Droit de l'urbanisme
Le droit de l'urbanisme s'occupe des possibilités d'utilisation des terrains. Il réglemente où et ce qui peut être construit. Les projets de construction individuels sont considérés dans un contexte urbanistique plus large.
Le droit de l'urbanisme dans le droit public de la construction
Le droit de l'urbanisme s'occupe des possibilités d'utilisation des terrains. Il réglemente où et ce qui peut être construit. Les projets de construction individuels sont considérés dans un contexte urbanistique plus large.
La compétence en matière de planification appartient à la commune, qui peut ainsi orienter le développement urbain. Les communes sont donc habilitées à déterminer de manière juridiquement contraignante la construction sur leur territoire en élaborant des plans d'urbanisme.
Les prescriptions légales pour un projet de construction découlent donc des plans d'aménagement respectifs.
Les plans d'urbanisme servent à garantir un environnement digne de l'homme, à protéger et à développer les bases naturelles de la vie, à promouvoir la protection du climat et l'adaptation au climat, ainsi qu'à préserver et à développer la forme urbaine et l'aspect des sites et des paysages du point de vue de la culture architecturale.
Plan d'occupation des sols
Un plan d'occupation des sols (Flächennutzungsplan - FNP) est un plan d'urbanisme préparatoire. Il organise le développement spatial de l'ensemble du territoire communal et, comparé au plan d'urbanisme, il est plutôt à mailles larges. Le plan d'occupation des sols représente les objectifs d'une commune pour son plan d'urbanisme ultérieur, sans avoir d'effet juridique vers l'extérieur. En d'autres termes, un plan d'occupation des sols n'a aucune incidence sur l'autorisation d'un projet de construction dans une zone couverte par un plan d'aménagement ou située dans une zone intérieure non planifiée.
Ce n'est qu'en zone extérieure que le plan d'occupation des sols est important pour l'autorisation de projets de construction individuels - projets privilégiés.
Un plan d'occupation des sols contient des affectations de surfaces telles que l'habitat, l'industrie, les transports, les loisirs, l'agriculture, les besoins collectifs et les sites spéciaux.
Plan d'aménagement
Un plan d'urbanisme règle, en liaison avec le décret sur l'utilisation des sols, l'ordre urbanistique en tant que plan directeur de construction juridiquement contraignant. Il fixe des règles qui tiennent compte des exigences générales en matière de conditions d'habitat et de travail saines, de développement démographique, de besoins sociaux, sportifs et culturels de la population, de protection de l'environnement et du climat ou d'aménagement du site. Ces dispositions sont concrétisées par le type et le degré d'utilisation des bâtiments, le mode de construction et la surface constructible des terrains dans le Baunutzungsverordnung (règlement sur l'utilisation des sols) et sont déterminantes pour l'admissibilité des projets.
Outre les dispositions relatives au droit de l'urbanisme, un plan d'aménagement peut également fixer des dispositions relatives à l'aménagement sur la base du règlement de construction de Hesse (HBO). Celles-ci peuvent par exemple concerner la conception extérieure des bâtiments, les surfaces libres de terrain et les clôtures ou les installations publicitaires.
Le code de la construction distingue trois types de plans d'aménagement.
Plan d'aménagement qualifié
Un plan d'aménagement qualifié contient des dispositions sur le type et le degré d'utilisation des bâtiments, sur les surfaces de terrain constructibles et sur les surfaces de circulation locales. Il n'est toutefois pas nécessaire d'épuiser les possibilités de fixation.
Plan d'aménagement simple
Étant donné que le code de la construction (BauGB) ne prescrit pas de contenu minimal déterminé pour les plans d'urbanisme, il incombe à la commune de fixer dans un plan d'urbanisme les dispositions nécessaires en fonction de son concept de planification. Toutefois, en l'absence de dispositions relatives au type et au degré d'utilisation des constructions ou aux surfaces de terrain constructibles ou aux surfaces de circulation locales, il s'agit d'un plan d'urbanisme simple.
Plan d'aménagement simple avant plan d'aménagement spécifique au projet
Il importe peu qu'un plan d'aménagement simple contienne par ailleurs des dispositions très détaillées ou non. Toutefois, même dans le cadre d'un plan d'aménagement simple, une viabilisation assurée est une condition préalable à l'admissibilité d'un projet.
Si un plan d'aménagement simple ne contient pas de dispositions correspondantes, ce sont surtout les critères d'insertion de l'article 34 (admissibilité des projets à l'intérieur des quartiers construits en continuité), paragraphe 1, du code de la construction qui sont déterminants.
Plan d'aménagement lié à un projet
Un plan d'aménagement lié à un projet ne doit pas nécessairement remplir les conditions d'un plan d'aménagement qualifié. En ce qui concerne l'évaluation de l'admissibilité ou non d'un projet de construction, le plan d'aménagement lié au projet est assimilé au plan d'aménagement qualifié.
Projets selon §34 et §35 du code de la construction
Projets à l'intérieur des quartiers construits en continuité (§34 BauGB)
Pour les projets prévus à l'intérieur d'une zone urbaine construite, le principe est que ceux-ci doivent s'intégrer dans le caractère de l'environnement proche en ce qui concerne le type et la mesure de l'utilisation de la construction, le mode de construction et les surfaces de terrain construites.
Projets en zone extérieure (§35 BauGB)
Le § 35 de la loi sur la construction (BauGB) stipule que les zones extérieures doivent en principe être préservées de toute construction. Des restrictions à ce principe ne s'appliquent qu'aux projets favorisés et privilégiés (par exemple les utilisations agricoles et sylvicoles), qui ne sont autorisés que sous certaines conditions.
Ordonnance sur l'utilisation des sols
Le décret sur l'utilisation des sols (BauNVO) est la base juridique pour les possibilités de fixation dans un plan d'urbanisme. Elle contient essentiellement des dispositions relatives à la représentation et au type et à la mesure de l'utilisation d'un terrain à des fins de construction, à la méthode de construction et à la surface constructible du terrain dans les plans d'urbanisme.
Les communes sont tenues de respecter les dispositions du Baunutzungsverordnung lors de la planification de l'urbanisme, elles ne peuvent donc en principe prendre que des dispositions autorisées par le Baunutzungsverordnung.
Pour en savoir plus sur le Baunutzungsverordnung et ses différentes versions ainsi que sur les décrets de modification, consultez le lexique.
Type d'utilisation de la construction
En outre, le plan d'urbanisme peut représenter les surfaces destinées à la construction en fonction de leur type particulier d'utilisation architecturale en tant que :
- petites zones d'habitation (WS),
- zones résidentielles pures (WR),
- zones résidentielles générales (WA),
- zones résidentielles spéciales (WB),
- zones de village (MD),
- zones mixtes (MI),
- zones centrales (MK),
- zones industrielles (GE),
- Zones industrielles (GI),
- zones spéciales (SO).
Pour chaque zone de construction, il existe des prescriptions qui déterminent quels types de projets sont autorisés dans la zone de construction définie. Au sein des zones à bâtir, certaines structures d'utilisation sont donc imposées, ce qui permet d'influencer le développement urbain.
Mesure de l'utilisation de la construction
Outre le type d'utilisation de la construction, le BauNVO réglemente également la mesure de l'utilisation de la construction. Elle détermine dans la plupart des cas des valeurs indicatives ou maximales pour les dispositions à prendre dans le plan d'urbanisme :
- La hauteur des constructions indique la hauteur maximale d'une construction par rapport à un point de référence (par exemple le bord supérieur de la rue).
- le coefficient d'occupation des sols (COS) (S'ouvre dans un nouvel onglet)
- le coefficient d'occupation des sols (COS) (S'ouvre dans un nouvel onglet)
- le nombre de masses de construction (BMZ)
Le GRZ, le GFZ et le BMZ peuvent également être indiqués en tant que valeurs absolues - c'est-à-dire en mètres carrés ou en mètres cubes concrets. Des règles s'appliquent à chaque calcul, de même qu'il existe des règles concernant l'autorisation de garages, de places de stationnement, d'installations communes ainsi que d'installations annexes et de constructions en dessous de la surface du terrain. Lors de la fixation de la mesure de l'utilisation de la construction, des limites supérieures doivent être respectées en fonction de la zone de construction.
Construction
Le type de construction peut être défini comme une construction ouverte ou fermée, ou encore comme une construction dérogatoire.
Lorsque la forme du bâtiment dépasse 50 mètres, on parle de construction fermée. Dans le cas d'une construction fermée, les bâtiments doivent être construits - sans espace latéral - à la limite du voisin, tant que le plan d'urbanisme fixe ici une surface constructible.
Dans une construction ouverte, la longueur des différentes formes de maisons ne doit pas dépasser 50 mètres. Il est possible de construire des maisons individuelles ou jumelées, ou encore des groupes de maisons. En outre, il est possible de déterminer que, sur certaines surfaces, seules les maisons individuelles, les maisons jumelées ou les groupes de maisons sont autorisés, ou encore que deux de ces formes de maisons sont autorisées. La définition de la construction ouverte est liée à des prescriptions concernant le respect des distances entre la limite du terrain et le bâtiment.
Il est également possible de définir un mode de construction dérogatoire, qui permet ou oblige par exemple de construire avec des distances réduites ou sans distances pour certaines parties du bâtiment.
Alignements, limites de construction, profondeurs de construction
La surface constructible d'un terrain est déterminée par la fixation d'alignements, de limites de construction et/ou de profondeurs de construction.
La définition de surfaces constructibles au moyen d'alignements et de limites de construction, appelés "fenêtres de construction", est la règle dans la plupart des plans d'urbanisme. Les projets de construction doivent se situer à l'intérieur de la fenêtre de construction. Selon la réglementation, les bâtiments annexes et les garages sont autorisés en dehors de la fenêtre.
La définition d'une fenêtre de construction peut également être effectuée en même temps que la définition d'un COS, d'un COS ou d'un COSM. Dans ce cas, il n'est pas possible d'utiliser entièrement la fenêtre de construction si les autres dispositions sont dépassées.
Contrairement à la limite de construction, à partir de laquelle il est possible de reculer, il faut construire directement sur une ligne de construction. De tels alignements sont souvent utilisés dans les zones de construction en îlot, où le respect d'un alignement strict ou uniforme est nécessaire.
Statuts
Outre les plans d'urbanisme, il existe également des statuts en vigueur pour la restructuration urbaine et la préservation de l'image de la ville. Ces statuts permettent aux communes d'empêcher certains développements architecturaux et autres si ceux-ci vont à l'encontre des objectifs de restructuration urbaine ou de préservation de l'image de la ville. Les statuts respectifs définissent la zone à laquelle ils s'appliquent ainsi que leur champ d'application.
Règlement de sauvegarde Kostheim/Kastel
Pour les zones urbaines "Kostheim/Kastel" s'applique le "Sicherungssatzung über die Sicherung sozialverträgliche Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen, die der Wohl der Allgemeinheit dienen". Le règlement de sauvegarde doit contribuer à adapter la structure de l'habitat aux exigences du développement de la population et de l'économie, à améliorer les conditions d'habitat et de travail ainsi que l'environnement, à renforcer les zones du centre-ville et à permettre de nouvelles utilisations ou des utilisations intermédiaires compatibles dans les constructions qui ne répondent plus aux besoins.
Règlement sur le paysage urbain de Medenbach, Auringen et Kloppenheim
Pour les zones urbaines de Medenbach, Auringen et Kloppenheim s'applique le Stadtbildsatzung (règlement sur l'image de la ville) pour la conservation des constructions et de l'originalité de la zone en raison de sa forme urbanistique. L'objectif de ces statuts est la protection des monuments urbains et donc la conservation des bâtiments en raison de leur valeur propre pour le caractère urbain de la région. Les bâtiments eux-mêmes ne doivent pas être protégés. La valeur intrinsèque de l'édifice peut être justifiée par son importance visuelle et son effet dans le contexte urbanistique concret.
L'autorisation selon les statuts est délivrée par la capitale du Land de Wiesbaden et est incluse dans le permis de construire.
D'autres statuts relatifs à l'autorisation de projets sont disponibles en cliquant sur le lien.
Le droit de la construction
Le droit de la construction relève de la souveraineté des Länder et est réglementé dans les règlements de construction des Länder respectifs. Il sert entre autres à prévenir les dangers et à assurer une cohabitation architecturale réglementée. La vie et la santé ne doivent notamment pas être mises en danger par des installations de construction. Le droit de la construction contient donc en particulier les exigences juridiques qui doivent être respectées par les participants à la construction lors de la construction, de la modification, du changement d'utilisation et de la démolition d'installations de construction ainsi que d'autres installations et équipements et de l'utilisation de terrains à des fins de construction.
Fonctions essentielles du droit de la construction :
- Prévention des risques dans le domaine de la construction
- Respect d'autres dispositions légales
- Garantie de normes sociales minimales
- Exécution de la planification de la construction
- Prévention des dégradations
Par ailleurs, le droit de la construction contient également de plus en plus de règles visant à mettre en œuvre les intérêts de l'État social et de l'écologie.