Un piano di sviluppo qualificato specifica il tipo e l'estensione dell'uso degli edifici, le aree edificabili e le zone di traffico locale. Tuttavia, non è necessario sfruttare appieno le possibilità di stipula.

Poiché il Codice edilizio tedesco (BauGB) non stabilisce alcun contenuto minimo specifico per i piani di sviluppo, spetta al Comune stabilire le disposizioni necessarie in un piano di sviluppo in base al proprio concetto di pianificazione. Tuttavia, se non ci sono clausole relative al tipo e all'estensione dell'uso degli edifici o alle aree edificabili o alle zone di traffico locale, si tratta di un piano di sviluppo semplice.

Piano di sviluppo semplice prima del piano di sviluppo legato al progetto

Non è importante se un piano di sviluppo semplice contenga o meno clausole molto dettagliate. Tuttavia, anche nell'ambito di un piano di sviluppo semplice, uno sviluppo sicuro è un prerequisito per l'ammissibilità di un progetto.

Se un piano di sviluppo semplice non contiene disposizioni corrispondenti, sono particolarmente rilevanti i criteri di integrazione ai sensi dell'articolo 34 (ammissibilità dei progetti all'interno dei quartieri edificati) (1) del BauGB.

Un piano di sviluppo legato al progetto non deve necessariamente soddisfare i requisiti di un piano di sviluppo qualificato. Per quanto riguarda la valutazione dell'ammissibilità o meno di un progetto edilizio, il piano di sviluppo legato al progetto viene trattato alla stregua di un piano di sviluppo qualificato.

Per i progetti pianificati all'interno di un'area urbana edificata, la regola generale è che devono adattarsi al carattere del quartiere in termini di tipo ed estensione dell'uso degli edifici, metodo di costruzione e aree edificate.

La sezione 35 del BauGB stabilisce che l'area esterna deve essere generalmente mantenuta libera da sviluppi. Le limitazioni a questo principio si applicano solo a progetti favoriti e privilegiati (ad esempio, usi agricoli e forestali), che sono consentiti solo a determinate condizioni.

Inoltre, le aree destinate allo sviluppo possono essere indicate nel piano regolatore in base al loro particolare tipo di utilizzo edilizio come:

• Piccole aree residenziali (WS),
• aree puramente residenziali (WR),
• aree residenziali generali (WA)
• aree residenziali speciali (WB),
• aree di villaggio (MD),
• aree a uso misto (MI),
• aree centrali (MK),
• aree commerciali (GE),
• aree industriali (GI),
• aree speciali (SO).

Per ogni area edificabile, esistono regolamenti che determinano il tipo di progetti ammessi nell'area designata. Ciò significa che all'interno delle aree edificabili sono specificate determinate strutture di utilizzo che influenzano lo sviluppo urbano.

Oltre al tipo di utilizzo dell'edificio, il BauNVO ne regola anche l'estensione. Nella maggior parte dei casi, definisce valori guida o massimi per le specifiche da inserire nel piano di sviluppo:

• L'altezza degli edifici specifica quanto può essere alto un edificio rispetto a un punto di riferimento (ad esempio, il bordo superiore della strada).
• il rapporto di superficie (GRZ) (Si apre in una nuova scheda)
• il numero di piani (GFZ) (Si apre in una nuova scheda)
• l'indice di massa dell'edificio (BMZ)

Il GRZ, il GFZ e il BMZ possono essere specificati anche come valori assoluti, ossia in metri quadrati o cubi specifici. Si applicano regole per il rispettivo calcolo, e ci sono anche regole sull'ammissibilità di garage, posti auto, servizi comuni, strutture accessorie e strutture sotto il livello del suolo. Nel determinare l'estensione dell'uso dell'edificio, è necessario rispettare i limiti massimi per ogni area dell'edificio.

Il metodo di costruzione può essere specificato come metodo di costruzione aperto o chiuso o come metodo di costruzione deviante.

Se l'edificio è lungo più di 50 metri, si parla di metodo di costruzione chiuso. Nel caso di un metodo di costruzione chiuso, gli edifici devono essere costruiti sul confine confinante - senza distanziamento laterale - finché il piano di sviluppo specifica un'area edificabile.

In un metodo di costruzione aperto, la lunghezza delle diverse forme di casa non può superare i 50 metri. È possibile costruire case singole, bifamiliari o gruppi di case. Inoltre, è possibile stabilire che, ad esempio, su determinate aree siano consentite solo case unifamiliari, solo case bifamiliari o solo gruppi di case, o addirittura due di questi tipi di case. La stipula del metodo di costruzione aperto è legata alle norme sul rispetto delle distanze tra il confine di proprietà e l'edificio.

È anche possibile specificare un metodo di costruzione diverso, in cui, ad esempio, gli edifici possono o devono essere costruiti con distanze minori o senza distanze per alcune parti dell'edificio.

L'area di terreno edificabile è determinata dalla definizione delle linee di costruzione, dei limiti di costruzione e/o delle profondità di costruzione.
La definizione delle aree edificabili mediante linee e confini, note come "finestre edilizie", è la regola nella maggior parte dei piani di sviluppo. I progetti edilizi devono rimanere all'interno della finestra edilizia. A seconda delle clausole, possono essere consentiti annessi e garage al di fuori della finestra edilizia.

Le finestre edilizie possono essere definite anche contemporaneamente a GRZ, GFZ o BMZ. In questi casi, l'utilizzo completo della finestra dell'edificio non è possibile se si superano le altre specifiche.

A differenza del limite dell'edificio, dal quale è consentito arretrare, una linea di costruzione deve essere costruita direttamente su di esso. Tali linee di costruzione sono spesso utilizzate in aree con sviluppi di blocchi perimetrali in cui è necessario mantenere una linea di costruzione rigorosa o uniforme.

Le aree urbane "Kostheim/Kastel" sono soggette allo statuto di salvaguardia per l'attuazione socialmente accettabile di misure di riqualificazione urbana al servizio del bene comune. Lo statuto di salvaguardia intende contribuire a garantire l'adeguamento della struttura insediativa alle esigenze dello sviluppo demografico ed economico, il miglioramento delle condizioni di vita e di lavoro e dell'ambiente, il rafforzamento delle aree urbane e la possibilità di nuove destinazioni d'uso o di utilizzi intermedi compatibili negli edifici che non soddisfano più i requisiti.

Per i distretti di Medenbach, Auringen e Kloppenheim, gli statuti del paesaggio urbano si applicano alla conservazione degli edifici e del carattere dell'area grazie al suo disegno urbano. Lo scopo degli statuti è quello di proteggere i monumenti urbani e quindi di conservare gli edifici per il loro valore intrinseco per il carattere urbano dell'area. A tal fine, gli edifici stessi non devono essere classificati. Il valore intrinseco dell'edificio può essere giustificato dal suo significato visivo e dal suo effetto nello specifico contesto urbano.