Legislația privind planificarea construcțiilor se ocupă de posibilitățile de utilizare a terenurilor. Aceasta reglementează unde și ce poate fi construit. Proiectele individuale de construcții sunt privite într-un context urbanistic mai larg.
Dreptul planificării construcțiilor în dreptul construcțiilor publice
Legislația privind planificarea construcțiilor se ocupă de posibilitățile de utilizare a terenurilor. Aceasta reglementează unde și ce poate fi construit. Proiectele individuale de construcții sunt privite într-un context urbanistic mai larg. Suveranitatea în materie de planificare aparține municipalității, care poate astfel să orienteze dezvoltarea urbană. Prin urmare, municipalitățile sunt autorizate să stabilească dezvoltarea în zona lor într-un mod obligatoriu din punct de vedere juridic prin elaborarea de planuri de dezvoltare. Prin urmare, reglementările legale pentru un proiect de construcție sunt derivate din planurile de dezvoltare respective.
Scopul amenajării teritoriului urban este de a asigura un mediu uman, de a proteja și dezvolta bazele naturale ale vieții, de a promova protecția și adaptarea la schimbările climatice și de a păstra și dezvolta designul urban, peisajul urban și peisajul în ceea ce privește cultura construcțiilor.
Planul de utilizare a terenurilor
Un plan de amenajare a teritoriului (FNP) este un plan pregătitor de amenajare a teritoriului. Acesta organizează dezvoltarea spațială a întregii zone municipale și este mai degrabă cu ochiuri grosiere în comparație cu planul de dezvoltare. Planul de utilizare a terenurilor trasează obiectivele unei municipalități pentru planificarea ulterioară a utilizării terenurilor urbane, fără a avea niciun efect juridic extern. Aceasta înseamnă că un plan de utilizare a terenurilor nu are nicio importanță pentru autorizarea unui proiect de construcție într-o zonă pentru care se aplică un plan de dezvoltare sau care este situată într-o zonă interioară neamenajată. Planul de utilizare a terenurilor este relevant doar pentru permisibilitatea proiectelor individuale de construcție - proiecte privilegiate - în zonele exterioare.
Un plan de utilizare a terenurilor conține denumiri de utilizare a terenurilor cum ar fi rezidențial, comercial, transport, recreere, agricultură, utilizare publică și locații speciale.
Plan de dezvoltare
Un plan de dezvoltare, împreună cu ordonanța germană privind utilizarea terenurilor (Baunutzungsverordnung), este un plan de utilizare a terenurilor obligatoriu din punct de vedere juridic care reglementează dezvoltarea urbană. Acesta conține prevederi care iau în considerare cerințele generale privind condițiile de viață și de muncă sănătoase, dezvoltarea populației, nevoile sociale, sportive și culturale ale populației, protecția mediului și a climei sau designul peisajului urban. Aceste prevederi sunt concretizate prin tipul și amploarea utilizării clădirii, metoda de construcție și suprafața construibilă a terenului în ordonanța privind utilizarea clădirii și sunt decisive pentru admisibilitatea proiectelor.
În plus față de reglementările de planificare, un plan de dezvoltare poate include, de asemenea, reglementări de proiectare bazate pe Codul construcțiilor din Hessian (HBO). Acestea se pot referi, de exemplu, la designul exterior al clădirilor, la zonele deschise ale proprietății și la împrejmuiri sau structuri publicitare.
Codul construcțiilor face distincție între trei tipuri de planuri de dezvoltare.
Plan de dezvoltare calificat
Un plan de dezvoltare calificat specifică tipul și amploarea utilizării clădirii, suprafețele de teren pe care se poate construi și zonele de trafic local. Cu toate acestea, nu este necesar să se utilizeze pe deplin posibilitățile de stipulare.
Deoarece Codul german al construcțiilor (BauGB) nu prevede un conținut minim specific pentru planurile de dezvoltare, este la latitudinea municipalității să facă stipulările necesare într-un plan de dezvoltare în conformitate cu conceptul său de planificare. Cu toate acestea, dacă nu există prevederi cu privire la tipul și amploarea utilizării clădirii sau la suprafețele de teren pe care se poate construi sau la zonele de trafic local, acesta este un plan de dezvoltare simplu.
Planul simplu de dezvoltare înainte de planul de dezvoltare legat de proiect
Nu contează dacă un plan simplu de dezvoltare conține sau nu prevederi foarte detaliate. Cu toate acestea, chiar și în cadrul unui plan simplu de dezvoltare, dezvoltarea securizată este o condiție prealabilă pentru admisibilitatea unui proiect.
În cazul în care un plan simplu de dezvoltare nu conține prevederi corespunzătoare, criteriile de integrare în conformitate cu secțiunea 34 (admisibilitatea proiectelor în cadrul cartierelor construite) (1) BauGB sunt deosebit de relevante.
Planul de dezvoltare legat de proiect
Un plan de dezvoltare legat de proiect nu trebuie neapărat să îndeplinească cerințele unui plan de dezvoltare calificat. În ceea ce privește evaluarea dacă un proiect de construcție este admisibil sau nu, planul de dezvoltare legat de proiect este tratat în același mod ca un plan de dezvoltare calificat.
Proiecte în conformitate cu §34 și §35 din Codul construcțiilor
Proiecte în cadrul cartierelor construite (§34 BauGB)
Pentru proiectele care sunt planificate într-o zonă urbană construită, regula generală este că acestea trebuie să se integreze în caracterul cartierului în ceea ce privește tipul și amploarea utilizării clădirii, metoda de construcție și zonele construite.
Articolul 35 din BauGB stipulează că, în general, zona exterioară trebuie să fie liberă de dezvoltare. Restricțiile la acest principiu se aplică numai proiectelor favorizate și privilegiate (de exemplu, utilizări agricole și forestiere), care sunt permise numai în anumite condiții.
Ordonanța germană privind utilizarea terenurilor (BauNVO) reprezintă temeiul juridic pentru posibilele prevederi ale unui plan de dezvoltare. În esență, aceasta conține reglementări privind reprezentarea și tipul și amploarea utilizării structurale a unei proprietăți, metoda de construcție și suprafața construibilă în planurile de utilizare a terenurilor urbane.
Municipalitățile sunt obligate să respecte dispozițiile Ordonanței privind utilizarea clădirilor în planificarea utilizării terenurilor urbane și, prin urmare, pot face numai stipulări care sunt permise de Ordonanța privind utilizarea clădirilor.
Puteți afla mai multe despre Ordonanța privind utilizarea clădirilor și diferitele sale versiuni și ordonanțe de modificare în lexicon.
Tipul de utilizare a clădirii
În plus, zonele destinate dezvoltării pot fi prezentate în planul de dezvoltare în funcție de tipul lor specific de utilizare a construcțiilor, astfel:
zone rezidențiale mici (WS),
zone pur rezidențiale (WR),
zone rezidențiale generale (WA),
zone rezidențiale speciale (WB),
zone sătești (MD),
zone cu utilizare mixtă (MI),
zone centrale (MK),
zone comerciale (GE),
zone industriale (GI),
zone speciale (SO).
Pentru fiecare zonă de construcție, există reglementări care determină tipul de proiecte care sunt permise în zona de construcție desemnată. Aceasta înseamnă că anumite structuri de utilizare sunt specificate în cadrul zonelor de construcție și influențează astfel dezvoltarea urbană.
Gradul de utilizare a clădirii
În plus față de tipul de utilizare a clădirii, BauNVO reglementează, de asemenea, gradul de utilizare a clădirii. În majoritatea cazurilor, acesta definește valori orientative sau maxime pentru specificațiile care urmează să fie făcute în planul de dezvoltare:
înălțimea clădirilor specifică cât de înaltă poate fi o clădire în raport cu un punct de referință (de exemplu, marginea superioară a drumului)
GRZ, GFZ și BMZ pot fi, de asemenea, specificate ca valori absolute - adică în metri pătrați sau metri cubi specifici. Se aplică norme pentru calculul respectiv și există, de asemenea, norme privind admisibilitatea garajelor, a locurilor de parcare, a facilităților comune, a facilităților auxiliare și a structurilor sub nivelul solului. Atunci când se determină gradul de utilizare a clădirii, trebuie respectate limitele superioare pentru fiecare suprafață a clădirii.
Metoda de construcție
Metoda de construcție poate fi specificată ca o metodă de construcție deschisă sau închisă sau ca o metodă de construcție deviantă.
În cazul în care clădirea are o lungime mai mare de 50 de metri, aceasta este denumită metodă de construcție închisă. Într-o metodă de construcție închisă, clădirile trebuie construite la limita vecinătății - fără distanțare laterală - atât timp cât planul de dezvoltare specifică o zonă construibilă.
Într-o metodă de construcție deschisă, lungimea diferitelor forme de case nu poate depăși 50 de metri. Se pot construi case individuale sau semidecomandate sau grupuri de case. În plus, se pot face stipulări conform cărora, de exemplu, pe anumite zone sunt permise numai case unifamiliale, numai case semidecomandate sau numai grupuri de case, sau chiar două dintre aceste tipuri de case. Stabilirea metodei de construcție deschisă este legată de reglementările privind respectarea distanțelor dintre limita de proprietate și clădire.
De asemenea, este posibil să se specifice o metodă de construcție deviantă în care, de exemplu, clădirile pot sau trebuie să fie construite cu distanțe mai mici sau fără distanțe pentru anumite părți ale clădirii.
Linii de construcție, limite de construcție, adâncimi de construcție
Suprafața de teren pe care se poate construi este determinată prin stabilirea liniilor de construcție, a limitelor de construcție și/sau a adâncimilor de construcție. Definirea zonelor de construcție prin intermediul liniilor și limitelor de construcție, cunoscute sub numele de "ferestre de construcție", este regula în majoritatea planurilor de dezvoltare. Proiectele de construcție trebuie să rămână în interiorul ferestrei de construcție. În funcție de stipulații, dependințele și garajele pot fi permise în afara ferestrei de construcție.
De asemenea, ferestrele de construcție pot fi definite în același timp cu GRZ, GFZ sau BMZ. În aceste cazuri, utilizarea completă a ferestrei clădirii nu este posibilă dacă celelalte specificații ar fi depășite.
Spre deosebire de limita clădirii, de la care este permisă retragerea, o linie de construcție trebuie să fie construită direct pe aceasta. Astfel de linii de construcție sunt adesea utilizate în zonele cu dezvoltări de blocuri perimetrale, unde este necesar să se mențină o linie de construcție strictă sau uniformă.
Statut
În plus față de planificarea utilizării terenurilor urbane, există, de asemenea, statute în vigoare pentru redezvoltarea urbană și conservarea peisajului urban. Aceste regulamente permit municipalităților să împiedice anumite dezvoltări structurale și de altă natură dacă acestea contravin obiectivelor de redezvoltare urbană sau de conservare a peisajului urban. Regulamentele respective specifică zona în care se aplică și domeniul de aplicare.
Statute de securitate Kostheim/Kastel
Zonele urbane "Kostheim/Kastel" fac obiectul statutelor de salvgardare privind punerea în aplicare acceptabilă din punct de vedere social a măsurilor de redezvoltare urbană care servesc binele comun. Statutul de salvgardare este menit să contribuie la asigurarea adaptării structurii așezării la cerințele dezvoltării demografice și economice, la îmbunătățirea condițiilor de viață și de muncă și a mediului, la consolidarea zonelor centrale ale orașelor și la realizarea de noi utilizări sau de utilizări provizorii compatibile în clădirile care nu mai îndeplinesc cerințele.
Statutului peisajului urban pentru Medenbach, Auringen și Kloppenheim
Pentru districtele Medenbach, Auringen și Kloppenheim, statutul peisajului urban se aplică pentru conservarea clădirilor și a caracterului individual al zonei datorită designului său urban. Scopul statutelor este de a proteja monumentele urbane și, astfel, de a conserva clădirile datorită valorii lor intrinseci pentru caracterul urban al zonei. Pentru aceasta, clădirile în sine nu trebuie să fie enumerate. Valoarea intrinsecă a clădirii poate fi justificată prin semnificația sa vizuală și prin efectul său în contextul urban specific.
Autorizația conform statutului este emisă de capitala statului Wiesbaden și este inclusă în autorizația de construcție.
Alte statute referitoare la eligibilitatea pentru autorizarea proiectelor pot fi găsite prin intermediul linkului.
Reglementările în materie de construcții sunt supuse suveranității statelor federale și sunt reglementate în reglementările în materie de construcții ale statelor respective. Printre altele, aceasta servește la evitarea pericolelor și la asigurarea unei coexistențe structurale reglementate. În special, viața și sănătatea nu ar trebui să fie puse în pericol de structurile clădirilor. Prin urmare, reglementările în materie de construcții conțin, în special, cerințele legale care trebuie respectate de cei implicați în construcții atunci când ridică, modifică, schimbă utilizarea și demolează clădiri și alte structuri și instalații, precum și utilizarea structurală a terenurilor.
Funcțiile esențiale ale legislației privind reglementările în domeniul construcțiilor:
Apărarea împotriva pericolelor în sectorul construcțiilor
Conformitatea cu alte dispoziții legale
Asigurarea unor standarde sociale minime
Punerea în aplicare a planificării utilizării terenurilor urbane
Prevenirea desfigurării
În plus, reglementările privind construcțiile conțin, de asemenea, un număr tot mai mare de dispoziții pentru realizarea preocupărilor sociale și ecologice.
