Удостоверението за обособеност е официално потвърждение в съответствие с германския Закон за жилищното строителство, че даден апартамент или помещение за ползване е структурно достатъчно отделен (чрез стени, тавани и заключващ се вход) от други апартаменти или помещения, т.е. че е затворен и може да се използва пълноценно. Тя може да съдържа и специално измерени площи земя, като например паркоместа или тераси.

Заедно с плана за разделяне той се използва за разделяне на сграда на жилищни единици и/или части от собствеността, за да могат те да бъдат вписани в поземления регистър като отделни единици. По този начин един жилищен блок може да бъде преобразуван в кондоминиуми, така че те да могат да бъдат продавани поотделно. Възможно е също така да се направят уговорки за бъдещи наследници или да се осигурят постоянни права на обитаване и постоянно ползване.

Едно жилище се счита за самостоятелно, ако то е структурно, фактически, пространствено и функционално напълно отделено от други жилища и стаи (например чрез стени и тавани) и има собствен заключващ се достъп директно отвън, от общо стълбище или преддверие. Ако до дадена жилищна или ползвателска единица може да се стигне само през друга единица, тя не е самостоятелна.

Жилищната единица трябва да бъде оборудвана по такъв начин, че да може да се използва като жилищна площ. Например, жилището трябва да разполага с тоалетна и душ или вана, както и с кухня или помещения за готвене в жилището. Ако в разрешения стар сграден фонд няма баня или душ, тук може да се издаде само удостоверение за частична собственост, но не и удостоверение за етажна собственост. Помещенията - напр. кухнята и банята - не е задължително да се намират на един и същи етаж, а могат да бъдат и едно над друго, при условие че са свързани със стълбище в рамките на отделния имот, т.е. апартамента.

Допълнителни помещения извън апартамента също могат да бъдат разпределени към самостоятелен апартамент. Те обаче трябва да бъдат обозначени в плана на преградите със същия номер като апартаментите и също така трябва да се заключват. Това се отнася и за "помещения, които не се използват за жилищни цели". Това са други помещения, които, за разлика от апартаментите, произтичат от тяхното предназначение, като например търговски помещения, зали за тренировки, складови помещения, гаражи, мазета, складове и др.

Измерените площи на имота, като места за паркиране, тераси, градински площи и т.н., също се считат за затворени. За тях не се изисква структурна граница, стига да са ясно разположени в имота чрез измервания.

Стълбища, котелни помещения, сервизни помещения, изби за велосипеди, сушилни, детски площадки и др. са задължително обща собственост. Общата собственост трябва да е достъпна за всички собственици; достъпът не трябва да води през отделни имоти на други собственици.

Всеки има право да подаде заявление, но собственикът винаги трябва да подпише формуляра за заявление, дори ако заявлението е подадено от лице, което не е собственик. Изисква се и пълномощно, например ако кореспонденцията относно плановете се води от архитектурно бюро. В този случай архитектът директно попълва или коригира плановете и ги подава. В качеството си на заявител собственикът получава директно съответното удостоверение за завършване.
Лицата, които могат да докажат законен интерес към сертификата (напр. купувач чрез представяне на договор за покупка), също са упълномощени.

Необходимите документи за кандидатстване трябва да се изпратят по пощата до строителния инспекторат. Там се обработват заявленията и се издават сертификатите.

Най-добрият начин да разберете кои документи трябва да се представят в конкретния случай е да се свържете със съответния отдел за строителен контрол.
Електронна поща: baulastenwiesbadende

По правило трябва да се представи един екземпляр от следните документи:

• подписан формуляр за кандидатстване
• Упълномощаване, ако е приложимо (ако лицето за контакт със строителния инспекторат НЕ е заявителят)
• Описание на промените (само за допълнения)
• Изчисляване на жилищната и използваемата площ

По правило трябва да се представят в два екземпляра следните планове на прегради:

• Извлечение от кадастъра на недвижимите имоти/картата на недвижимите имоти (алтернативно план на терена от геодезиста - обикновено за нови сгради, които все още не са вписани в кадастъра)
• План на откритото пространство на целия имот
• План на всеки съществуващ етаж от мазето до тавана
• поне една част от всяка сграда
• Всички изгледи на сградата(ите), нарисувани или като цветна снимка

Подробна информация за документите и плановете за разделяне можете да намерите в нашето ръководство Документи за кандидатстване и планове за издаване на удостоверение за завършване.

Всички представени планове и други документи за собственост трябва да съответстват на актуалния статут на съществуващите сгради и на плановия статут на новите сгради. Въпреки че това обикновено не се проверява от строителния контрол, отклоненията в действителното състояние от представените планове или одобрения проект, които изискват разрешение, остават незаконни дори и при издадено удостоверение за завършване.

Подробна информация и съвети относно формата на представените планове, представянето на промените и официалното номериране и обозначаване на отделните помещения на всяка единица за ползване можете да намерите в нашето ръководство Документи за кандидатстване и планове за издаване на удостоверение за завършване.

Заявлението се разглежда в съответствие с правилата на германския Закон за кондоминиума (WEG) - не се извършва проверка по строителното право. Поради това издаването на удостоверение за обособяване не трябва да се приравнява на разрешение за строеж на сгради или части от сгради в имота - с това удостоверение нито се узаконява, нито се толерира неразрешено конструктивно състояние. Вместо това заявителят трябва сам да провери дали представените планове за разделяне съответстват на действителното разрешено състояние. Строителният инспекторат проверява само дали помещенията са заключени и достъпни през общата собственост и дали са спазени изискванията за жилищна площ и дали плановете са правилни.

Специалната собственост върху място за паркиране може да бъде прехвърлена на жилищен блок или блок с частична собственост. Ако достъпът е осигурен през обща собственост, за паркомястото може да бъде издадено и отделно удостоверение за обособеност.

Мястото за паркиране се счита за оградено, ако е обозначено и номерирано с размери или постоянна граница. В този случай на мястото за паркиране се дава или номерът на принадлежащия към него специален имот, или негов собствен номер като специален имот.

Обособяването е възможно за всички видове места за паркиране, като например (подземни) гаражи, открити паркоместа на нивото на земята, съоръжения за многократно паркиране и др. Важно е ясното местоположение и номериране. Паркоместа без номерация се считат за обща собственост. По подобен начин е възможно да се удостовери, че площите на приземния етаж на имота, като например тераси, са отделни, като се измерват точно площите.

Ако в миналото за въпросната единица вече е било издадено удостоверение за завършване и то все още е налично или е било представено в поземления регистър, в случай на последващи структурни промени, като например разширяване на тавана или обединяване на два апартамента, е необходимо да се представи само допълнение. Това допълнение съдържа само плановете, от които произтичат промените, например етажни планове, разрези и изгледи.

В допълнение към променените планове трябва да се представи така нареченото описание на изменението, в което накратко се описва в писмен вид кои промени в първоначалния сертификат трябва да бъдат презаверени.

Издаденото след това удостоверение за степен на завършеност съдържа само променените апартаменти или стаи. Предишните сертификати за завършване остават валидни за помещенията, които не са засегнати от промяната.

Разходите за издаване на удостоверение за сегрегация зависят от броя и размера на съответната жилищна единица или единица за използване. По правило разходите са между 100 и 500 евро за жилищен или съсобствен имот. Основание за това е законът за събиране на такси за строителен надзор на столицата на провинция Висбаден.