İnşaat yükümlükleri, kamu hukuku kapsamında, ilgili inşaat denetçisine karşı üçüncü bir taraf lehine belirli şeyleri yapma, bunlara müsamaha gösterme veya bunları yapmaktan kaçınma yükümlülüğüdür.

Bir bina yükümlüğünün tescili isteğe bağlıdır. Bununla birlikte, bir bina bedeli kaydedilirse, bundan kaynaklanan yükümlülük, örneğin bina denetim müdahalesi veya lehine karar verilen mal sahibi tarafından özel yasal işlem yoluyla da uygulanabilir.

Bir mülk sahibi, komşu mülk üzerindeki inşaat projeleri için eksik olan boşluk alanını kendi mülkü üzerinde boşluk alanı inşaat yükümlülüğü ile sağlar. Bu inşaat yükümlülüğünün üstlenilmesi, bu alan üzerinde inşaat yapmaktan kaçınma ve komşu mülk için boşluk alanı olarak kullanılmasına göz yumma yükümlülüğünü tetikler.

İnşaat yükümlülüğünün özelliği şudur

• üstlenilen yükümlülüğün kamu hukuku niteliğinde olması (özel hukuk niteliğinde olmaması)
• mülkle ilgilidir (yasal anlamda mülke veya mülkün bir parçasına dayanır)
• inşaat hukuku açısından önemlidir ve projeyle ilgilidir (inşaat yükümlülüğü inşaat yönetmeliklerine, inşaat planlama yasasına veya diğer kamu inşaat yasasına karşılık gelir, belirli bir inşaat projesiyle bağlantılıdır veya maddi yasal kabul edilebilirliği sağlamaya hizmet eder)
• Bu bina yükümlülüğü ile düzenlenen amacın halihazırda kamu hukuku düzenlemelerinden kaynaklanmaması (örneğin, kamu hukuku kapsamında zorunlu bir şart olarak bir imar planında zaten güvence altına alınmış olması).

Ayrıca, örneğin mülkün satılması durumunda yasal halefler için de geçerlidir.

Bina takyidatları bir mülkün nasıl inşa edilebileceğini ve kullanılabileceğini etkiler. Yasal engelleri ortadan kaldırmak için tescil edilirler. Bunun nedeni inşaat izni prosedürü, bildirim prosedürü, inşaat izni gerektirmeyen projelerin inşası veya inşaat yetkililerinin müdahalesi olabilir. İzin prosedürü belirli bir bina takyidatının girilmesi gerektiğini gösteriyorsa, bina başvurusu ancak bina takyidatının bina takyidatları siciline girilmesi kamu hukuku düzenlemelerine uyulmasını sağlıyorsa yasal olarak onaylanabilir.

Araziler bölündüğünde ve bölünme sırasında sadece bina takyidatlarının kaydedilmesiyle HBO'nun ilgili hükümleriyle uyumlu hale getirilebilecek yeni koşullar yaratıldığında da bina takyidatları gereklidir (örneğin, bir toplu taşıma alanına erişim yolunun güvence altına alınması). Buna ek olarak, diğer kamu hukuku hükümleri temelinde de (örneğin yeniden tahsis prosedürlerinin bir parçası olarak) bina takyidatları kaydedilebilir.

Kural olarak, bir bina harcı belirli bir bina projesini mümkün kılmak için kaydedilir. Bina yükümlülükleri, bina yönetmeliklerini düzenlemeye hizmet eder. Ancak, Hessen İmar Kanunu'nun zorunlu hükümleri - örneğin HBO Madde 33 uyarınca yangın duvarı gerekliliği - bina yükümlülükleri tarafından geçersiz kılınamaz. Bunun için her zaman Bölüm 73 HBO uyarınca bir sapma kararı alınması gerekir. Ancak, HBO'da açıkça öngörülen bina yükümlülükleri (örneğin erişim binası yükümlülüğü) için durum farklıdır.

Ancak, planlama yönetmelikleri bina takyidatlarının yerine geçemez, bunları iptal edemez veya değiştiremez.

En yaygın bina takyidatları boru hattı hakları, park yerleri, boşluk alanları, erişim yolları ve ikinci sıradaki mülklere girişler veya kaçış yolları ile ilgilidir.

Park yeri bina yükümlülükleri, kendi mülkünüzde bulunamayan gerekli araç park yerlerinin makul bir mesafedeki başka bir mülkte sağlanmasına yardımcı olur. Bu durumda mülk sahibi, üçüncü şahısların kendi mülküne araçlarını park etmelerine müsamaha göstermek zorundadır.

Boşluk alanı takyidatları, komşu mülk üzerinde serbest tutulması gereken gerekli boşluk alanlarını sağlamak için kullanılır.

Birleştirme bina takyidatlarına sadece istisnai durumlarda, iki veya daha fazla mülkün yer üstünde veya altında sınır ötesi ortak bir binaya sahip olması halinde izin verilir. Aksi takdirde, münferit bina takyidatlarının tescil edilmesi gerekir. Bir birleştirme irtifakı, olası tüm hak ve yükümlülükleri içeren bir gayrimenkul birliğinin yerini almaz. Bir inşaat izninin neden sadece bir birleşik bina yükümlülüğü ile imar kanunu kapsamında verilebileceğine dair kesin bir gerekçe sunulmalıdır. Kesin gerekçelendirme ve bunun planlarda gösterilmesi olmadan, daha sonra açıkça tanımlanmamış haklar ve yükümlülüklerle artık anlaşılmaz bir durum ortaya çıkabilir ve bu da yasal anlaşmazlıklara yol açabilir.

Ek bina yükümlülüğü, komşu binaya ekleme yapmanızı zorunlu kılar.

Bir mülkün kalıcı olarak geliştirilmesi her zaman güvence altına alınması gerektiğinden,imar yükümlülük leri, aksi takdirde izin verilmeyecek mülkler üzerinde inşaat projelerine izin vermeyi mümkün kılabilir. Ancak, standart bir imar irtifakı bulunmamaktadır. Bunun yerine, ilgili mülk için gerekli olan geliştirme şekli ayrı ayrı seçilmelidir; bu örneğin tedarik ve atık hatları, erişim yolları, girişler veya kaçış yolları olabilir.

Bir inşaat harcı yalnızca mülk sahibi tarafından veya (varsa) ek olarak ipotek edilecek mülkün kalıtsal bina sahibi tarafından kaydedilebilir. Arazi sahibi, tapu siciline mal sahibi olarak kaydedilen kişidir. Birden fazla kişi kayıtlıysa, her bir kişi ipotek için rızasını beyan etmelidir.

Bir yükümlülük kaydının gerekli olup olmadığı genellikle bir yapı denetim prosedürü sırasında ortaya çıkar. Bu nedenle, ilgili bir yapı yükümlülüğünün kaydı, denetim veya izin prosedürünün bir parçası olarak yapı denetim departmanı içinde bir iç emir olarak iletilir. Daha sonra, bir yapı yükümlülüğünün kaydı için iç emri işleyen ilgili memurdan daha fazla bilgi alacaksınız.

Bir yapı yükümlülüğünün tescili genellikle bir yapı denetim prosedürü sırasında gereklidir. Bu durumda, inşaat müfettişliği tarafından inşaat yükümlülüğünün tescili için sunulması gereken belgeler hakkında bilgilendirileceksiniz.

Kural olarak, bina yükümlülüğünü resmi bir vaziyet planında boyutlarıyla birlikte göstermeniz ve gerekirse daha fazla açıklama için ek planlar sunmanız gerekir.

Herhangi bir sorunuz varsa, lütfen baulastenwiesbadende ile iletişime geçin.

Bir bina takyidatının yürürlüğe girmesi için, bina takyidatı siciline kaydedilmesi gerekir. Meşru bir menfaatiniz varsa, bir mülk üzerindeki mevcut bina takyidatları hakkında buradan da bilgi edinebilirsiniz. Online bilgi için 30 Euro ücret alınmaktadır.

Kural olarak, yapı yükümlülüğünün tescil masrafları lehtar tarafından karşılanır. Maliyet, idari çabaya veya bina yükümlülüğünün değerine dayanmaktadır.

Bir bina yükümlülüğünün kaydı şu anda bina yükümlülüğü başına ortalama 300 avroya mal olmaktadır.

Bir bina yükümlülüğünün iptali şu anda bina yükümlülüğü başına ortalama 170 avroya mal olmaktadır.

Ek çalışma gerekiyorsa daha yüksek maliyetler mümkündür.

Bir bina takyidatı - örneğin bir mesafe bölgesi bina takyidatı - bina takyidatının kayıtlı olduğu bir mülkün değerini düşürebileceğinden ve bir bina takyidatının tesciline rıza gösterilmesi isteğe bağlı olduğundan, özel hukuk kapsamında uygulamada bina takyidatına rıza gösterilmesi karşılığında tazminat alınması mümkündür. Bu konudaki tazminat anlaşmaları, yapı takyidatından yararlanan arazi sahibi/sahipleri ile yapı takyidatına tabi arazi sahibi arasında akdedilmektedir.

Bina vergisi, mülk üzerinde bir kamu ücretidir. Geçerlilik süresi sınırlı değildir ve tüm yasal halefler (alıcılar, mirasçılar) için de bağlayıcıdır. Yapı harcı ancak, yapı harcında artık kamu yararı kalmaması halinde yapı denetim dairesinin onayı ile iptal edilebilir.

Bina takyidatları ancak söz konusu bina takyidatının varlığında kamu yararı artık mevcut değilse iptal edilebilir. Bu durum, örneğin bir bina projesinin gerçekleştirilmemesi veya planlanandan farklı bir şekilde gerçekleştirilmesi ve örneğin mesafe alanlarının artık aşılmaması veya otopark alanlarının yerleştirilmesi için farklı bir çözüm bulunması halinde söz konusu olabilir.

Bununla birlikte, bina takyidatları otomatik olarak iptal edilmez; ilgili tarafların bina denetçisine resmi olmayan, gerekçeli bir başvuruda bulunması gerekir.
Bir bina yükümlülüğünün iptali için başvurmadan önce, hak sahibi ile bina yükümlülüğünden feragat etmeye istekli olup olmadıklarını netleştirmelisiniz. Bir bina yükümlülüğünün iptali için başvuru gayri resmi olarak yapılabilir, ancak bina yükümlülüğünün neden iptal edilmesi gerektiğini açıkça belirtmeli ve talep edilen iptalin hangi bina yükümlülüğü sayfası ve hangi metin modülleriyle ilgili olduğu açık olmalıdır. Etkilenen mülklerin (ipotekli ve tercihli mülk) tüm mülk sahiplerinin isimleri ve güncel adresleri de belirtilmelidir.

İptal işleminden önce, ilgili taraflar (özellikle lehtar taraf) uygun şekilde dinlenmeli ve bina yükümlülüğünün devam etmesinde kamu yararı bulunmadığı tespit edilmelidir. İnşaat müfettişliği, inşaat yükümlülüğünde artık bir kamu yararı bulunmaması halinde, Madde 85 (3) HBO uyarınca iptali ilan etmelidir.

Bina takyidatları yalnızca kamu hukukunda mevcutken, irtifaklar yalnızca özel hukuk kapsamında bir mülk üzerindeki hak ve yükümlülükleri düzenler ve tapu sicilinin II. bölümüne (takyidatlar ve kısıtlamalar) kaydedilir. Öte yandan, bina takyidatları tapu siciline değil, sadece bina takyidatları siciline kaydedilir. Özel hukuk kapsamında tapu siciline inşaat irtifakına ek olarak aynı ifadelerle ek bir giriş yapılması tavsiye edilir.