Закон про планування забудови стосується можливостей використання землі. Воно регулює, де і що можна будувати. Окремі будівельні проекти розглядаються в ширшому містобудівному контексті.
Планувальне право в публічному будівельному праві
Закон про планування забудови стосується можливостей використання землі. Воно регулює, де і що можна будувати. Окремі будівельні проекти розглядаються в ширшому містобудівному контексті. Суверенітет у плануванні належить муніципалітету, який, таким чином, може керувати міським розвитком. Таким чином, муніципалітети уповноважені визначати розвиток на своїй території в юридично обов'язковому порядку шляхом розробки планів розвитку. Таким чином, правові норми для будівельного проекту випливають з відповідних планів розвитку.
Метою планування міського землекористування є забезпечення гуманного середовища, захист і розвиток природних основ життя, сприяння захисту клімату та адаптації до клімату, а також збереження і розвиток міського дизайну, міського ландшафту і ландшафту з точки зору культури будівництва.
План землекористування
План землекористування (FNP) є підготовчим планом землекористування. Він організовує просторовий розвиток всієї території муніципалітету і є більш деталізованим порівняно з планом розвитку. План землекористування визначає цілі муніципалітету для подальшого планування міського землекористування, не маючи жодної юридичної сили ззовні. Це означає, що план землекористування не має жодного значення для дозволу на будівництво на території, на яку поширюється план забудови, або на незапланованій внутрішній території. План землекористування має значення лише для дозволу індивідуальних будівельних проектів - привілейованих проектів - на відкритих територіях.
План землекористування містить такі види землекористування, як житлова, комерційна, транспортна, рекреаційна, сільськогосподарська, громадська та спеціальна забудова.
План розвитку
План розвитку, разом з німецьким Постановою про землекористування (Baunutzungsverordnung), є юридично обов'язковим планом землекористування, який регулює міський розвиток. Він містить положення, які враховують загальні вимоги щодо здорових умов життя та праці, розвитку населення, соціальних, спортивних та культурних потреб населення, захисту навколишнього середовища та клімату або дизайну міського ландшафту. Ці вимоги конкретизуються за типом та обсягом використання будівлі, методом будівництва та площею забудови в Постанові про використання будівель і є визначальними для прийнятності проектів.
Окрім правил планування, план забудови може містити також правила проектування, що базуються на Гессенських будівельних нормах (HBO). Вони можуть стосуватися, наприклад, зовнішнього дизайну будівель, відкритих ділянок, огороджень або рекламних конструкцій.
Будівельні норми розрізняють три типи планів забудови.
Кваліфікований план розвитку
Кваліфікований план забудови визначає тип і ступінь використання будівель, ділянки землі, які можуть бути забудовані, а також зони місцевого руху. Однак, не обов'язково повністю використовувати можливості, передбачені планом забудови.
Оскільки Німецькі будівельні норми і правила (BauGB) не встановлюють певного мінімального змісту для планів розвитку, муніципалітет може вносити необхідні положення до плану розвитку відповідно до своєї концепції планування. Однак, якщо в плані забудови немає положень щодо типу та обсягу забудови, земельних ділянок, які можуть бути забудовані, або зон місцевого руху транспорту, то це простий план забудови.
Простий план забудови перед проектним планом забудови
Не має значення, чи містить простий план забудови дуже детальні положення, чи ні. Однак, навіть у рамках простого плану забудови забезпечена забудова є передумовою допустимості проекту.
Якщо в простому плані забудови немає відповідних положень, особливо актуальними є критерії інтеграції відповідно до § 34 (допустимість проектів у межах забудованих кварталів) (1) BauGB.
План розвитку, пов'язаний з проектом
План розвитку, пов'язаний з проектом, не обов'язково повинен відповідати вимогам кваліфікованого плану розвитку. Що стосується оцінки того, чи є будівельний проект дозволеним чи ні, план розвитку, пов'язаний з проектом, розглядається так само, як і кваліфікований план розвитку.
Проекти відповідно до §34 та §35 Будівельного кодексу
Проекти в межах забудованих кварталів (§34 BauGB)
Для проектів, які плануються в межах забудованої міської території, загальне правило полягає в тому, що вони повинні відповідати характеру району з точки зору типу та обсягу використання будівель, методу будівництва та забудованих територій.
Розділ 35 BauGB передбачає, що зовнішня територія, як правило, повинна бути вільною від забудови. Обмеження цього принципу стосуються лише привілейованих та пільгових проектів (наприклад, сільськогосподарського та лісогосподарського призначення), які дозволені лише за певних умов.
Німецький закон про землекористування (BauNVO) є правовою основою для можливих положень у плані забудови. Він, по суті, містить положення щодо представлення, типу та обсягу структурного використання об'єкта нерухомості, методу будівництва та площі забудови в планах міського землекористування.
Муніципалітети зобов'язані дотримуватися положень Постанови про використання будівель при плануванні міського землекористування і тому можуть вносити лише ті положення, які дозволені Постановою про використання будівель.
Більше про Закон про використання будівель та його різні версії, а також про постанови, що його змінюють, Ви можете дізнатися з лексикону.
Тип використання будівлі
Крім того, території, призначені для забудови, можуть бути показані в плані забудови відповідно до їх конкретного типу будівельного використання як:
Невеликі житлові райони (WS),
суто житлові райони (WR)
загальні житлові райони (WA)
спеціальні житлові райони (WB),
сільські райони (СР),
райони змішаної забудови (ЗЗ),
основні райони (MK),
комерційні зони (GE),
промислові зони (ПЗ),
спеціальні зони (SO).
Для кожної зони забудови існують правила, які визначають тип проектів, дозволених у визначеній зоні забудови. Це означає, що певні структури використання визначені в межах зон забудови і, таким чином, впливають на міський розвиток.
Ступінь використання будівлі
Крім типу використання будівлі, BauNVO також регулює ступінь використання будівлі. У більшості випадків він визначає орієнтовні або максимальні значення для специфікацій, які необхідно вносити в план забудови:
висота будівель визначає, наскільки високим може бути будинок по відношенню до контрольної точки (наприклад, до верхнього краю дороги)
GRZ, GFZ та BMZ також можуть бути вказані як абсолютні значення - тобто в конкретних квадратних або кубічних метрах. Для відповідних розрахунків застосовуються відповідні правила, а також існують правила щодо допустимості розміщення гаражів, місць для паркування, об'єктів загального користування, допоміжних приміщень та споруд нижче рівня землі. При визначенні обсягу використання будівлі необхідно дотримуватися верхніх меж для кожної площі будівлі.
Метод будівництва
Метод будівництва може бути визначений як відкритий або закритий, або як метод будівництва з відхиленнями.
Якщо довжина будівлі перевищує 50 метрів, це називається закритим методом будівництва. У випадку закритого методу будівництва, будівлі повинні будуватися на сусідній межі - без бічних відстаней - до тих пір, поки в плані забудови визначена територія, що підлягає забудові.
При відкритому методі будівництва довжина різних форм будинків не може перевищувати 50 метрів. Можна будувати окремі або двоквартирні будинки чи групи будинків. Крім того, можна передбачити, що, наприклад, на певних ділянках дозволено будувати тільки окремі будинки, тільки двоквартирні будинки або тільки групи будинків, або навіть два з цих типів будинків. Положення про відкритий метод будівництва пов'язане з положеннями про дотримання відстані між межею земельної ділянки та будинком.
Також можна вказати метод будівництва з відхиленнями, при якому, наприклад, будівлі можуть або повинні будуватися з меншими відстанями або взагалі без відстаней для певних частин будівлі.
Лінії забудови, межі забудови, глибина забудови
Площа земельної ділянки, яка може бути забудована, визначається шляхом встановлення ліній забудови, меж забудови та/або глибини забудови. Визначення площі забудови за допомогою ліній та меж забудови, відомих як "вікна забудови", є правилом у більшості планів забудови. Будівельні проекти повинні залишатися в межах будівельного вікна. Залежно від умов, господарські будівлі та гаражі можуть бути дозволені за межами будівельного вікна.
Будівельні вікна також можуть бути визначені одночасно з GRZ, GFZ або BMZ. У цих випадках повне використання вікна будівлі неможливе, якщо будуть перевищені інші характеристики.
На відміну від межі забудови, від якої дозволяється відступати, лінія забудови повинна будуватися безпосередньо на ній. Такі лінії забудови часто використовуються в районах з периметральною забудовою, де необхідно підтримувати сувору або рівномірну лінію забудови.
Статут
На додаток до міського планування землекористування, існують також закони про міську реконструкцію та збереження міського ландшафту. Такі підзаконні акти дозволяють муніципалітетам запобігати певним структурним та іншим розробкам, якщо вони суперечать цілям міського перепланування або збереженню міського ландшафту. Відповідні підзаконні акти визначають територію, на яку вони поширюються, та сферу застосування.
Статут безпеки Костгайму/Кастеля
Міська територія "Костгайм/Кастель" підпадає під дію охоронного статуту про соціально прийнятну реалізацію заходів з перепланування міста, які слугують загальному благу. Охоронний статут має на меті сприяти адаптації структури поселень до вимог населення та економічного розвитку, покращенню умов життя і праці та навколишнього середовища, зміцненню внутрішньоміських районів, а також забезпеченню можливості нового використання або сумісного тимчасового використання будівель, які більше не відповідають вимогам.
Містобудівні статути Меденбаха, Аурінгена та Клоппенгайма
Положення про міські ландшафти застосовуються до районів Меденбах, Аурінген та Клоппенгайм для збереження будівель та характеру місцевості на основі її містобудівного дизайну. Метою статутів є захист міських пам'яток і, таким чином, збереження будівель через їхню внутрішню цінність для урбаністичного характеру місцевості. Для цього самі будівлі не обов'язково повинні бути внесені до списку. Внутрішня цінність будівлі може бути обґрунтована її візуальною значущістю та впливом у конкретному міському контексті.
Дозвіл відповідно до законодавства видається столицею землі Вісбаден і є частиною дозволу на будівництво.
Інші закони, що стосуються права на отримання дозволу на реалізацію проектів, можна знайти за посиланням.
Будівельні норми є предметом суверенітету федеральних земель і регулюються відповідними державними будівельними нормами. Серед іншого, вони покликані запобігати небезпеці та забезпечувати регульоване структурне співіснування. Зокрема, будівельні конструкції не повинні загрожувати життю та здоров'ю людей. Тому будівельні норми містять, зокрема, правові вимоги, яких повинні дотримуватися учасники будівництва при зведенні, модифікації, зміні використання та знесенні будівель та інших споруд і об'єктів, а також при структурному використанні земельних ділянок.
Основні функції будівельного законодавства:
Захист від небезпек у будівельному секторі
Дотримання інших законодавчих положень
забезпечення мінімальних соціальних стандартів
Забезпечення дотримання містобудівного планування
Запобігання каліцтву
Крім того, будівельні норми містять все більше положень, спрямованих на вирішення соціальних та екологічних проблем.
