Zmieniają się style i style życia, a wraz z nimi życzenia i potrzeby mieszkaniowe. Czasy, w których ludzie mieli dużą rodzinę w tle lub bliskie sąsiedztwo i pomagali sobie nawzajem w nieskomplikowany sposób, w dużej mierze minęły.

Coraz więcej osób poszukuje zatem nowych sposobów na życie, w których głębsza więź z ludźmi z najbliższego sąsiedztwa skutkuje wyższą jakością życia dla wszystkich. W środowisku miejskim projekty mieszkaniowe są sposobem na połączenie społeczności i niezależności.
Grupa zbliża się do siebie
We wspólnych projektach mieszkaniowych spotykają się ludzie o podobnych pomysłach na wspólne życie we wspólnym domu. Następnie grupa decyduje, w jaki sposób można osiągnąć pożądany cel.

Istnieją na przykład opcje posiadania jednego lub więcej domów, aby móc zrealizować wszystkie pomysły, wynajęcia istniejącej nieruchomości lub współpracy ze spółdzielnią mieszkaniową jako partnerem, który buduje dom i wynajmuje go grupie. W przypadku udziału w procedurze koncepcyjnej Wiesbaden, nieruchomości komunalne są przydzielane na zasadzie dzierżawy. Można również realizować modele łączące własność i wynajem, finansowane prywatnie i częściowo dotowane.

Jeśli zastanawiasz się, czy wspólne mieszkanie jest dla Ciebie odpowiednie, Frankfurt Network for Shared Housing opracowała kwestionariusz samooceny, który da Ci do myślenia.

Samoorganizacja
W ramach grupy zorganizowane są równe i demokratyczne struktury komunikacji i podejmowania decyzji. Interesy i umiejętności mieszkańców uzupełniają się wzajemnie przy podziale zadań.
Uczestnictwo
Mieszkańcy są zaangażowani w rozwój projektu i uczestniczą w planowaniu, budowie i/lub administracji.
Zaangażowanie
Uczestnicy regulują swoją społeczność w oparciu o ramy prawne. Ramy te określają aspekty społeczne, a także zasady ekonomiczne, aby umożliwić początkowe i przyszłe współistnienie w perspektywie długoterminowej, na przykład w przypadku zmian, takich jak zmiana członków grupy.
Sieci społeczne
Mieszkańcy podejmują świadomą decyzję o uczestnictwie w społeczności domu i w życiu innych mieszkańców. Często dochodzi tu do bardziej intensywnych interakcji niż na przykład w dobrym sąsiedztwie. Każda grupa sama decyduje, w jaki sposób ta wspólnota powinna być zorganizowana.
Zaangażowanie obywatelskie
Wiele projektów mieszkaniowych poszukuje kontaktu z sąsiedztwem lub aktywnie działa w sieciach, a tym samym ma pozytywny wpływ na sąsiedztwo.

Ogólnokrajowa sieć FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. dostarcza dalszych interesujących informacji na temat mieszkań komunalnych.

Każdy projekt zaczyna się od pomysłu na wspólne życie. Poniższy harmonogram przedstawia kroki, które należy podjąć w ramach realizacji projektu mieszkaniowego oraz poszczególne pytania, które należy zadać.

• Należy skontaktować się z ośrodkami doradczymi i informacyjnymi (np. Centrum Koordynacji Mieszkalnictwa Współdzielonego w Wiesbaden) i zebrać materiały informacyjne na temat współdzielonych form mieszkalnictwa.
• Kolejnych zainteresowanych można szukać poprzez ogłoszenia w gazetach, radio, ogłoszenia w centrach dzielnic i parafiach lub poprzez budowanie sieci kontaktów.

• Wzajemne poznawanie się poprzez regularne spotkania grupowe
• Wspólne wizyty w innych już zrealizowanych projektach mieszkaniowych

• Znalezienie wspólnych pomysłów na wspólne życie
• Określenie struktury społecznej mieszkańców (wiek mieszkańców [tylko seniorzy, rodziny...]).
• Określenie wielkości projektu (liczba mieszkań, osób itp.)
• Określenie lokalizacji przestrzennej projektu (wiejska/miejska...)
• Kultywowanie społeczności i umożliwienie wzajemnej pomocy
• Określenie wewnętrznej organizacji projektu
• Określenie sposobu użytkowania i zarządzania obszarami wspólnymi
• Zorganizowanie utrzymania obszarów wspólnych i terenów zielonych/obiektów zewnętrznych
• Zaplanowanie wspólnej współpracy
• Stworzenie pisemnej koncepcji i wyjaśnienie jej wiążącego charakteru

W zależności od tego, czy mieszkania są

• prywatnie finansowane mieszkania czynszowe,
• częściowo dotowane mieszkania czynszowe,
• spółdzielcze mieszkania czynszowe
• lub mieszkania własnościowe

są planowane i budowane, istnieją znaczne różnice w zakresie finansowania. Należy wyjaśnić następujące kwestie:

• Jaka jest sytuacja finansowa poszczególnych mieszkańców (dostępny kapitał własny/dostępny miesięczny budżet na bieżące koszty mieszkaniowe)?
• Czy kapitał własny jest wystarczający do realizacji projektu mieszkaniowego?
• Czy możliwe jest finansowanie publiczne? Czy gospodarstwa domowe o niskich lub średnich dochodach kwalifikują się do dotowanych mieszkań czynszowych?
• czy o średnich dochodach?
• Czy istnieje maksymalny limit kosztów mieszkaniowych?
• W jaki sposób można sfinansować obszary wspólne?
• Jaki jest realistyczny całkowity koszt projektu?

W celu zapewnienia całkowitego finansowania, wysoce wskazane jest zasięgnięcie porady eksperta. Więcej informacji można znaleźć tutaj.

Poszukiwanie odpowiedniej działki lub budynku może być trudne w zależności od lokalnej sytuacji i sytuacji rynkowej. Jeśli jednak odpowiednia nieruchomość zostanie znaleziona, należy wyjaśnić następujące kwestie:

• Kto jest właścicielem?
• Czy nieruchomość ma być kupiona, wynajęta lub wydzierżawiona?
• Jaka jest cena zakupu?
• Jakie istnieją przepisy budowlane i planistyczne? Czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego lub czy nieruchomość musi pasować do otoczenia (§34 BauGB)?
• Czy możliwa jest zabudowa mieszkaniowa? W każdym przypadku wymagana jest udokumentowana konsultacja budowlana z właściwym inspektoratem budowlanym lub urzędem planowania przestrzennego.
• Czy istnieją wymagania dotyczące przebudowy (np. budynek zabytkowy)?
  
  

Przegląd najpopularniejszych form prawnych i wskazówki dotyczące tego, która forma prawna będzie najbardziej odpowiednia dla danego projektu, można znaleźć tutaj:

Jeśli chodzi o wybór firmy architektonicznej i dewelopera, ważna jest nie tylko profesjonalna wiedza. Ważne jest również, aby grupa projektowa otrzymała wykwalifikowane wsparcie. Aby zaoszczędzić na kosztach, przyszli mieszkańcy mogą w ograniczonym zakresie samodzielnie uczestniczyć w pracach budowlanych. Ogólnie rzecz biorąc, należy z wyprzedzeniem wyjaśnić następujące kwestie

• możliwości/ograniczenia wpływu
• organizacja udziału w planowaniu w ramach czasowych
• rodzaje osobistego wkładu
• całkowite oszczędności kosztów, których można realistycznie oczekiwać

Poniżej znajduje się przegląd niektórych form prawnych. Celem jest przedstawienie kluczowych punktów poszczególnych form prawnych w przeglądzie, ale istnieje wiele możliwych struktur. Niniejszy dokument nie może i nie powinien zastępować porady prawnej.

W przypadku spółdzielni budowlanych i inicjatyw mieszkaniowych spółdzielnia jest jedną z najbardziej odpowiednich i wypróbowanych form prawnych. Członkowie spółdzielni nabywają obowiązkowe udziały, które tworzą aktywa spółdzielni. Po wybudowaniu nieruchomości, mieszkania są wynajmowane przez spółdzielnię poszczególnym członkom. Członkowie płacą za to "opłatę użytkownika", która jest tańsza niż zwykły czynsz. Oznacza to, że wszyscy członkowie są jednocześnie najemcami i właścicielami. Członkowie nie ponoszą osobistej odpowiedzialności.

Członkowie spółdzielni mają wysoki poziom bezpieczeństwa dzięki tak zwanemu stałemu prawu użytkowania, ponieważ daje im to dożywotnie prawo pobytu. W spółdzielni istnieje demokratyczne współdecydowanie. Wszystkie decyzje podejmowane są większością głosów. Każdy członek ma jeden głos, niezależnie od wysokości wniesionego wkładu. Wkład pozostaje związany przez okres do 2 lat po opuszczeniu spółdzielni.

Praktyczne wskazówki
Audyt spółdzielni przez stowarzyszenie audytorskie. Dlatego "właściwa księgowość" jest obowiązkowa.
Związek rewizyjny i roczne sprawozdania finansowe są corocznymi czynnikami kosztowymi. Zapewniają one jednak również wysoki stopień pewności prawnej.
Spółdzielnia jest szczególną formą budownictwa mieszkaniowego na wynajem.
Spółdzielcze projekty budowlane mogą reprezentować umiarkowane czynsze i podwyżki czynszu w dłuższym okresie refinansowania.
Udziały spółdzielcze mogą być na przykład współfinansowane przez KfW.
Cele i regulacje są określone w umowie spółki.
Członkowie spółdzielni są szczególnie zainteresowani stabilnością i poczuciem wspólnoty.
Kwota wymaganych wkładów spółdzielczych waha się od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy euro - w zależności od kapitalizacji istniejących lub młodych spółdzielni - i pozostaje związana przez okres do dwóch lat w przypadku opuszczenia spółdzielni.

Jeśli planowany projekt ma wyraźne idealistyczne cele, zarejestrowane stowarzyszenie jest odpowiednią formą prawną. Cel projektu nie może być zorientowany komercyjnie, aby wpis do rejestru stowarzyszeń mógł zostać zrealizowany.

Ponieważ koszty założycielskie i administracyjne są bardzo niskie, ta forma prawna jest również ogólnie odpowiednia dla fazy koncepcyjnej projektów mieszkaniowych. Na przykład, nie jest wymagany minimalny kapitał. Stowarzyszenie odpowiada swoim majątkiem, nie ma osobistej odpowiedzialności członków.

Decyzje podejmowane są większością głosów na walnych zgromadzeniach, które są najwyższym organem stowarzyszenia. Stowarzyszenie jest reprezentowane na zewnątrz przez zarząd.

Praktyczne wskazówki

• Dla celów podatkowych "housing" nie jest organizacją non-profit.
• Cel charytatywny może być nie tylko określony w statucie stowarzyszenia, ale musi być również możliwy do wykazania poprzez działania (pomoc sąsiedzka, bezpłatne oferty kulturalne lub społeczne itp.)
• Uczestnikami projektu są najemcy.
• Kapitał własny może zostać udostępniony stowarzyszeniu jako pożyczka prywatna.
• Ta forma prawna jest odpowiednia na przykład dla fazy planowania nieruchomości przed utworzeniem stowarzyszenia kondominium (patrz poniżej).

Wspólny cel członków jest główną cechą GbR. W przeciwieństwie do stowarzyszenia, może to być również zorganizowane na zasadach czysto komercyjnych. Umowa partnerska, w której określony jest wspólny cel, może zostać uzgodniona ustnie lub pisemnie. Nie jest wymagany minimalny kapitał.

Forma pisemna jest wymagana w celu zminimalizowania możliwości konfliktu w późniejszym terminie. Wszystkie decyzje są zazwyczaj podejmowane jednogłośnie przez partnerów, co sprawia, że GbR jest raczej nieodpowiednia dla większych grup. W przypadku GbR, która jest aktywna komercyjnie, odpowiednie może być uzgodnienie zasady większości (zwykłej lub kwalifikowanej) w umowie spółki.

Każdy indywidualny członek GbR ponosi pełną odpowiedzialność za zobowiązania GbR swoim prywatnym majątkiem. Spółka cywilna może być również wykorzystywana jako tymczasowa forma prawna dla większych grup.

Ta forma prawna jest dobrze dostosowana do fazy planowania lub budowy nieruchomości, na przykład przed utworzeniem stowarzyszenia kondominium (WEG). Po sfinalizowaniu projektu można zrezygnować z GbR i utworzyć na przykład WEG.

Praktyczne wskazówki

• Współwłasność niepodzielna nieruchomości.
• Jednomyślność jest czasochłonną procedurą głosowania, ale oferuje również bardziej "bezpośrednie" zaangażowanie poszczególnych osób.
• W przypadku zobowiązań długoterminowych sensowne jest włączenie "neutralnej strony trzeciej jako strażnika idei projektu".
• Zaleca się włączenie klauzuli arbitrażowej w celu rozstrzygania sporów przy jednoczesnym uniknięciu (wyczerpującego i droższego) procesu sądowego.

Forma prawna WEG ma sens dla grup, które chcą wspólnie planować i budować, ale następnie chcą być indywidualnymi właścicielami mieszkań/domów. Wchodzi ona w życie i reguluje życie wspólnotowe poszczególnych członków dopiero po zakończeniu projektu budowlanego. Każdy jest właścicielem swojego lokalu mieszkalnego i może swobodnie dysponować swoją własnością (dziedziczenie, sprzedaż, wynajem). Ponadto każdy współwłaściciel ma udział w częściach wspólnych - takich jak wspólne pomieszczenia, klatki schodowe czy ogrody. Głosy dotyczące nieruchomości wspólnej podejmowane są większością głosów na zebraniach właścicieli. W celu zorganizowania grupy i jej własności w interesie projektu, sensowne jest sporządzenie regulaminu wspólnoty i przyznanie prawa pierwokupu.

Praktyczne wskazówki

• Aby charakter projektu był widoczny, wymagany jest wspólny proces podejmowania decyzji dotyczących części wspólnych (zgodnie z udziałami we współwłasności lub "na głowę").
• Możliwe jest założenie stowarzyszenia non-profit lub GbR, w którym każdy właściciel kondominium musi być członkiem.
• Przed ukończeniem jednostek mieszkalnych, tj. przed założeniem WEG, możliwe jest zorganizowanie się w GbR.

Wiele osób nie może lub nie chce kupić własnego domu. Aby zrealizować swój pomysł na wspólne życie, potrzebują inwestora, który zbuduje projekt i wynajmie im nieruchomość.

Umowa o współpracy
Umowa o współpracy powinna zostać zawarta z odpowiednim inwestorem na wczesnym etapie w celu wyjaśnienia współpracy, a tym samym umożliwienia procesu opartego na partnerstwie.
Kwestie wymagające wyjaśnienia:

• Możliwość i ograniczenia współdecydowania grupy mieszkaniowej w planowaniu
• Zarządzanie terenami wspólnymi i otwartymi przestrzeniami (kto ponosi koszty wynajmu i utrzymania?)
• Prawa do zajmowania i proponowania nowych umów najmu

Najem ogólny czy indywidualny?
Zazwyczaj proces wynajmu wygląda następująco: Wynajmujący zawiera indywidualne umowy najmu z poszczególnymi członkami projektu. Powierzchnie wspólne są wynajmowane całej grupie, a poniesione koszty są przypisywane poszczególnym członkom.
Grupa może również działać jako ogólny najemca wszystkich lokali. W takim przypadku zawiera indywidualne umowy najmu z poszczególnymi członkami. Daje to grupie większą niezależność.

Poziom kosztów mieszkaniowych
Zasadniczo mieszkanie komunalne jest finansowane w taki sam sposób, jak każda indywidualna nieruchomość na wynajem. Czynsz zależy od tego, czy mieszkania są finansowane prywatnie, czy subsydiowane. Ponadto ta forma zakwaterowania obejmuje proporcjonalne koszty powierzchni wspólnych.

Dla tych, którzy nie chcą rezygnować z ochrony własności indywidualnej, ale nadal chcą żyć solidarnie, dobrym rozwiązaniem jest projekt mieszkaniowy, w którym można nabyć własność indywidualną. Założyciele projektu od samego początku sami realizują swój projekt mieszkaniowy i wnoszą własny wkład finansowy na wczesnym etapie.

Zakup nieruchomości
Jeśli chodzi o prefinansowanie, wspólna zdolność grupy do działania wobec innych podmiotów (architektów, banków itp.) jest ważnym warunkiem wstępnym, ponieważ sama grupa musi znaleźć odpowiednią działkę. Po jej znalezieniu grupa może zakupić nieruchomość. Ponieważ często nie wszyscy członkowie grupy zostali znalezieni na tym etapie, główna grupa musi sfinansować cenę nieruchomości. Wcześniej należy dokładnie sprawdzić, czy pomysły grupy można zrealizować również pod względem budowlanym (plan rozwoju, prawo budowlane, wykorzystanie).

Faza planowania i budowy
W fazie planowania i budowy zamówienia są udzielane grupowo, na przykład architektom lub rzemieślnikom. Każdy uczestnik pokrywa poniesione koszty proporcjonalnie do postępu budowy. Wysokość kosztów zależy od wielkości udziału w nieruchomości (kondominium + udział w nieruchomości wspólnej). Po zatwierdzeniu planów i wydaniu certyfikatu ukończenia budowy, nieruchomość może zostać podzielona na indywidualną własność, tak aby każdy członek stał się właścicielem kondominium.

Finansowanie działa wówczas podobnie jak w przypadku własności indywidualnej. Każdy członek grupy musi samodzielnie zgromadzić środki na swój przyszły udział we własności, zazwyczaj poprzez zaciągnięcie kredytu w banku. Możliwe jest uzyskanie korzystnych warunków, jeśli wszyscy członkowie finansują się za pośrednictwem tego samego banku. Pożyczkobiorcą nie jest grupa, ale każdy indywidualny członek na swój udział.

Całkowite koszty projektu budowlanego

• cena zakupu gruntu i, w stosownych przypadkach, budynku
• koszty dodatkowe, takie jak podatek od przeniesienia własności gruntu (w Hesji 6% ceny zakupu), prowizja agenta nieruchomości (ok. 5,95% ceny zakupu) oraz
• koszty notarialne i sądowe (1,5 do 2% ceny zakupu),
• Koszty budowy lub modernizacji
• Dodatkowe koszty budowy (koszty finansowania, opłaty dla architektów i wyspecjalizowanych inżynierów, koszty zatwierdzenia, ok. 20-25% kosztów budowy brutto)

Prawo pierwokupu i przepisy wspólnotowe
Zasadniczo każdy członek grupy może swobodnie dysponować swoją własnością (np. sprzedając, wynajmując, dziedzicząc). Aby wzmocnić grupę przeciwko indywidualnym interesom, przydatne mogą być specjalnie zaprojektowane przepisy wspólnotowe i przyznanie prawa pierwokupu.

Idea społeczności ma szczególne znaczenie w spółdzielczych projektach mieszkaniowych. Dzieje się tak dlatego, że z definicji własność spółdzielcza równa się własności wspólnotowej. Można założyć nową spółdzielnię lub dołączyć do już istniejącej.

Nowa spółdzielnia
Aby założyć nową spółdzielnię, poszczególni członkowie muszą dysponować wystarczającymi środkami na zakup gruntu, budowę lub przebudowę. Tylko ci, którzy nabędą udziały, mogą zostać członkami. Członkowie znajdujący się w gorszej sytuacji finansowej również mogą zostać członkami, o ile inni członkowie nabędą odpowiednio więcej udziałów. Nieruchomości w spółdzielczych projektach mieszkaniowych są finansowane wspólnie poprzez

• Udziały obowiązkowe,
• Obowiązkowe udziały związane z mieszkaniem.

Wysokość kosztów zależy od wielkości przyszłego mieszkania.
Ponadto pod pewnymi warunkami można skorzystać z pożyczek lub dotacji.

Opcja spłaty
W przypadku wyprowadzki saldo kredytu może zostać przeniesione na dowolną osobę w spółdzielni (na obecnego członka lub przyszłego członka). W przeciwnym razie saldo kredytowe członka musi zostać wypłacone po pewnym czasie (zwykle około 1,5 do 2 lat).

Siedmiopiętrowa wioska
Nothegger, Barbara (Salzburg, 2017, Residenz Verlag)

Zestaw narzędzi do zarządzania projektami. Skuteczne planowanie i wdrażanie projektów non-profit
autor: Pichert, Daniel (Bonn, 2015, Wydawnictwo Stiftung Mitarbeit)

Sąsiedztwo przyszłości - przestrzenie życiowe dla osób starszych
Netzwerk: Soziales neu gestalten (red.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung)

Społeczność żyjąca w klastrze - praktyczny przewodnik po planowaniu, budowaniu i życiu
opracowany przez STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH we współpracy z wohnbund e.V. (Berlin, 2019, broszura)

Zintegrowane życie - spójność wymaga przestrzeni
Hannemann, Christine; Jauser, Karin (red.) (Berlin, 2020, Jovis Verlag)

Miasta dla ludzi
Gehl, Jan (Berlin, 2015, Jovis Verlag)

Życie ponad standard. Na tropie nowych rozwiązań mieszkaniowych dla zróżnicowanej i zorientowanej na potrzeby podaży mieszkań
Fundacja Wüstenrot (red.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Fundacja Wüstenrot)

Formy prawne dla projektów mieszkaniowych
Fundacja trias (red.) (Hattingen, 2011 (aktualizacja 2019), publikacja własna)

Przewodnik dla grupowych projektów mieszkaniowych
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (red.) (Kiel, 2015, publikacja własna)

Historia wspólnego życia. Modele wspólnego życia
ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Bazylea, 2019, Birkhäuser Verlag)