تحدد خطة التطوير المؤهلة نوع ومدى استخدام المباني، ومساحات الأراضي التي يمكن البناء عليها ومناطق المرور المحلية. ومع ذلك، ليس من الضروري الاستفادة الكاملة من إمكانيات الاشتراط.

نظرًا لأن قانون البناء الألماني (BauGB) لا ينص على أي حد أدنى محدد لمحتوى خطط التطوير، فإن الأمر متروك للبلدية لوضع الشروط اللازمة في خطة التطوير وفقًا لمفهومها التخطيطي. ومع ذلك، إذا لم تكن هناك شروط فيما يتعلق بنوع ومدى استخدام المباني أو مساحات الأراضي التي يمكن البناء عليها أو مناطق المرور المحلية، فهذه خطة تطوير بسيطة.

خطة تطوير بسيطة قبل خطة التطوير المرتبطة بالمشروع

لا يهم ما إذا كانت خطة التطوير البسيطة تحتوي على شروط مفصلة للغاية أم لا. ومع ذلك، حتى في إطار خطة التطوير البسيطة، فإن التطوير المضمون هو شرط أساسي لجواز المشروع.

إذا لم تكن هناك شروط مقابلة في خطة التنمية البسيطة، فإن معايير التكامل وفقًا للمادة 34 (جواز المشاريع داخل الأحياء المبنية) (1) BauGB ذات صلة بشكل خاص.

لا يجب بالضرورة أن تستوفي خطة التطوير المرتبطة بالمشروع متطلبات خطة التطوير المؤهلة. وفيما يتعلق بتقييم ما إذا كان مشروع البناء مسموحاً به أم لا، فإن خطة التطوير المتعلقة بالمشروع تعامل بنفس الطريقة التي تعامل بها خطة التطوير المؤهلة.

بالنسبة للمشاريع التي يتم تخطيطها داخل منطقة حضرية مبنية، فإن القاعدة العامة هي أنها يجب أن تتناسب مع طابع الحي من حيث نوع ومدى استخدام المباني وطريقة البناء والمناطق المبنية.

تنص المادة 35 BauGB على أن المنطقة الخارجية يجب أن تبقى بشكل عام خالية من التطوير. لا تنطبق القيود المفروضة على هذا المبدأ إلا على المشاريع المفضلة والمتميزة (مثل الاستخدامات الزراعية والحرجية)، والتي لا يُسمح بها إلا في ظل ظروف معينة.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن إظهار المناطق المخصصة للتطوير في خطة التطوير وفقًا لنوع الاستخدام الإنشائي الخاص بها على النحو التالي

• مناطق سكنية صغيرة (WS),
• مناطق سكنية بحتة (WR)
• مناطق سكنية عامة (WA)
• مناطق سكنية خاصة (WB),
• المناطق القروية (MD),
• مناطق متعددة الاستخدامات (MI)،
• المناطق الأساسية (MK)،
• المناطق التجارية (GE)
• المناطق الصناعية (GI),
• المناطق الخاصة (SO).

لكل منطقة بناء، هناك لوائح تحدد نوع المشاريع المسموح بها في منطقة البناء المحددة. وهذا يعني أنه يتم تحديد هياكل استخدام معينة داخل مناطق البناء وبالتالي تؤثر على التنمية الحضرية.

وبالإضافة إلى نوع استخدام المبنى، ينظم قانون البناء والتخطيط العمراني أيضًا مدى استخدام المبنى. وفي معظم الحالات، يحدد قيمًا إرشادية أو قيمًا قصوى للمواصفات التي يجب وضعها في خطة التطوير:

• ارتفاع المباني يحدد مدى ارتفاع المبنى بالنسبة لنقطة مرجعية (مثل الحافة العلوية للطريق).
• نسبة المساحة الأرضية (GRZ) (Opens in a new tab)
• عدد الطوابق (GFZ) (Opens in a new tab)
• مؤشر كتلة المبنى (BMZ)

يمكن أيضًا تحديد GRZ وGFZ وBMZ كقيم مطلقة - أي بالمتر المربع أو المكعب المحدد. تنطبق القواعد على حساب كل منها، وهناك أيضًا قواعد بشأن السماح بالجراجات وأماكن وقوف السيارات والمرافق العامة والمرافق الملحقة والمنشآت تحت مستوى الأرض. عند تحديد مدى استخدام المبنى، يجب مراعاة الحدود العليا لكل مساحة بناء.

يمكن تحديد طريقة البناء كطريقة بناء مفتوحة أو مغلقة أو كطريقة بناء منحرفة.

إذا كان طول المبنى أكثر من 50 متراً، فيُشار إلى ذلك بطريقة البناء المغلق. في حالة طريقة البناء المغلقة، يجب أن يتم بناء المباني على الحدود المجاورة - دون تباعد جانبي - طالما أن خطة التطوير تحدد مساحة قابلة للبناء.

في طريقة البناء المفتوح، لا يجوز أن يتجاوز طول أشكال المنازل المختلفة 50 متراً. يمكن بناء منازل مفردة أو شبه منفصلة أو مجموعات من المنازل. بالإضافة إلى ذلك، يمكن وضع اشتراطات، على سبيل المثال، السماح ببناء منازل منفصلة فقط أو منازل شبه منفصلة فقط أو مجموعات من المنازل فقط في مناطق معينة، أو حتى نوعين من هذه المنازل. يرتبط اشتراط طريقة البناء المفتوح باللوائح الخاصة بالامتثال للمسافات بين حدود العقار والمبنى.

من الممكن أيضاً تحديد طريقة بناء منحرفة حيث يمكن أو يجب مثلاً أن يتم بناء المباني بمسافات أصغر أو بدون مسافات لأجزاء معينة من المبنى.

يتم تحديد مساحة قطعة الأرض القابلة للبناء من خلال تحديد خطوط البناء و/أو حدود البناء و/أو أعماق البناء.
إن تحديد مناطق البناء عن طريق خطوط وحدود البناء، والمعروفة باسم "نوافذ البناء"، هي القاعدة في معظم مخططات التطوير. يجب أن تبقى مشاريع البناء ضمن نافذة البناء. اعتماداً على الشروط، قد يُسمح بالمباني الملحقة والمرائب خارج نافذة المبنى.

كما يمكن تحديد نوافذ المباني في نفس الوقت الذي يتم فيه تحديد نافذة البناء في نفس الوقت الذي يتم فيه تحديد المنطقة الحرة العامة أو المنطقة الحرة العامة أو المنطقة الصناعية. في هذه الحالات، لا يمكن الاستفادة الكاملة من نافذة المبنى إذا تم تجاوز المواصفات الأخرى.

على عكس حدود البناء، التي يُسمح بالتراجع عنها، يجب أن يتم البناء على خط البناء مباشرةً. غالباً ما تُستخدم خطوط البناء هذه في المناطق التي تحتوي على تطويرات الكتل المحيطية حيث يكون من الضروري الحفاظ على خط بناء صارم أو موحد.

وتخضع مناطق "كوستهايم/كاستل" الحضرية لقانون الحماية بشأن التنفيذ المقبول اجتماعياً لتدابير إعادة التطوير الحضري التي تخدم الصالح العام. يهدف قانون الحماية إلى المساعدة في ضمان تكييف هيكل المستوطنات مع متطلبات التنمية السكانية والاقتصادية، وتحسين ظروف المعيشة والعمل والبيئة، وتعزيز المناطق الداخلية للمدينة، وإتاحة استخدامات جديدة أو استخدامات مؤقتة متوافقة في المباني التي لم تعد تفي بالمتطلبات.

بالنسبة لمقاطعات ميدنباخ وأورينجن وكلوبنهايم، تنطبق قوانين منظر المدينة على الحفاظ على المباني وطابع المنطقة بسبب تصميمها الحضري. والهدف من هذه القوانين هو حماية المعالم الحضرية وبالتالي الحفاظ على المباني بسبب قيمتها الجوهرية للطابع الحضري للمنطقة. ليس من الضروري أن تكون المباني نفسها مدرجة في القائمة لهذا الغرض. يمكن تبرير القيمة الجوهرية للمبنى من خلال أهميته البصرية وتأثيره في السياق الحضري المحدد.