الالتزام بالبناء هو التزام بموجب القانون العام بالقيام أو الامتناع عن القيام بأشياء معينة أو التسامح بشأنها في ملكية خاصة - عادةً لصالح مشروع في ملكية أخرى مجاورة.
مقتطف من رسم تخطيطي مع أعباء المباني المسجلة
لا يمكن دائمًا للبناة المحتملين استيفاء المتطلبات القانونية لمشروع بناء على ممتلكاتهم الخاصة - على سبيل المثال، عندما يتعلق الأمر بإنشاء خطوط الإمداد والتخلص اللازمة أو أماكن وقوف السيارات أو الوصول أو المرور إلى ممتلكاتهم الخاصة أو الامتثال لمناطق التطهير - خاصةً في مدينة مكتظة بالسكان مثل فيسبادن. من خلال تسجيل ما يسمى بالتزام البناء على عقار آخر - عادةً ما يكون مجاورًا - يمكن مع ذلك إثبات أهلية الموافقة على مشروع بناء معين.
إن التزام البناء هو التزام بموجب القانون العام الذي يدخل فيه مالك (أو أيضاً صاحب البناء الوراثي أو صاحب حق الانتفاع) لعقار ما تجاه مفتشية البناء لصالح مشروع بناء لطرف ثالث - عادةً ما يكون جاراً. من خلال تسجيل التزام البناء، يتحمل مالك العقار المرهون بشكل دائم الالتزام بالقيام بأشياء معينة أو تحملها أو الامتناع عن القيام بها.
لكي يصبح التزام البناء ساري المفعول، يجب أن يتم تسجيله في ما يسمى بسجل رسوم البناء.
الأسئلة الشائعة - ستجد هنا إجابات على الأسئلة الأكثر شيوعًا حول موضوع رهون المباني
ما هي رسوم المبنى؟
رهون البناء هي التزامات بموجب القانون العام لصالح طرف ثالث لصالح طرف ثالث للقيام بأشياء معينة أو التسامح أو الامتناع عن القيام بها.
يكون تسجيل رهن البناء طوعياً. ومع ذلك، إذا تم تسجيل رسم البناء، يمكن أيضاً إنفاذ الالتزام الناشئ عنه، على سبيل المثال عن طريق تدخل هيئة الإشراف على البناء أو إجراء قانوني خاص من قبل المالك المفضل.
يقوم مالك العقار بتوفير مساحة التخليص المفقودة لمشاريع البناء في العقار المجاور على عقاره الخاص مع التزام البناء على مساحة التخليص. يؤدي افتراض هذا الالتزام بالبناء إلى الالتزام بالامتناع عن البناء على هذه المساحة والتسامح في استخدامها كمنطقة إخلاء للعقار المجاور.
يتميز التزام البناء بحقيقة أن:
الالتزام المفترض ذو طبيعة القانون العام (وليس القانون الخاص)
يرتبط بالعقار (يقع على العقار أو جزء من العقار بالمعنى القانوني)
أنه مهم من حيث قانون البناء ويتعلق بالمشروع (يتوافق التزام البناء مع لوائح البناء أو قانون تخطيط البناء أو قانون البناء العام الآخر، أو يرتبط بمشروع بناء محدد أو يعمل على تأمين المقبولية القانونية الموضوعية)
ألا يكون الغرض الذي ينظمه التزام البناء هذا ناتجًا بالفعل عن لوائح القانون العام (على سبيل المثال، مضمون بالفعل في خطة التنمية كشرط إلزامي بموجب القانون العام).
كما ينطبق أيضًا على الخلف القانوني، على سبيل المثال إذا تم بيع العقار.
متى ولماذا تكون رهونات المباني مطلوبة ولماذا؟
تؤثر أعباء البناء على كيفية البناء على العقار واستخدامه. يتم تسجيلها من أجل إزالة العقبات القانونية. يمكن أن يكون السبب في ذلك هو إجراء تصريح البناء، أو إجراء الإخطار، أو إنشاء مشاريع لا تتطلب تصريح بناء أو تدخل من قبل سلطات البناء. إذا كان إجراء الترخيص يشير إلى ضرورة إدخال رهن بناء معين، فلا يمكن الموافقة على طلب البناء بشكل قانوني إلا إذا كان إدخال رهن البناء في سجل رهون البناء يضمن الامتثال للوائح القانون العام.
كما أن أعباء رهن البناء مطلوبة أيضًا عندما يتم تقسيم قطع الأراضي ويتم إنشاء شروط جديدة أثناء التقسيم والتي لا يمكن أن تتماشى مع الأحكام ذات الصلة من القانون التنظيمي العام إلا من خلال تسجيل أعباء رهن البناء (على سبيل المثال، تأمين طريق الوصول إلى منطقة النقل العام). بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضًا تسجيل رهون المباني على أساس أحكام القانون العام الأخرى (على سبيل المثال كجزء من إجراءات إعادة التخصيص).
ما الذي يمكن تسجيل رهون المباني من أجله؟
كقاعدة عامة، يتم تسجيل رهن البناء لتمكين مشروع بناء معين. تعمل رسوم البناء على تنظيم لوائح البناء. ومع ذلك، لا يمكن تجاوز الأحكام الإلزامية لقانون البناء في هيسيان - مثل شرط وجود جدار للحريق وفقًا للمادة 33 HBO - عن طريق رهون البناء. وهذا يتطلب دائماً قراراً بالانحراف وفقاً للمادة 73 HBO. ومع ذلك، فإن الوضع مختلف بالنسبة لرهونات البناء المنصوص عليها صراحةً في HBO (على سبيل المثال رهن مبنى الوصول).
ومع ذلك، لا يمكن للوائح التخطيط أن تلغي أو تلغي أو تعدل رهون البناء.
تتعلق رهون المباني الأكثر شيوعًا بحقوق خط الأنابيب، وأماكن وقوف السيارات، ومناطق الخلو، وطرق الوصول ومداخل العقارات في الصف الثاني أو طرق الهروب.
تساعدرهون بناء أماكن وقوف السيارات على توفير أماكن وقوف السيارات الضرورية، التي لا يمكن أن تكون موجودة في عقارك الخاص، في عقار آخر على مسافة معقولة. يجب على مالك العقار بعد ذلك أن يتسامح مع الأطراف الثالثة في إيقاف سيارتهم في عقاره.
تُستخدمرهون مساحة الخلو لتوفير مساحات الخلو اللازمة في العقار المجاور، والتي يجب أن تبقى خالية.
لا يُسمح برهوناتالمباني الموحدة إلا في حالات استثنائية إذا كان هناك عقاران أو أكثر لهما مبنى مشترك عبر الحدود فوق الأرض أو تحتها. خلاف ذلك، يجب تسجيل رهون المباني الفردية. لا يحل رهن توحيد الارتفاق محل رابطة الملكية العقارية مع جميع الحقوق والالتزامات الممكنة. يجب تقديم تبرير دقيق لسبب عدم إمكانية منح رخصة بناء بموجب قانون البناء إلا بالتزام بناء التوحيد. بدون تقديم تبرير دقيق وتمثيله في المخططات، قد ينشأ لاحقًا وضع لا يمكن فهمه مع حقوق والتزامات غير محددة بوضوح، مما قد يؤدي إلى نزاعات قانونية.
رهن البناء الإضافي يلزمك بإضافة رهن البناء على المبنى المجاور.
يمكن لرهنالتطوير أن يجعل من الممكن التصريح بمشاريع البناء على العقارات التي لن يُسمح بها لولا ذلك، حيث يجب تأمين التطوير الدائم للعقار دائماً. ومع ذلك، لا يوجد رهن تطوير موحد. وبدلاً من ذلك، يجب تحديد شكل التطوير المطلوب للعقار المعني بشكل منفصل؛ ويمكن أن يكون ذلك، على سبيل المثال، خطوط الإمداد والتخلص، أو طرق الوصول، أو المداخل أو طرق الهروب.
من يمكنه تسجيل رسوم المبنى؟
لا يمكن تسجيل رهن البناء إلا من قبل مالك العقار أو (إن أمكن) بالإضافة إلى مالك المبنى الوراثي للعقار المراد رهنه. مالك الأرض هو الشخص الذي تم تسجيله في سجل الأرض باعتباره المالك. إذا تم تسجيل أكثر من شخص واحد، يجب أن يعلن كل شخص موافقته على الرهن.
كيف يتم تطبيق رسوم المبنى؟
وعادةً ما يتضح ما إذا كان إدخال التزام بناء ضروريًا أم لا في سياق إجراءات فحص المبنى. ولهذا السبب، يتم إرسال قيد التزام بناء مطابق كأمر داخلي داخل قسم التفتيش على المباني كجزء من إجراءات التفتيش أو الترخيص. سوف تتلقى بعد ذلك المزيد من المعلومات من الموظف المختص الذي يقوم بمعالجة الأمر الداخلي لتسجيل التزام البناء.
ما هي المستندات المطلوبة؟
عادةً ما يكون تسجيل التزام البناء مطلوبًا في سياق إجراءات فحص البناء. في هذه الحالة، سيتم إبلاغك من قبل مفتشية البناء بالمستندات التي يجب تقديمها لتسجيل التزام البناء.
وكقاعدة عامة، يجب عليك إظهار التزام البناء في مخطط رسمي للموقع مع الأبعاد، وإذا لزم الأمر، يجب عليك تقديم مخططات إضافية لمزيد من التوضيح.
لكي يصبح رهن المبنى ساري المفعول، يجب إدخاله في ما يسمى بسجل رهن المباني. إذا كانت لديك مصلحة مشروعة، يمكنك أيضًا الحصول على معلومات حول أعباء رهن البناء الموجودة على العقار من هنا. يتم فرض رسوم قدرها 30 يورو للحصول على المعلومات عبر الإنترنت.
هل هناك أي تعويض مالي لمالك الأرض المسجل عليها رسوم البناء؟
نظرًا لأن رهن البناء - على سبيل المثال رهن البناء في منطقة المسافة - يمكن أن يقلل من قيمة العقار الذي تم تسجيل رهن البناء عليه والموافقة على تسجيل رهن البناء طوعية، فمن الممكن عمليًا بموجب القانون الخاص الحصول على تعويض عن الموافقة على رهن البناء. يتم إبرام اتفاقات التعويض في هذا الصدد بين مالك (ملاك) الأرض المستفيد (ملاك) الأرض المستفيد من رهن البناء ومالك الأرض الخاضع لرهن البناء.
ما هي مدة سريان عقد إيجار المبنى؟
رسم البناء هو رسم عام على العقار. فترة صلاحيتها غير محدودة وهي ملزمة أيضًا لجميع الورثة القانونيين (المشترين والورثة). لا يمكن إلغاؤه إلا بموافقة مفتشية البناء إذا لم تعد هناك مصلحة عامة في رسم البناء.
هل يمكن إلغاء عقد إيجار المبنى مرة أخرى؟
لا يمكن إلغاء رهون المباني إلا إذا لم تعد المصلحة العامة في وجود رهن المبنى المعني موجودة. قد يكون هذا هو الحال، على سبيل المثال، إذا لم يتم تنفيذ مشروع بناء أو تم تنفيذه بشكل مختلف عما كان مخططًا له، على سبيل المثال، لم تعد المسافة التي تم تجاوزها أو إذا تم إيجاد حل مختلف لاستيعاب أماكن وقوف السيارات.
ومع ذلك، لا يتم إلغاء رهون البناء تلقائيًا؛ يجب على الأطراف المعنية تقديم طلب غير رسمي ومسبب إلى مفتشية البناء. قبل تقديم طلب إلغاء التزام البناء، يجب عليك أن تستوضح من المالك المستفيد ما إذا كان على استعداد للتنازل عن التزام البناء. يمكن تقديم طلب إلغاء التزام بناء بشكل غير رسمي، ولكن يجب أن تذكر صراحةً سبب إلغاء التزام البناء، ويجب أن يكون واضحاً أي ورقة التزام بناء وأي وحدات نصية يتعلق بها الإلغاء المطلوب. كما يجب ذكر الأسماء والعناوين الحالية لجميع مالكي العقارات المتأثرة (العقارات المرهونة والمفضلة).
قبل الإلغاء، يجب الاستماع إلى الأطراف المعنية (لا سيما الطرف المستفيد) وفقًا لذلك ويجب إثبات عدم وجود مصلحة عامة في استمرار وجود رهن المبنى. يجب على مفتش البناء أن يعلن الإلغاء وفقًا للمادة 85 (3) HBO إذا لم تعد هناك مصلحة عامة في التزام البناء.
تلميح
لا يمكن تغيير عقد إيجار المبنى الحالي. إن إقرار حق ارتفاق المبنى الموثق والموقع هو وثيقة لا يمكن تغييرها بعد الآن. إذا كانت التغييرات مطلوبة، يجب أولاً إعادة إدخال ارتفاق المبنى المطلوب ثم إلغاء ارتفاق المبنى القديم. يمكن تطبيق كلتا الخطوتين في نفس الوقت.
إذا ثبت لمفتشية البناء أن المباني التي أدت إلى ارتفاقات البناء لم تعد موجودة أو أن التغييرات التي طرأت على قطع الأراضي (مثل التخطيطات المختلفة) لم تعد تتطلب ارتفاقات بناء، فإن مفتشية البناء تلغي ارتفاقات البناء المقابلة بحكم القانون.
ما الفرق بين رسوم البناء والارتفاق؟
في حين أن رسوم البناء لا توجد إلا في القانون العام، فإن حقوق الارتفاق تنظم فقط الحقوق والالتزامات المتعلقة بالممتلكات بموجب القانون الخاص ويتم تسجيلها في سجل الأراضي في القسم الثاني (الرهون والقيود). من ناحية أخرى، لا يتم إدخال أعباء البناء في سجل الأراضي ولكن فقط في سجل أعباء البناء. من المستحسن إجراء قيد إضافي في سجل الأراضي بموجب القانون الخاص بنفس الصياغة بالإضافة إلى رهن البناء.
