Закон о планировании строительства касается возможностей использования земли. Оно регулирует, где и что может быть построено. Отдельные строительные проекты рассматриваются в более широком градостроительном контексте.
Закон о планировании строительства в законодательстве о публичном строительстве
Закон о планировании строительства касается возможностей использования земли. Оно регулирует, где и что может быть построено. Отдельные строительные проекты рассматриваются в более широком градостроительном контексте. Суверенитет в области планирования принадлежит муниципалитету, который, таким образом, может направлять городское развитие. Поэтому муниципалитеты уполномочены определять развитие своей территории в юридически обязательном порядке, разрабатывая планы развития. Таким образом, правовые нормы для строительного проекта вытекают из соответствующих планов развития.
Целью планирования городского землепользования является обеспечение гуманной окружающей среды, защита и развитие природных основ жизни, содействие защите климата и адаптации к нему, а также сохранение и развитие городского дизайна, городского пейзажа и ландшафта с точки зрения строительной культуры.
План землепользования
План землепользования (FNP) - это подготовительный план землепользования. Он организует пространственное развитие всей муниципальной территории и является довольно крупномасштабным по сравнению с планом развития. План землепользования определяет цели муниципалитета для дальнейшего планирования городского землепользования, не имея при этом внешней юридической силы. Это означает, что план землепользования не имеет значения для допустимости строительства на территории, для которой действует план развития или которая находится в незапланированном внутреннем районе. План землепользования имеет значение только для разрешения отдельных строительных проектов - привилегированных проектов - на открытых территориях.
План землепользования содержит такие виды землепользования, как жилое, коммерческое, транспортное, рекреационное, сельскохозяйственное, общественное и специальные места.
План развития
План развития в сочетании с Постановлением о землепользовании (Baunutzungsverordnung) - это юридически обязательный план землепользования, регулирующий городское развитие. В нем содержатся положения, учитывающие общие требования к здоровым условиям жизни и труда, развитию населения, социальным, спортивным и культурным потребностям населения, защите окружающей среды и климата или оформлению городского ландшафта. Эти положения конкретизируются по типу и масштабу использования зданий, способу строительства и площади застраиваемого участка в Постановлении об использовании зданий и имеют решающее значение для допустимости проектов.
Помимо правил планирования, план развития может содержать проектные положения, основанные на Гессенском строительном кодексе (HBO). Они могут касаться, например, внешнего дизайна зданий, открытых площадей, ограждений или рекламных конструкций.
Строительный кодекс различает три типа планов застройки.
Квалифицированный план развития
В квалифицированном плане застройки указываются тип и масштаб использования зданий, площади земельных участков, на которых можно строить, и зоны местного движения. Однако не обязательно полностью использовать все возможности.
Поскольку Строительный кодекс Германии (BauGB) не устанавливает какого-либо конкретного минимального содержания для планов развития, муниципалитет должен сам вносить необходимые положения в план развития в соответствии со своей концепцией планирования. Однако если в плане не оговариваются тип и объем использования зданий, площади земельных участков, на которых может вестись строительство, или зоны местного движения, то такой план является простым планом развития.
Простой план развития перед планом развития, связанным с проектом
Не имеет значения, содержит ли простой план развития очень подробные положения или нет. Однако даже в рамках простого плана развития обеспечение безопасности застройки является необходимым условием допустимости проекта.
Если в простом плане развития нет соответствующих положений, то особенно актуальны критерии интеграции в соответствии с § 34 (допустимость проектов в пределах застроенных кварталов) (1) BauGB.
План развития проекта
План развития, связанный с проектом, не обязательно должен отвечать требованиям квалифицированного плана развития. Что касается оценки того, является ли проект строительства допустимым или нет, план развития, связанный с проектом, рассматривается так же, как и квалифицированный план развития.
Проекты в соответствии с §34 и §35 Строительного кодекса
Проекты в застроенных кварталах (§34 BauGB)
Для проектов, которые планируются в пределах застроенной городской территории, общим правилом является то, что они должны соответствовать характеру района с точки зрения типа и масштаба использования зданий, метода строительства и площади застройки.
Раздел 35 BauGB гласит, что внешняя территория должна быть свободна от застройки. Ограничения в отношении этого принципа касаются только льготных и привилегированных проектов (например, сельскохозяйственных и лесохозяйственных), которые разрешены только при определенных условиях.
Постановление о землепользовании (BauNVO) является правовой основой для возможных положений в плане развития. В нем содержатся положения о представлении, типе и объеме структурного использования объекта недвижимости, способе строительства и застраиваемой площади в городских планах землепользования.
Муниципалитеты обязаны руководствоваться положениями Постановления об использовании зданий при планировании городского землепользования и поэтому могут вносить только те положения, которые разрешены Постановлением об использовании зданий.
Более подробную информацию об Указе об использовании зданий и его различных версиях и изменениях вы можете найти в лексиконе.
Тип использования здания
Кроме того, территории, предназначенные для застройки, могут быть показаны на плане застройки в соответствии с их конкретным типом строительного использования, как:
малые жилые районы (WS),
чисто жилые районы (WR),
общие жилые районы (WA),
специальные жилые районы (WB),
сельские районы (MD),
районы смешанного использования (MI),
основные районы (MK),
коммерческие районы (GE),
промышленные зоны (GI),
специальные зоны (SO).
Для каждой зоны застройки существуют правила, определяющие тип проектов, которые разрешены в данной зоне застройки. Это означает, что в зонах застройки определены определенные структуры использования, что влияет на городское развитие.
Степень использования здания
Помимо типа использования здания, BauNVO также регулирует степень использования здания. В большинстве случаев он определяет ориентировочные или максимальные значения для спецификаций, которые должны быть внесены в план развития:
Высота зданий определяет, насколько высоким может быть здание по отношению к какой-либо точке отсчета (например, верхнему краю дороги).
GRZ, GFZ и BMZ также могут быть указаны как абсолютные величины, т.е. в конкретных квадратных или кубических метрах. Для соответствующих расчетов действуют свои правила, а также правила, касающиеся допустимости размещения гаражей, парковочных мест, коммунальных, вспомогательных помещений и сооружений ниже уровня земли. При определении степени использования здания необходимо соблюдать верхние пределы для каждой площади здания.
Метод строительства
Метод строительства может быть указан как открытый или закрытый метод строительства, а также как метод строительства с отклонением.
Если длина здания превышает 50 метров, это называется закрытым методом строительства. При закрытом методе строительства здания должны быть построены на соседней границе - без боковых интервалов - до тех пор, пока в плане застройки указана территория, пригодная для строительства.
При открытом методе строительства длина домов разной формы не должна превышать 50 метров. Можно строить одиночные или парные дома или группы домов. Кроме того, можно оговорить, что, например, на определенных участках разрешено строить только отдельно стоящие дома, только отдельно стоящие дома или только группы домов, или даже два из этих типов домов. Оговорка об открытом способе строительства связана с правилами соблюдения расстояния между границей участка и зданием.
Также можно предусмотреть отклоняющийся метод строительства, при котором, например, здания могут или должны быть построены с меньшими расстояниями или без расстояний для определенных частей здания.
Линии застройки, границы застройки, глубина застройки
Площадь участка, на котором можно строить, определяется путем установления линий застройки, границ застройки и/или глубины застройки. Определение площади застройки с помощью линий и границ застройки, известных как "окна застройки", является правилом в большинстве планов застройки. Объекты строительства должны оставаться в пределах окна застройки. В зависимости от условий, пристройки и гаражи могут быть разрешены за пределами окна застройки.
Окна застройки также могут быть определены одновременно с ГРЗ, ГФЗ или БМЗ. В этих случаях полное использование окна здания невозможно, если другие характеристики будут превышены.
В отличие от границы застройки, от которой разрешается отступать, линия застройки должна быть построена непосредственно на ней. Такие линии застройки часто используются в районах с периметральной квартальной застройкой, где необходимо поддерживать строгую или единую линию застройки.
Уставы
Помимо планирования городского землепользования, существуют также подзаконные акты, касающиеся реконструкции городов и сохранения городского пейзажа. Такие подзаконные акты позволяют муниципалитетам запрещать определенные строительные и иные работы, если они противоречат целям реконструкции города или сохранения городского пейзажа. В соответствующих подзаконных актах указывается территория, на которую они распространяются, и сфера их применения.
Уставы безопасности Костхайм/Кастель
На городские районы "Костхайм/Кастель" распространяется действие охранного статута о социально приемлемом осуществлении мер по перепланировке городов, которые служат общему благу. Охранный статут призван обеспечить адаптацию структуры поселений к требованиям демографического и экономического развития, улучшение условий жизни и труда, а также окружающей среды, укрепление внутригородских районов и возможность нового использования или совместимого промежуточного использования зданий, которые больше не отвечают требованиям.
Градостроительные планы для Меденбаха, Аурингена и Клоппенхайма
Устав городского пейзажа действует в районах Меденбах, Ауринген и Клоппенхайм для сохранения зданий и характера района на основе его городского дизайна. Целью устава является защита городских памятников и, таким образом, сохранение зданий в силу их внутренней ценности для городского характера района. Для этого не обязательно вносить здания в список. Внутренняя ценность здания может быть обоснована его визуальной значимостью и влиянием в конкретном городском контексте.
Разрешение в соответствии с уставом выдается столицей земли Висбаден и включается в разрешение на строительство.
Другие нормативные акты, касающиеся права на получение разрешения на реализацию проектов, можно найти по ссылке.
Строительные нормы находятся под суверенитетом федеральных земель и регулируются строительными нормами соответствующих земель. Помимо прочего, они служат для предотвращения опасности и обеспечения регулируемого структурного сосуществования. В частности, строительные конструкции не должны угрожать жизни и здоровью людей. Таким образом, строительные нормы содержат, в частности, правовые требования, которые должны соблюдаться лицами, участвующими в строительстве, при возведении, изменении, использовании и сносе зданий и других строений и сооружений, а также при структурном использовании земли.
Основные функции закона о строительных нормах и правилах:
Защита от опасностей в строительном секторе
Соблюдение других законодательных положений
Обеспечение минимальных социальных стандартов
Обеспечение соблюдения городского планирования землепользования
Предотвращение уродования
Кроме того, строительные нормы и правила содержат все больше положений, направленных на реализацию социальных и экологических проблем.
