Il certificato di isolamento è una conferma ufficiale, ai sensi della legge tedesca sul condominio, che un appartamento o un'unità di utilizzo è strutturalmente sufficientemente separato (da pareti, soffitti e un ingresso chiudibile a chiave) da altri appartamenti o stanze, ossia che è chiuso e può essere utilizzato in tutta la sua estensione. Può anche contenere aree di terreno specificamente misurate, come posti auto o terrazze.

Insieme al piano divisorio, viene utilizzato per suddividere un edificio in unità abitative e/o in comproprietà, in modo che queste possano essere registrate nel registro fondiario come unità separate. In questo modo, un condominio può essere trasformato in un condominio che può essere venduto singolarmente. È anche possibile prendere accordi per i futuri eredi o per assicurarsi diritti di abitazione e di utilizzo permanenti.

Un appartamento è considerato autonomo se è strutturalmente, concretamente, spazialmente e funzionalmente completamente chiuso da altri appartamenti e stanze (ad esempio da pareti e soffitti) e ha un proprio accesso con serratura direttamente dall'esterno, da una scala comune o da un'anticamera. Se un'unità abitativa o di utilizzo può essere raggiunta solo attraverso un'altra unità, non è autonoma.

Un'unità abitativa deve essere attrezzata in modo tale da poter essere utilizzata come spazio abitativo. Ad esempio, un appartamento deve essere dotato di servizi igienici e di una doccia o vasca da bagno, nonché di una cucina o di attrezzature per cucinare all'interno dell'appartamento. Se nella vecchia proprietà approvata non c'è un bagno o una doccia, può essere rilasciato solo un certificato di proprietà parziale, ma non un certificato di proprietà condominiale. I locali - ad esempio la cucina e il bagno - non devono necessariamente trovarsi sullo stesso piano, ma possono anche essere sovrapposti, a condizione che siano collegati da una scala all'interno della proprietà separata, cioè dell'appartamento.

All'appartamento autonomo possono essere assegnate anche stanze aggiuntive esterne all'appartamento. Tuttavia, questi devono essere indicati nella planimetria con lo stesso numero dell'appartamento e devono essere dotati di serratura. Questo vale anche per i "locali non adibiti ad uso abitativo". Si tratta di altri locali che, a differenza degli appartamenti, derivano dalla loro destinazione d'uso, come ad esempio locali commerciali, sale prove, magazzini, garage, cantine, depositi, ecc.

Sono considerate recintate anche le aree di proprietà misurate, come parcheggi, terrazze, giardini, ecc. Queste non necessitano di una delimitazione strutturale, purché siano chiaramente localizzate nella proprietà mediante misurazioni.

I vani scala, i locali caldaia, i ripostigli, le cantine per le biciclette, gli stenditoi, i campi da gioco, ecc. sono obbligatoriamente beni comuni. I beni comuni devono essere accessibili a tutti i proprietari; l'accesso non deve passare attraverso le proprietà separate di altri proprietari.

Chiunque può presentare domanda, ma il proprietario deve sempre firmare il modulo di domanda, anche se la domanda è presentata da una persona diversa dal proprietario. È necessaria anche una procura, ad esempio se la corrispondenza relativa ai piani è gestita da uno studio di architettura. In questo caso, l'architetto completa o corregge direttamente i piani e li presenta. In qualità di richiedente, il proprietario riceve direttamente il relativo certificato di completamento.
Sono autorizzate anche le persone che possono dimostrare un interesse legittimo al certificato (ad esempio, un acquirente che presenta un contratto di acquisto).

I documenti richiesti devono essere inviati per posta all'ispettorato edilizio. È anche qui che vengono elaborate le domande e rilasciati i certificati.

Il modo migliore per sapere quali documenti devono essere presentati in un caso specifico è quello di contattare il dipartimento di ispezione edilizia competente.
E-mail: baulastenwiesbadende

Di norma, è necessario presentare un'unica copia dei seguenti documenti:

• modulo di domanda firmato
• Autorizzazione, se applicabile (se la persona di contatto per la supervisione edilizia NON è il richiedente)
• Descrizione delle modifiche (solo per le integrazioni)
• Calcolo della superficie abitabile e utilizzabile

Di norma, i seguenti piani di divisione devono essere presentati in duplice copia:

• Estratto del catasto immobiliare/mappa immobiliare (in alternativa una planimetria del geometra - di solito per i nuovi edifici non ancora inseriti nel catasto)
• Pianta dello spazio aperto dell'intera proprietà
• pianta di ogni piano esistente, dal seminterrato al sottotetto
• almeno una sezione di ogni edificio
• Tutte le viste dell'edificio (o degli edifici), disegnate o come foto a colori

Informazioni dettagliate sui documenti e sui piani di suddivisione sono disponibili nella nostra guida Documenti di richiesta e piani per il certificato di completamento.

Tutti i piani presentati e gli altri documenti di proprietà devono corrispondere allo stato attuale per gli edifici esistenti e allo stato di progetto per i nuovi edifici. Anche se di solito non viene controllato dall'ispettorato edilizio, le deviazioni dello stato di fatto rispetto ai piani presentati o al progetto approvato che richiedono un'autorizzazione rimangono illegali anche se viene rilasciato il certificato di completamento.

Informazioni e suggerimenti dettagliati sulla forma dei piani presentati, sulla presentazione delle modifiche e sulla numerazione formale e l'etichettatura dei singoli locali di ogni unità d'uso sono disponibili nella nostra guida Documenti di richiesta e piani per il certificato di completamento.

La domanda viene esaminata in conformità alle norme della legge tedesca sui condomini (WEG) - non viene effettuato un esame di diritto edilizio. Pertanto, il rilascio di un certificato di separazione non equivale a una licenza edilizia per edifici o parti di edifici su una proprietà - una condizione strutturale non autorizzata non è legalizzata né tollerata da questo certificato. Il richiedente deve invece verificare se i piani di divisione presentati corrispondono alle condizioni effettivamente autorizzate. L'ispettorato edilizio si limita a verificare se le unità sono chiuse a chiave e accessibili attraverso la proprietà comune e se i requisiti di spazio abitativo sono soddisfatti e i piani sono corretti.

La proprietà speciale di un posto auto può essere assegnata a un'unità abitativa o a una comproprietà. Se l'accesso è garantito da una proprietà comune, è possibile rilasciare un certificato di isolamento separato per un posto auto.

Un posto auto è considerato chiuso se è contrassegnato e numerato con le dimensioni o con un confine permanente. In questo caso, al posto auto viene assegnato il numero della proprietà speciale che gli appartiene o il proprio numero come proprietà speciale.

L'isolamento è possibile per i parcheggi di tutti i tipi, come garage (sotterranei), parcheggi all'aperto a livello del suolo, parcheggi multipli, ecc. È importante che la posizione e la numerazione siano chiare. I posti auto senza numerazione sono considerati di proprietà comune. Allo stesso modo, è possibile certificare che le aree di proprietà a livello del suolo, come le terrazze, sono separate misurando con precisione le superfici.

Se per l'unità in questione è già stato emesso in passato un certificato di completamento, che è ancora disponibile o è stato presentato al catasto, in caso di modifiche strutturali successive, come l'ampliamento del sottotetto o l'accorpamento di due appartamenti, è necessario presentare solo un addendum. Questo addendum contiene solo i piani da cui derivano le modifiche, ad esempio piante, sezioni e viste.

Oltre ai piani modificati, è necessario presentare una cosiddetta descrizione della modifica, che descrive brevemente per iscritto quali modifiche al certificato originale devono essere ricertificate.

Il certificato di completamento emesso in seguito contiene solo gli appartamenti o le stanze modificate. I certificati di completamento precedenti rimangono validi per le unità non interessate dalla modifica.

I costi per un certificato di segregazione dipendono dal numero e dalle dimensioni delle rispettive unità abitative o di utilizzo. Di norma, i costi si aggirano tra i 100 e i 500 euro per unità abitativa o di proprietà parziale. La base è lo statuto per la riscossione delle tasse di supervisione edilizia della capitale statale di Wiesbaden.