée de nouvelles conditions qui ne peuvent être mises en conformité avec les dispositions pertinentes de la HBO que par l'inscription de charges foncières (par exemple, la garantie d'un accès à une voie de circulation publique). En outre, les charges foncières peuvent également être inscrites sur la base d'autres dispositions de droit public (par exemple dans le cadre de procédures de remembrement).

En règle générale, une charge foncière est inscrite pour permettre la réalisation d'un projet de construction concret. Les charges foncières servent à régler les intérêts liés à la réglementation de la construction. Les prescriptions obligatoires du code de la construction de Hesse - comme par exemple l'exigence d'un mur coupe-feu selon le § 33 HBO - ne peuvent toutefois pas être annulées par des charges de construction. Pour cela, il faut toujours une décision de dérogation selon le § 73 HBO. Il en va toutefois autrement pour les charges de construction expressément prévues par le HBO (par exemple la charge de construction d'accès).

Les dispositions du droit de l'urbanisme ne peuvent toutefois ni supplanter, ni annuler, ni modifier les charges de construction.

Les charges de construction les plus fréquentes concernent les droits de conduites, les places de stationnement, les surfaces de dégagement, les accès et les accès aux terrains en deuxième ligne ou encore les voies de secours.

Les charges foncières sur les places de stationnement aident à prouver que les places de stationnement nécessaires pour les voitures, qui ne peuvent pas se trouver sur le propre terrain, se trouvent sur un terrain tiers à une distance raisonnable. Le propriétaire du terrain doit alors tolérer que des tiers garent leur voiture sur son terrain.

Les charges foncières sur les distances servent à mettre à disposition les distances nécessaires sur le terrain voisin, qui doivent être maintenues libres.

Les charges foncières d'association ne sont autorisées que dans des cas exceptionnels, lorsque deux ou plusieurs terrains ont un bâtiment transfrontalier commun en surface ou en sous-sol. Dans les autres cas, des charges foncières individuelles doivent être inscrites. Une charge foncière d'association ne remplace pas une association réelle de terrains avec tous les droits et obligations possibles. Il convient de justifier précisément pourquoi seule une charge foncière d'association permet d'obtenir un permis de construire conforme au droit de la construction. Sans justification précise et sa représentation sur les plans, il peut en résulter une situation ultérieurement incompréhensible avec des droits et des obligations qui ne sont pas clairement définis, ce qui peut conduire à des litiges.

La charge foncière d'extension oblige à construire une extension sur le bâtiment voisin.

Les charges foncières de viabilisation peuvent rendre possible l'autorisation de projets de construction sur des terrains qui ne seraient pas autorisés autrement, car la viabilisation durable d'un terrain doit en principe être assurée. Il n'existe cependant pas de charge foncière de viabilisation unique. Il faut plutôt choisir séparément quelle forme de viabilisation est nécessaire pour chaque terrain ; il peut s'agir par exemple de conduites d'alimentation et d'évacuation, de voies d'accès, d'accès ou encore de voies de secours.

Seul le propriétaire du terrain ou (le cas échéant) le superficiaire du terrain à grever peut faire inscrire une charge foncière. Le propriétaire du terrain est celui qui est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Si plusieurs personnes y sont inscrites, chacune d'entre elles doit déclarer son accord pour la charge de construction.

La nécessité d'inscrire une charge de construction apparaît généralement au cours d'une procédure de contrôle de la construction. C'est pourquoi l'inscription d'une charge de construction correspondante est transmise dans le cadre de la procédure de contrôle ou d'autorisation en tant qu'ordre interne au sein du service de contrôle des constructions. Vous recevrez alors des informations complémentaires de la part de la personne chargée de traiter la demande interne d'enregistrement d'une charge de construction.

L'inscription d'une charge foncière est généralement nécessaire au cours d'une procédure de contrôle de la construction. Dans ce cas, vous serez informé par le service de contrôle de la construction des documents à fournir pour l'enregistrement de la charge foncière.

En règle générale, vous devez représenter la charge de construction sur un plan de situation officiel et, le cas échéant, présenter des plans supplémentaires pour plus d'explications.

N'hésitez pas à adresser vos questions à ce sujet à baulastenwiesbadende.

Pour qu'une charge foncière soit effective, elle doit être inscrite dans le registre des charges foncières. Si vous avez un intérêt légitime, vous pouvez également obtenir ici des informations sur les charges foncières existantes sur un terrain. Des frais de 30 euros sont perçus pour les renseignements en ligne.

Les frais d'enregistrement de la charge foncière sont généralement à la charge du bénéficiaire. Le montant des frais est calculé en fonction de la charge administrative ou de la valeur de la charge de construction.

L'inscription d'une charge foncière coûte actuellement en moyenne 300 euros par charge foncière.

La radiation d'une charge foncière coûte actuellement en moyenne 170 euros par charge foncière.

Des coûts plus élevés sont possibles en cas de dépenses supplémentaires.

Étant donné qu'une charge foncière - par exemple une charge foncière de distance - peut avoir un effet de dépréciation sur un terrain sur lequel la charge foncière est inscrite et que le consentement à l'inscription d'une charge foncière est volontaire, il est possible dans la pratique, en droit privé, d'obtenir une indemnisation pour le consentement à la charge foncière. Le ou les bénéficiaires de la charge foncière ainsi que le propriétaire du terrain grevé d'une charge foncière concluent entre eux des accords de compensation à cet effet.

Une charge foncière est une charge publique qui pèse sur le terrain. Sa durée de validité n'est pas limitée et lie également tous les successeurs légaux (acheteurs, héritiers). Elle ne peut être supprimée qu'avec l'accord du service de contrôle des constructions, dans la mesure où il n'existe plus d'intérêt public à la charge foncière.

Les charges de construction ne peuvent être supprimées que si l'intérêt public lié à l'existence de la charge de construction concernée n'existe plus. Cela peut par exemple être le cas lorsqu'un projet de construction n'est pas réalisé ou est réalisé différemment de ce qui était prévu et que, par exemple, les distances ne sont plus dépassées ou qu'une autre solution est trouvée pour l'aménagement de places de stationnement.

Toutefois, les charges foncières ne sont pas automatiquement supprimées, dans ce cas, les personnes concernées doivent déposer une demande informelle et motivée auprès de l'autorité de contrôle de la construction.
Avant de demander la suppression d'une charge foncière, vous devriez clarifier avec le propriétaire bénéficiaire s'il est disposé à renoncer à la charge foncière. La demande de radiation d'une charge foncière peut se faire de manière informelle, mais elle doit explicitement justifier la raison pour laquelle la charge foncière doit être radiée et indiquer quelle fiche de charge foncière et quels éléments de texte sont concernés par la radiation demandée. Les noms et adresses actuels de tous les propriétaires fonciers des terrains concernés (terrain grevé et terrain bénéficiaire) doivent également être indiqués.

Avant la radiation, les parties concernées (notamment la partie bénéficiaire) doivent être entendues en conséquence et il doit être constaté qu'il n'existe aucun intérêt public à l'existence de la charge foncière. Conformément au § 85 alinéa 3 HBO, l'autorité de contrôle des constructions doit déclarer la renonciation lorsqu'il n'y a plus d'intérêt public à la charge de construction.

Alors que la charge foncière n'existe qu'en droit public, la servitude foncière ne régit que des droits et obligations de droit privé sur un bien immobilier et est inscrite au registre foncier dans la section II (charges et restrictions). En revanche, les charges foncières ne sont pas inscrites au registre foncier, mais uniquement dans le registre des charges foncières. Il est recommandé de procéder, en plus de la charge de construction, à l'inscription de droit privé au registre foncier dans les mêmes termes.