Un plan urbanístico cualificado especifica el tipo y el alcance del uso edificatorio, las superficies de terreno edificables y las zonas de tráfico local. Sin embargo, no es necesario aprovechar al máximo las posibilidades de estipulación.

Dado que el Código de la Edificación alemán (BauGB) no estipula ningún contenido mínimo específico para los planes de urbanización, corresponde al municipio hacer las estipulaciones necesarias en un plan de urbanización de acuerdo con su concepto de planificación. Sin embargo, si no hay estipulaciones sobre el tipo y el alcance del uso de los edificios ni sobre las superficies edificables o las zonas de tráfico local, el plan es un plan urbanístico simple.

Plan urbanístico simple antes que plan urbanístico ligado a un proyecto

No importa si un plan urbanístico simple contiene o no estipulaciones muy detalladas. Sin embargo, incluso en el marco de un plan de desarrollo simple, el desarrollo seguro es un requisito previo para la permisibilidad de un proyecto.

Si el plan de urbanización simple no contiene disposiciones al respecto, son especialmente pertinentes los criterios de integración del artículo 34 (admisibilidad de proyectos en zonas urbanizadas) (1) de la BauGB.

Un plan de desarrollo relacionado con un proyecto no tiene que cumplir necesariamente los requisitos de un plan de desarrollo cualificado. En lo que respecta a la evaluación de si un proyecto de construcción es admisible o no, el plan de desarrollo relacionado con el proyecto recibe el mismo trato que un plan de desarrollo cualificado.

Para los proyectos previstos en una zona urbana edificada, la norma general es que deben ajustarse al carácter del barrio en cuanto a tipo y extensión del uso de los edificios, método de construcción y superficies edificadas.

El artículo 35 de la BauGB estipula que, en general, la zona exterior debe mantenerse libre de urbanización. Las restricciones a este principio sólo se aplican a proyectos favorecidos y privilegiados (por ejemplo, usos agrícolas y forestales), que sólo se permiten en determinadas condiciones.

Además, las zonas destinadas a la urbanización pueden indicarse en el plano de ordenación según su tipo particular de uso constructivo como:

• Pequeñas zonas residenciales (WS),
• zonas puramente residenciales (WR),
• zonas residenciales generales (WA),
• zonas residenciales especiales (WB),
• zonas aldeanas (MD),
• zonas de uso mixto (MI),
• zonas núcleo (MK),
• zonas comerciales (GE),
• zonas industriales (GI),
• zonas especiales (SO).

Para cada zona edificable existen normas que determinan el tipo de proyectos que se permiten en la zona edificable designada. Esto significa que en las zonas edificables se especifican determinadas estructuras de utilización que influyen en el desarrollo urbano.

Además del tipo de uso del edificio, la BauNVO también regula su extensión. En la mayoría de los casos, define valores orientativos o máximos para las especificaciones que deben hacerse en el plan urbanístico:

• La altura de los edificios especifica qué altura puede tener un edificio en relación con un punto de referencia (por ejemplo, el borde superior de la carretera).
• el coeficiente de superficie construida (GRZ) (Se abre en una nueva pestaña)
• el número de plantas (GFZ) (Se abre en una nueva pestaña)
• el índice de masa del edificio (BMZ)

La GRZ, la GFZ y la BMZ también pueden especificarse como valores absolutos, es decir, en metros cuadrados o cúbicos concretos. Se aplican normas para el cálculo respectivo, y también hay normas sobre la permisibilidad de garajes, plazas de aparcamiento, instalaciones comunes, instalaciones auxiliares y estructuras por debajo del nivel del suelo. A la hora de determinar el alcance del uso del edificio, deben respetarse unos límites máximos para cada superficie edificada.

El método de construcción puede especificarse como método de construcción abierto o cerrado o como método de construcción desviado.

Si el edificio mide más de 50 metros, se habla de método de construcción cerrado. En un método de construcción cerrado, los edificios deben construirse en el límite colindante -sin separación lateral- siempre que el plan urbanístico especifique una superficie edificable.

En un método de construcción abierto, la longitud de las diferentes formas de casa no puede superar los 50 metros. Se pueden construir casas individuales, adosadas o grupos de casas. Además, se puede estipular que, por ejemplo, en determinadas zonas sólo se permitan casas unifamiliares, sólo casas adosadas o sólo grupos de casas, o incluso dos de estos tipos de casas. La estipulación del método de construcción abierta está vinculada a la normativa sobre el cumplimiento de las distancias entre el límite de la propiedad y el edificio.

También es posible especificar un método de construcción desviado en el que, por ejemplo, los edificios puedan o deban construirse con distancias menores o sin distancias para determinadas partes del edificio.

La superficie edificable se determina fijando las líneas de edificación, los límites de edificación y/o las profundidades de edificación.
La definición de las zonas edificables mediante líneas y límites de edificación, conocidas como "ventanas de edificación", es la norma en la mayoría de los planes urbanísticos. Los proyectos de construcción deben permanecer dentro de la ventana edificable. Dependiendo de lo estipulado, pueden permitirse dependencias y garajes fuera de la ventana edificable.

Las ventanas edificables también pueden definirse al mismo tiempo que la GRZ, la GFZ o la BMZ. En estos casos, no es posible la plena utilización de la ventana del edificio si se superan las demás especificaciones.

A diferencia del límite de edificación, a partir del cual está permitido retroceder, una línea de edificación debe construirse directamente sobre él. Estas líneas de edificación se utilizan a menudo en zonas con urbanizaciones de bloques perimetrales en las que es necesario mantener una línea de edificación estricta o uniforme.

Las zonas urbanas de "Kostheim/Kastel" están sujetas al estatuto de salvaguardia sobre la aplicación socialmente aceptable de medidas de reurbanización que sirvan al bien común. El estatuto de salvaguardia tiene por objeto contribuir a que la estructura de los asentamientos se adapte a las exigencias del desarrollo demográfico y económico, a que se mejoren las condiciones de vida y de trabajo y el medio ambiente, a que se refuercen las zonas del centro urbano y a que se posibiliten nuevos usos o usos provisionales compatibles en edificios que ya no cumplen los requisitos.

En los distritos de Medenbach, Auringen y Kloppenheim, los estatutos del paisaje urbano se aplican a la conservación de edificios y del carácter de la zona debido a su diseño urbano. El objetivo de los estatutos es proteger los monumentos urbanos y, por tanto, preservar los edificios debido a su valor intrínseco para el carácter urbano de la zona. Para ello no es necesario que los edificios estén catalogados. El valor intrínseco del edificio puede justificarse por su importancia visual y su efecto en el contexto urbano específico.