Un certificado de aislamiento es una confirmación oficial, conforme a la Ley alemana de Propiedad Horizontal, de que un piso o unidad de utilización está suficientemente separado estructuralmente (por paredes, techos y una entrada con cerradura) de otros pisos o habitaciones, es decir, que está cerrado y puede utilizarse en toda su extensión. También puede contener superficies de terreno con medidas específicas, como plazas de aparcamiento o terrazas.

Junto con el plan de partición, se utiliza para dividir un edificio en unidades residenciales y/o de copropiedad para que puedan inscribirse en el registro de la propiedad como unidades independientes. De este modo, un bloque de pisos puede convertirse en condominios para que puedan venderse individualmente. También es posible hacer arreglos para futuros herederos o asegurar derechos residenciales y de uso permanentes.

Se considera que un piso es independiente si está estructural, real, espacial y funcionalmente completamente aislado de otros pisos y habitaciones (por ejemplo, por paredes y techos) y tiene su propio acceso con llave directamente desde el exterior, desde una escalera común o desde una antesala. Si a una unidad residencial o de uso sólo se puede acceder a través de otra unidad, no es independiente.

Una unidad residencial debe estar equipada de tal manera que pueda utilizarse como espacio habitable. Por ejemplo, un piso debe tener un aseo y una ducha o bañera, así como una cocina o instalaciones para cocinar dentro del piso. Si no hay cuarto de baño o ducha en el parque de edificios antiguos autorizado, sólo se puede expedir aquí un certificado de propiedad parcial, pero no un certificado de propiedad horizontal. Las habitaciones -por ejemplo, cocina y baño- no tienen por qué estar en la misma planta, sino que también pueden estar una encima de otra, siempre que estén conectadas por una escalera dentro de la propiedad independiente, es decir, el piso.

Las habitaciones adicionales fuera del piso también pueden asignarse a un piso independiente. No obstante, deben estar identificadas en el plano de división con el mismo número que las viviendas y deben poder cerrarse con llave. Lo mismo se aplica a las "habitaciones no destinadas a vivienda". Se trata de otras estancias que, a diferencia de los pisos, resultan de su destino, como locales comerciales, salas de prácticas, trasteros, garajes, bodegas, almacenes, etc.

También se consideran cerradas las superficies medianeras de la propiedad, como plazas de aparcamiento, terrazas, zonas ajardinadas, etc. No es necesario delimitarlas estructuralmente, siempre que estén claramente situadas en la propiedad mediante mediciones.

Los huecos de escalera, cuartos de calderas, cuartos de servicio, sótanos para bicicletas, secaderos, patios de recreo, etc. son propiedad común obligatoria. La propiedad común debe ser accesible a todos los propietarios; el acceso no debe pasar por la propiedad separada de otros propietarios.

Cualquier persona tiene derecho a presentar una solicitud, pero el propietario siempre debe firmar el impreso de solicitud, incluso si la solicitud la presenta una persona que no es el propietario. También es necesario un poder notarial, por ejemplo, si la correspondencia relativa a los planos la gestiona un despacho de arquitectos. En este caso, el arquitecto completa o corrige los planos directamente y los presenta. Como solicitante, el propietario recibe directamente el correspondiente certificado de finalización.
También están autorizadas las personas que puedan demostrar un interés legítimo en el certificado (por ejemplo, un comprador mediante la presentación de un contrato de compra).

Los documentos de solicitud requeridos deben enviarse por correo a la inspección de obras. Allí también se tramitan las solicitudes y se expiden los certificados.

La mejor manera de saber qué documentos hay que presentar en cada caso concreto es ponerse en contacto con el departamento de inspección de edificios correspondiente.
Correo electrónico: baulastenwiesbadende

Por regla general, debe presentarse un solo ejemplar de los siguientes documentos

• formulario de solicitud firmado
• Autorización, si procede (si la persona de contacto de la inspección de edificios NO es el solicitante)
• Descripción de los cambios (sólo para suplementos)
• Cálculo de la superficie habitable y útil

Por regla general, los siguientes planos de partición deben presentarse por duplicado:

• Extracto del catastro inmobiliario/mapa inmobiliario (alternativamente, un plano de emplazamiento del topógrafo - normalmente para edificios nuevos que aún no están inscritos en el catastro)
• Plano de espacios abiertos de toda la propiedad
• Plano de cada planta existente, desde el sótano hasta el ático
• al menos una sección de cada edificio
• Todas las vistas del edificio o edificios, dibujadas o como foto en color

Encontrará información detallada sobre los documentos y planos de división en nuestra guía Documentos de solicitud y planos para el certificado de fin de obra.

Todos los planos presentados y otros documentos de la propiedad deben corresponderse con el estado actual en el caso de los edificios existentes y con el estado de planificación en el caso de los edificios nuevos. Aunque esto no suele ser comprobado por la inspección de obras, las desviaciones del estado real con respecto a los planos presentados o al diseño aprobado que requieren autorización siguen siendo ilegales aunque se expida el certificado de finalización de obra.

Encontrará información detallada y consejos sobre la forma de los planos presentados, la presentación de cambios y la numeración y etiquetado formales de las habitaciones individuales de cada unidad de uso en nuestra guía Documentos de solicitud y planos para el certificado de fin de obra.

La solicitud se examina de conformidad con las normas de la Ley alemana de Propiedad Horizontal (WEG) - no tiene lugar un examen de la ley de construcción. Por lo tanto, la expedición de un certificado de segregación no debe equipararse a un permiso de construcción para edificios o partes de edificios en una propiedad - una condición estructural no autorizada no es legalizada ni tolerada por este certificado. En su lugar, el solicitante debe comprobar por sí mismo si los planos de partición presentados se corresponden con el estado real autorizado. La inspección de obras sólo comprueba si las unidades están cerradas y son accesibles a través de la propiedad común y si se cumplen los requisitos de espacio habitable y los planos son correctos.

La propiedad especial de una plaza de aparcamiento puede asignarse a una unidad residencial o de propiedad parcial. Si el acceso está asegurado a través de una propiedad común, también puede expedirse un certificado de aislamiento independiente para una plaza de aparcamiento.

Una plaza de aparcamiento se considera cerrada si está etiquetada y numerada con dimensiones o un límite permanente. En este caso, la plaza de aparcamiento recibe el número de la propiedad especial a la que pertenece o su propio número como propiedad especial.

La compartimentación es posible para plazas de aparcamiento de todo tipo, como garajes (subterráneos), plazas de aparcamiento al aire libre en superficie, aparcamientos múltiples, etc. Es importante que la ubicación y la numeración sean claras. Las plazas de aparcamiento sin numeración se consideran propiedad comunitaria. Del mismo modo, es posible certificar que las zonas de propiedad a nivel del suelo, como las terrazas, están separadas midiendo con precisión las superficies.

Si en el pasado ya se expidió un certificado de final de obra para la unidad en cuestión y éste aún está disponible o se ha presentado en el registro de la propiedad, sólo será necesario presentar un apéndice en caso de modificaciones estructurales posteriores, como la ampliación del ático o la fusión de dos pisos. Esta adenda sólo contiene los planos de los que se derivan las modificaciones, por ejemplo, planos de planta, secciones y vistas.

Además de los planos modificados, debe presentarse la denominada descripción de la modificación, que describe brevemente y por escrito qué cambios del certificado original deben volver a certificarse.

El certificado de fin de obra que se expide entonces sólo contiene los pisos o habitaciones modificados. Los certificados de fin de obra anteriores siguen siendo válidos para las unidades no afectadas por el cambio.

Los costes de un certificado de segregación dependen del número y tamaño de la respectiva unidad residencial o de utilización. Por regla general, los costes oscilan entre 100 y 500 euros por vivienda o unidad de utilización. La base para ello es el estatuto sobre la recaudación de tasas de supervisión de edificios de la capital del estado federado de Wiesbaden.