Τα οικοδομικά βάρη είναι υποχρεώσεις που απορρέουν από το δημόσιο δίκαιο προς την αντίστοιχη υπηρεσία ελέγχου οικοδομών υπέρ τρίτου να κάνει, να ανέχεται ή να απέχει από ορισμένα πράγματα.

Η εγγραφή ενός οικοδομικού βάρους είναι προαιρετική. Ωστόσο, εάν εγγραφεί μια επιβάρυνση κτιρίου, η υποχρέωση που απορρέει από αυτήν μπορεί επίσης να επιβληθεί, για παράδειγμα με παρέμβαση της οικοδομικής επίβλεψης ή με ιδιωτική αγωγή από τον ευνοούμενο ιδιοκτήτη.

Ένας ιδιοκτήτης ακινήτου παρέχει με την υποχρέωση δόμησης εμβαδού εμβαδού εμβαδού που λείπει για οικοδομικά έργα σε γειτονικό ακίνητο στο δικό του ακίνητο. Η ανάληψη αυτής της υποχρέωσης δόμησης ενεργοποιεί την υποχρέωση να μην οικοδομήσει στην περιοχή αυτή και να ανεχθεί τη χρήση της ως περιοχής απομάκρυνσης για το γειτονικό ακίνητο.

Η υποχρέωση δόμησης χαρακτηρίζεται από το γεγονός ότι:

• η αναληφθείσα υποχρέωση είναι δημοσίου δικαίου (όχι ιδιωτικού δικαίου)
• σχετίζεται με το ακίνητο (στηρίζεται στο ακίνητο ή σε τμήμα του ακινήτου με τη νομική έννοια)
• είναι σημαντική από άποψη οικοδομικού δικαίου και σχετίζεται με το έργο (η οικοδομική υποχρέωση αντιστοιχεί σε οικοδομικούς κανονισμούς, στο δίκαιο της πολεοδομίας ή σε άλλο δημόσιο οικοδομικό δίκαιο, συνδέεται με συγκεκριμένο οικοδομικό έργο ή χρησιμεύει για την εξασφάλιση του ουσιαστικού νομικού παραδεκτού)
• ο σκοπός που ρυθμίζεται από την εν λόγω υποχρέωση δόμησης δεν προκύπτει ήδη από ρυθμίσεις δημοσίου δικαίου (για παράδειγμα, εξασφαλίζεται ήδη σε σχέδιο ανάπτυξης ως υποχρεωτική πρόβλεψη δημοσίου δικαίου).

Ισχύει επίσης για τους νόμιμους διαδόχους, για παράδειγμα σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου.

Τα οικοδομικά βάρη επηρεάζουν τον τρόπο με τον οποίο ένα ακίνητο μπορεί να οικοδομηθεί και να χρησιμοποιηθεί. Καταχωρούνται προκειμένου να αρθούν τα νομικά εμπόδια. Ο λόγος μπορεί να είναι μια διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας, μια διαδικασία κοινοποίησης, η κατασκευή έργων που δεν απαιτούν οικοδομική άδεια ή μια παρέμβαση των οικοδομικών αρχών. Εάν η διαδικασία αδειοδότησης υποδεικνύει ότι πρέπει να καταχωρηθεί ένα συγκεκριμένο οικοδομικό βάρος, η αίτηση οικοδομής μπορεί να εγκριθεί νομίμως μόνο εάν η καταχώρηση ενός οικοδομικού βάρους στο μητρώο οικοδομικών βαρών διασφαλίζει την τήρηση των κανονισμών δημοσίου δικαίου.

Κτηματολογικά βάρη απαιτούνται επίσης όταν τα οικόπεδα διαιρούνται και κατά τη διάρκεια της διαίρεσης δημιουργούνται νέοι όροι που μπορούν να εναρμονιστούν με τις σχετικές διατάξεις του HBO μόνο με την εγγραφή κτηματολογικών βαρών (π.χ. εξασφάλιση οδού πρόσβασης σε χώρο δημόσιας συγκοινωνίας). Επιπλέον, τα εμπράγματα βάρη μπορούν επίσης να εγγραφούν βάσει άλλων διατάξεων δημοσίου δικαίου (π.χ. στο πλαίσιο διαδικασιών αναδασμού).

Κατά κανόνα, ένα τέλος δόμησης εγγράφεται για να επιτρέψει ένα συγκεκριμένο οικοδομικό έργο. Τα οικοδομικά βάρη χρησιμεύουν για τη ρύθμιση των οικοδομικών κανονισμών. Ωστόσο, οι υποχρεωτικές διατάξεις του οικοδομικού κώδικα της Έσσης - όπως η απαίτηση για πυροσβεστικό τοίχο σύμφωνα με το άρθρο 33 HBO - δεν μπορούν να παρακαμφθούν από τα βάρη δόμησης. Αυτό απαιτεί πάντοτε απόφαση παρέκκλισης σύμφωνα με το άρθρο 73 HBO. Ωστόσο, η κατάσταση είναι διαφορετική για τα βάρη του κτιρίου που προβλέπονται ρητά στον HBO (π.χ. το βάρος του κτιρίου πρόσβασης).

Ωστόσο, οι πολεοδομικές διατάξεις δεν μπορούν να αντικαταστήσουν, να ακυρώσουν ή να τροποποιήσουν τα βάρη κτιρίων.

Τα πιο συνηθισμένα βάρη κτιρίων αφορούν δικαιώματα αγωγών, χώρους στάθμευσης, χώρους εκκαθάρισης, δρόμους πρόσβασης και εισόδους σε ακίνητα της δεύτερης σειράς ή οδεύσεις διαφυγής.

Τα κτηριακά βάρη χώρων στάθμευσης βοηθούν στην εξασφάλιση των απαραίτητων χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, οι οποίοι δεν μπορούν να βρίσκονται στο δικό σας ακίνητο, σε άλλο ακίνητο σε εύλογη απόσταση. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει στη συνέχεια να ανέχεται τη στάθμευση των αυτοκινήτων τρίτων στο ακίνητό του.

Τα εμπράγματα βάρη για χώρους ελεύθερου χώρου χρησιμοποιούνται για την παροχή των απαραίτητων χώρων ελεύθερου χώρου στη γειτονική ιδιοκτησία, οι οποίοι πρέπει να διατηρούνται ελεύθεροι.

Τα ενοποιητικά εμπράγματα βάρη επιτρέπονται μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις εάν δύο ή περισσότερες ιδιοκτησίες έχουν ένα κοινό διασυνοριακό κτίριο πάνω ή κάτω από το έδαφος. Διαφορετικά, πρέπει να εγγράφονται μεμονωμένα βάρη κτιρίων. Μια ενοποιητική εμπράγματη ασφάλεια δεν αντικαθιστά μια ένωση ακινήτων με όλα τα πιθανά δικαιώματα και υποχρεώσεις. Πρέπει να παρέχεται ακριβής αιτιολόγηση για τους λόγους για τους οποίους μια οικοδομική άδεια μπορεί να χορηγηθεί σύμφωνα με την οικοδομική νομοθεσία μόνο με ενοποιητική οικοδομική υποχρέωση. Χωρίς ακριβή αιτιολόγηση και την απεικόνισή της στα σχέδια, μπορεί να προκύψει αργότερα μια κατάσταση που δεν είναι πλέον κατανοητή με δικαιώματα και υποχρεώσεις που δεν είναι σαφώς καθορισμένες, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε νομικές διαφορές.

Η επιβάρυνση επέκτασης κτιρίου σας υποχρεώνει να προσθέσετε στο γειτονικό κτίριο.

Τα αναπτυξιακά βάρη μπορούν να καταστήσουν δυνατή την έγκριση οικοδομικών έργων σε ακίνητα που διαφορετικά δεν θα επιτρεπόταν, καθώς η μόνιμη ανάπτυξη ενός ακινήτου πρέπει πάντα να διασφαλίζεται. Ωστόσο, δεν υπάρχει τυποποιημένο αναπτυξιακό εμπράγματο βάρος. Αντίθετα, η μορφή της ανάπτυξης που απαιτείται για το εκάστοτε ακίνητο πρέπει να επιλέγεται ξεχωριστά- μπορεί να είναι, για παράδειγμα, γραμμές τροφοδοσίας και διάθεσης, δρόμοι πρόσβασης, είσοδοι ή οδοί διαφυγής.

Ένα βάρος οικοδομής μπορεί να εγγραφεί μόνο από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ή (κατά περίπτωση) επιπλέον από τον κληρονομικό ιδιοκτήτη του ακινήτου που πρόκειται να επιβαρυνθεί. Ιδιοκτήτης είναι το πρόσωπο που είναι εγγεγραμμένο στο κτηματολόγιο ως ιδιοκτήτης. Εάν έχουν εγγραφεί περισσότερα του ενός πρόσωπα, κάθε πρόσωπο πρέπει να δηλώσει τη συγκατάθεσή του για την επιβάρυνση.

Το κατά πόσον είναι αναγκαία η καταχώρηση ενός βάρους προκύπτει συνήθως κατά τη διάρκεια της διαδικασίας επιθεώρησης του κτιρίου. Για το λόγο αυτό, η εγγραφή αντίστοιχης οικοδομικής υποχρέωσης διαβιβάζεται ως εσωτερική εντολή στο τμήμα επιθεώρησης κτιρίων στο πλαίσιο της διαδικασίας επιθεώρησης ή έγκρισης. Στη συνέχεια, θα λάβετε περαιτέρω πληροφορίες από τον αρμόδιο υπάλληλο που επεξεργάζεται την εσωτερική εντολή για την καταχώριση υποχρέωσης δόμησης.

Η καταχώριση μιας υποχρέωσης δόμησης απαιτείται συνήθως κατά τη διάρκεια μιας διαδικασίας επιθεώρησης κτιρίου. Στην περίπτωση αυτή, θα ενημερωθείτε από την επιθεώρηση δόμησης σχετικά με τα έγγραφα που πρέπει να υποβληθούν για την καταχώριση της υποχρέωσης δόμησης.

Κατά κανόνα, πρέπει να παρουσιάσετε την υποχρέωση δόμησης σε επίσημο σχέδιο χώρου με διαστάσεις και, εάν είναι απαραίτητο, να υποβάλετε πρόσθετα σχέδια για περαιτέρω επεξήγηση.

Εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις, επικοινωνήστε με baulastenwiesbadende

Για να τεθεί σε ισχύ μια επιβάρυνση κτιρίου, πρέπει να καταχωρηθεί στο λεγόμενο μητρώο επιβαρύνσεων κτιρίου. Εάν έχετε έννομο συμφέρον, μπορείτε επίσης να λάβετε πληροφορίες σχετικά με τα υφιστάμενα βάρη κτηρίου σε ένα ακίνητο εδώ. Για την ηλεκτρονική πληροφόρηση επιβάλλεται τέλος 30 ευρώ.

Κατά κανόνα, ο δικαιούχος επιβαρύνεται με τα έξοδα καταχώρισης της υποχρέωσης οικοδομής. Το κόστος βασίζεται στη διοικητική προσπάθεια ή στην αξία της οικοδομικής υποχρέωσης.

Η καταχώριση μιας οικοδομικής επιβάρυνσης κοστίζει σήμερα κατά μέσο όρο 300 ευρώ ανά οικοδομική επιβάρυνση.

Η διαγραφή μιας επιβάρυνσης κτιρίου κοστίζει σήμερα κατά μέσο όρο 170 ευρώ ανά επιβάρυνση κτιρίου.

Αν απαιτούνται πρόσθετες εργασίες, το κόστος μπορεί να είναι υψηλότερο.

Δεδομένου ότι ένα βάρος κτιρίου - για παράδειγμα ένα βάρος κτιρίου σε ζώνη απόστασης - μπορεί να μειώσει την αξία ενός ακινήτου στο οποίο έχει εγγραφεί το βάρος κτιρίου και η συναίνεση για την εγγραφή ενός βάρους κτιρίου είναι προαιρετική, είναι δυνατόν στην πράξη βάσει του ιδιωτικού δικαίου να ληφθεί αποζημίωση για τη συναίνεση στο βάρος κτιρίου. Οι σχετικές συμφωνίες αποζημίωσης συνάπτονται μεταξύ του ιδιοκτήτη ή των ιδιοκτητών γης που επωφελούνται από την επιβάρυνση κτιρίου και του ιδιοκτήτη γης που υπόκειται στην επιβάρυνση κτιρίου.

Το τέλος οικοδομής είναι δημόσιο βάρος επί του ακινήτου. Η διάρκεια ισχύος του δεν περιορίζεται και δεσμεύει επίσης όλους τους νόμιμους διαδόχους (αγοραστές, κληρονόμους). Μπορεί να ακυρωθεί μόνο με τη συγκατάθεση της επιθεώρησης δόμησης, εάν δεν υπάρχει πλέον δημόσιο συμφέρον για το βάρος δόμησης.

Τα εμπράγματα βάρη κτιρίων μπορούν να ακυρωθούν μόνο εάν το δημόσιο συμφέρον για την ύπαρξη του εν λόγω εμπράγματου βάρους κτιρίου δεν υφίσταται πλέον. Αυτό μπορεί να συμβεί, για παράδειγμα, αν ένα οικοδομικό έργο δεν εκτελεστεί ή εκτελεστεί διαφορετικά από ό,τι είχε προγραμματιστεί και, για παράδειγμα, δεν υπερβαίνονται πλέον οι αποστάσεις ή αν βρεθεί διαφορετική λύση για τη στέγαση των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων.

Ωστόσο, τα οικοδομικά βάρη δεν ακυρώνονται αυτομάτως- οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να υποβάλουν άτυπη και αιτιολογημένη αίτηση στην επιθεώρηση δόμησης.
Προτού υποβάλετε αίτηση για την ακύρωση μιας οικοδομικής δέσμευσης, θα πρέπει να διευκρινίσετε με τον δικαιούχο ιδιοκτήτη αν είναι διατεθειμένος να παραιτηθεί από την οικοδομική δέσμευση. Η αίτηση ακύρωσης μιας υποχρέωσης δόμησης μπορεί να γίνει άτυπα, αλλά πρέπει να αναφέρετε ρητά τους λόγους για τους οποίους πρέπει να ακυρωθεί η υποχρέωση δόμησης και πρέπει να είναι σαφές σε ποιο φύλλο υποχρέωσης δόμησης και σε ποιες ενότητες κειμένου αφορά η αιτούμενη ακύρωση. Πρέπει επίσης να αναφερθούν τα ονόματα και οι τρέχουσες διευθύνσεις όλων των ιδιοκτητών των επηρεαζόμενων ακινήτων (επιβαρυμένων και ευνοούμενων ακινήτων).

Πριν από την ακύρωση, πρέπει να ακουστούν αναλόγως τα εμπλεκόμενα μέρη (ιδίως ο δικαιούχος) και να διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχει δημόσιο συμφέρον για τη συνέχιση της ύπαρξης του κτιριακού βάρους. Η επιθεώρηση δόμησης πρέπει να κηρύξει την ακύρωση σύμφωνα με το άρθρο 85 παράγραφος 3 HBO, εάν δεν υπάρχει πλέον δημόσιο συμφέρον για την υποχρέωση δόμησης.

Ενώ τα οικοδομικά βάρη υπάρχουν μόνο στο δημόσιο δίκαιο, οι δουλεία ρυθμίζουν μόνο τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σε ένα ακίνητο στο ιδιωτικό δίκαιο και καταχωρίζονται στο κτηματολόγιο στο τμήμα ΙΙ (βάρη και περιορισμοί). Από την άλλη πλευρά, τα οικοδομικά βάρη δεν εγγράφονται στο κτηματολόγιο αλλά μόνο στο μητρώο οικοδομικών βαρών. Συνιστάται να γίνει πρόσθετη εγγραφή στο κτηματολόγιο ιδιωτικού δικαίου με την ίδια διατύπωση εκτός από την οικοδομική επιβάρυνση.