Законът за устройство на територията се занимава с възможностите за използване на земята. То регламентира къде и какво може да се строи. Отделните строителни проекти се разглеждат в по-широк контекст на градското планиране.
Правото за планиране на строителството в публичното строително право
Законът за устройство на територията се занимава с възможностите за използване на земята. То регламентира къде и какво може да се строи. Отделните строителни проекти се разглеждат в по-широк контекст на градското планиране. Суверенитетът в областта на планирането принадлежи на общината, която по този начин може да направлява градското развитие. Поради това общините са упълномощени да определят развитието на своята територия по правно обвързващ начин, като изготвят планове за развитие. Следователно правните разпоредби за даден строителен проект произтичат от съответните планове за развитие.
Целта на устройственото планиране е да се осигури хуманна околна среда, да се защитят и развият природните основи на живота, да се насърчи опазването на климата и адаптирането към него, както и да се запазят и развият градският дизайн и градският пейзаж и ландшафт по отношение на строителната култура.
План за използване на земята
Планът за земеползване (FNP) е подготвителен план за земеползване. Той организира пространственото развитие на цялата общинска територия и е по-скоро едромащабен в сравнение с плана за развитие. Планът за земеползване очертава целите на общината за по-нататъшното й градско планиране на земеползването, без да има външно правно действие. Това означава, че планът за използване на земята няма никакво значение за допустимостта на проект за строителство в район, за който се прилага план за застрояване или който се намира в неурбанизирана вътрешна зона. Планът за земеползване има значение само за допустимостта на отделни строителни проекти - привилегировани проекти - във външни територии.
Планът за използване на земята съдържа обозначения за използване на земята, като например жилищно строителство, търговска дейност, транспорт, отдих, селско стопанство, обществено ползване и специални места.
План за развитие
Планът за развитие, във връзка с германската Наредба за земеползване (Baunutzungsverordnung), е правно обвързващ план за земеползване, който регулира градското развитие. Той съдържа разпоредби, които отчитат общите изисквания за здравословни условия на живот и труд, развитието на населението, социалните, спортните и културните нужди на населението, опазването на околната среда и климата или дизайна на градския пейзаж. Тези разпоредби се конкретизират чрез вида и степента на използване на сградите, метода на строителство и застроената площ на парцела в Наредбата за използване на сградите и са определящи за допустимостта на проектите.
В допълнение към разпоредбите за планиране, в плана за застрояване могат да се съдържат и разпоредби за проектиране въз основа на Хесенския строителен кодекс (HBO). Те могат да се отнасят например до външното оформление на сградите, откритите площи на имота и загражденията или рекламните съоръжения.
Строителният кодекс прави разграничение между три вида планове за развитие.
Квалифициран план за развитие
Квалифицираният план за застрояване определя вида и степента на използване на сградите, площите, които могат да бъдат застроени, и зоните за местно движение. Въпреки това не е необходимо да се използват изцяло възможностите за предвиждане.
Тъй като германският строителен кодекс (BauGB) не предвижда специфично минимално съдържание за плановете за развитие, общината е тази, която трябва да направи необходимите уговорки в плана за развитие в съответствие със своята концепция за планиране. Въпреки това, ако няма разпоредби относно вида и степента на използване на сградите или площите на земята, върху които може да се строи, или зоните за местно движение, това е обикновен план за развитие.
Прост план за развитие преди план за развитие, свързан с проекта
Няма значение дали обикновеният план за развитие съдържа много подробни разпоредби или не. Въпреки това, дори в рамките на един прост план за развитие, осигуреното развитие е предпоставка за допустимост на проекта.
Ако в обикновения план за застрояване няма съответни разпоредби, особено важни са критериите за интегриране съгласно член 34 (допустимост на проекти в рамките на застроени квартали) (1) BauGB.
План за развитие, свързан с проекта
Не е задължително планът за развитие, свързан с проекта, да отговаря на изискванията за квалифициран план за развитие. По отношение на преценката дали даден строителен проект е допустим или не, свързаният с проекта план за развитие се третира по същия начин като квалифициран план за развитие.
Проекти в съответствие с §34 и §35 от Строителния кодекс
Проекти в рамките на застроените квартали (§34 BauGB)
За проектите, които се планират в рамките на застроена градска зона, общото правило е, че те трябва да се вписват в характера на квартала по отношение на вида и степента на използване на сградите, метода на строителство и застроените площи.
В раздел 35 на BauGB се посочва, че външната зона по принцип не трябва да се застроява. Ограниченията на този принцип се отнасят само за облагодетелствани и привилегировани проекти (напр. използване в селското и горското стопанство), които са разрешени само при определени условия.
Германската наредба за използване на земята (BauNVO) е правното основание за възможните разпоредби в плана за развитие. По същество тя съдържа разпоредби относно представянето, вида и степента на структурното използване на имота, метода на строителство и застроената площ в плановете за градско земеползване.
Общините са обвързани с разпоредбите на Наредбата за използване на сградите при планирането на градските територии и следователно могат да правят само предвиждания, които са разрешени от Наредбата за използване на сградите.
Можете да научите повече за Наредбата за използване на сградите и нейните различни версии и наредби за изменение в лексикона.
Вид на използване на сградата
Освен това зоните, предназначени за застрояване, могат да бъдат показани в плана за застрояване според конкретния им вид строителна употреба като:
малки жилищни зони (WS),
чисто жилищни зони (WR),
общи жилищни зони (WA),
специални жилищни зони (WB),
селски райони (MD),
зони със смесено предназначение (MI),
основни зони (MK),
търговски зони (GE),
индустриални зони (GI),
специални зони (SO).
За всяка строителна зона има разпоредби, които определят вида на проектите, които са разрешени в определената строителна зона. Това означава, че в рамките на строителните зони са определени определени структури на използване и по този начин се оказва влияние върху градското развитие.
Степен на използване на сградата
Освен вида на използване на сградата BauNVO регулира и степента на използване на сградата. В повечето случаи то определя ориентировъчни или максимални стойности за спецификациите, които трябва да бъдат направени в плана за застрояване:
Височината на сградите определя каква може да бъде височината на дадена сграда спрямо референтна точка (например горния ръб на пътя).
GRZ, GFZ и BMZ могат да бъдат зададени и като абсолютни стойности - т.е. в конкретни квадратни или кубични метри. За съответното изчисление се прилагат правила, а освен това има и правила за допустимостта на гаражи, паркоместа, комунални съоръжения, спомагателни съоръжения и постройки под нивото на терена. При определяне на степента на използване на сградата трябва да се спазват горните граници за всяка застроена площ.
Метод на изграждане
Методът на строителство може да бъде определен като отворен или затворен метод на строителство или като отклоняващ се метод на строителство.
Ако дължината на сградата е повече от 50 метра, това се нарича затворен метод на строителство. В случай на затворен метод на строителство сградите трябва да се строят на съседната граница - без странични разстояния - докато в плана за застрояване е посочена застроена площ.
При отворения метод на строителство дължината на различните форми на къщите не може да надвишава 50 метра. Могат да се строят единични или двуетажни къщи или групи от къщи. Освен това могат да се направят уговорки, че например на определени площи се допускат само еднофамилни къщи, само двуфамилни къщи или само групи къщи, или дори два от тези видове къщи. Предвиждането на открит метод на строителство е свързано с разпоредби относно спазването на разстоянията между границата на имота и сградата.
Възможно е също така да се определи отклоняващ се метод на строителство, при който например сградите могат или трябва да бъдат построени с по-малки разстояния или без разстояния за определени части на сградата.
Строителни линии, строителни граници, дълбочина на застрояване
Площта на земята, която може да бъде застроена, се определя чрез определяне на линиите на застрояване, границите на застрояване и/или дълбочината на застрояване. Определянето на застроените площи чрез строителни линии и граници, известни като "строителни прозорци", е правило в повечето устройствени планове. Проектите за сгради трябва да останат в рамките на строителния прозорец. В зависимост от условието, стопанските постройки и гаражите могат да бъдат разрешени извън строителния прозорец.
Строителните прозорци могат да бъдат определени едновременно и с ГРЗ, ГФЗ или БМЗ. В тези случаи пълното използване на строителния прозорец не е възможно, ако се надхвърлят другите спецификации.
За разлика от строителната граница, от която е позволено да се отстъпва, строителната линия трябва да се застроява директно. Такива линии на застрояване често се използват в райони с периферно блоково застрояване, където е необходимо да се поддържа строга или еднаква линия на застрояване.
Устав
В допълнение към планирането на градското земеползване съществуват и закони за градско преустройство и опазване на градския пейзаж. Такива подзаконови актове позволяват на общините да възпрепятстват определени структурни и други разработки, ако те противоречат на целите на градското преустройство или опазването на градския пейзаж. Съответните подзаконови актове определят района, за който се отнасят, и обхвата на прилагане.
Статут за сигурност Kostheim/Kastel
Градските зони "Костхайм/Кастел" са обект на предпазен статут за социално приемливо прилагане на мерки за градско преустройство, които служат на общото благо. Предназначението на предпазния статут е да спомогне за адаптиране на селищната структура към изискванията на населението и икономическото развитие, за подобряване на условията на живот и труд и на околната среда, за укрепване на вътрешноградските зони и за осигуряване на възможност за ново или съвместимо временно използване на сгради, които вече не отговарят на изискванията.
Статути на градски пейзажи за Меденбах, Ауринген и Клопенхайм
За районите Меденбах, Ауринген и Клопенхайм статутът на градския пейзаж се отнася до опазването на сградите и характера на района поради неговото градоустройство. Целта на статута е да се защитят градските паметници и по този начин да се запазят сградите поради присъщата им стойност за градския характер на района. За тази цел не е необходимо самите сгради да бъдат включени в списъка. Вътрешната стойност на сградата може да бъде обоснована от нейното визуално значение и ефекта ѝ в конкретния градски контекст.
Разрешението съгласно устава се издава от столицата на провинция Висбаден и се включва в разрешението за строеж.
Допълнителни законови разпоредби, свързани с допустимостта на проектите за издаване на разрешение, можете да намерите на този линк.
Строителните разпоредби са предмет на суверенитета на федералните провинции и се уреждат в съответните строителни разпоредби на провинциите. Наред с другото, тя служи за предотвратяване на опасности и за осигуряване на регламентирано строително съжителство. По-специално, животът и здравето не трябва да бъдат застрашавани от строителните конструкции. Поради това строителните разпоредби съдържат по-специално правните изисквания, които трябва да бъдат спазвани от участниците в строителството при изграждането, преустройството, промяната на предназначението и разрушаването на сгради и други постройки и съоръжения, както и при структурното използване на земята.
Основни функции на закона за строителните разпоредби:
Защита от опасности в строителния сектор
Съответствие с други законови разпоредби
Осигуряване на минимални социални стандарти
Прилагане на градското териториално устройство
Предотвратяване на обезобразяването
Освен това строителните разпоредби съдържат и все повече разпоредби за реализиране на социални и екологични проблеми.
