Образ жизни меняется, а вместе с ним меняются желания и потребности в жилье. Времена, когда у людей была большая семья на заднем плане или дружный район, и они помогали друг другу без особых проблем, в основном прошли.

Поэтому все больше людей ищут новые способы жизни, в которых более тесная связь с людьми из ближайшего окружения приводит к повышению качества жизни для всех. В городской среде жилищные проекты - это способ объединить сообщество и независимость.
Группа объединяется
В проектах совместного жилья собираются люди со схожими представлениями о совместной жизни в одном доме. Затем группа решает, как достичь желаемой цели.

Например, есть варианты владения одним или несколькими домами, чтобы иметь возможность реализовать все идеи, аренды имеющейся недвижимости или сотрудничества с жилищной ассоциацией в качестве партнера, который строит дом и сдает его в аренду группе. В случае участия в концептуальной процедуре Висбадена муниципальная недвижимость выделяется на правах аренды. Также могут быть реализованы комбинированные модели между владением и арендой, с частным финансированием и частичным субсидированием.

Если вы раздумываете над тем, подходит ли вам совместное жилье, Франкфуртская сеть совместного жилья разработала анкету для самооценки, чтобы дать вам пищу для размышлений.

Самоорганизация
В группе организованы равноправные и демократичные структуры общения и принятия решений. Интересы и способности жителей дополняют друг друга при распределении задач.
Участие
Жители вовлечены в разработку проекта и участвуют в планировании, строительстве и/или управлении.
Обязательства
Участники регулируют свою общину на основе правовой базы. Эти рамки определяют социальные аспекты, а также экономические правила, чтобы обеспечить первоначальное и будущее сосуществование в долгосрочной перспективе, например, в случае изменений, таких как смена членов группы.
Социальные сети
Жильцы принимают осознанное решение участвовать в жизни домашнего сообщества и других жителей. Зачастую взаимодействие здесь более интенсивное, чем, например, в хорошем районе. Каждая группа сама решает, как организовать это единение.
Гражданское участие
Многие жилищные проекты стремятся к контактам с соседями или активно участвуют в сетевых сообществах и тем самым оказывают положительное влияние на район.

Общенациональная сеть FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. предоставляет дополнительную интересную информацию о коммунальном жилье.

Каждый проект начинается с идеи совместного проживания. В приведенном ниже графике показаны шаги, которые необходимо предпринять для реализации жилищного проекта, и отдельные вопросы, которые необходимо задать.

• Свяжитесь с консультационными и информационными центрами (например, с Координационным центром совместного жилья в Висбадене) и соберите информационные материалы о совместных формах жилья.
• Других заинтересованных лиц можно найти с помощью газетных объявлений, радио, объявлений в районных центрах и приходах или путем создания сетей.

• Знакомство друг с другом через регулярные групповые встречи
• Совместные посещения других уже реализованных жилищных проектов

• Найдите общие идеи для совместной жизни
• Определите социальную структуру жителей (возраст жителей [только пожилые люди, семьи...])
• Уточните размер проекта (количество квартир, человек и т. д.)
• Уточните пространственное расположение проекта (сельская местность/город...)
• Создание сообщества и возможность взаимопомощи
• Определите внутреннюю организацию проекта
• Определите порядок использования и управления любыми общими зонами
• Организовать уход за общими территориями и зелеными насаждениями/открытыми объектами
• Планирование совместного сотрудничества
• Создайте письменную концепцию и уточните ее обязательный характер

В зависимости от того, являются ли квартиры

• квартиры, сдаваемые в аренду на частные средства,
• частично субсидируемые арендные квартиры,
• кооперативные квартиры
• или как квартиры для владельцев

планируются и строятся, существуют значительные различия в плане финансирования. Необходимо выяснить следующие вопросы:

• Каково финансовое положение отдельных жильцов (имеющийся собственный капитал/доступный ежемесячный бюджет для покрытия текущих расходов на жилье)?
• Достаточно ли собственных средств для реализации жилищного проекта?
• Возможно ли государственное финансирование? Имеют ли домохозяйства право на получение субсидированного арендного жилья с низким или средним доходом?
• Доход или средний доход?
• Существует ли максимальный предел стоимости жилья?
• Как можно финансировать коммунальные помещения?
• Какова реальная общая стоимость проекта?

Для обеспечения общего финансирования настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к специалистам. Дополнительную информацию можно найти здесь.

Поиск подходящего земельного участка или здания может оказаться непростой задачей в зависимости от местных условий и ситуации на рынке. Однако если подходящая недвижимость найдена, необходимо выяснить следующие вопросы:

• Кто является владельцем?
• Нужно ли покупать, арендовать или сдавать недвижимость в аренду?
• Какова цена покупки?
• Какие существуют законы о строительстве и планировании? Существует ли план застройки или недвижимость должна вписываться в окружающую среду (§34 BauGB)?
• Возможна ли жилая застройка? В любом случае необходимо документально подтвержденное строительное согласование с ответственной строительной инспекцией или градостроительным управлением.
• Существуют ли какие-либо требования для перестройки (например, для здания, внесенного в список)?
  
  

Обзор наиболее распространенных правовых форм и рекомендации по выбору наиболее подходящей для вашего проекта правовой формы вы можете найти здесь:

Когда речь идет о выборе архитектурного бюро и девелопера, важна не только профессиональная компетентность. Важно также, чтобы проектная группа получила квалифицированную поддержку. В целях экономии средств будущие жильцы могут внести в строительство ограниченный личный вклад. В целом, необходимо заранее прояснить следующие моменты

• возможности/ограничения влияния
• организация участия в планировании в установленные сроки
• виды личного вклада
• общая экономия средств, которую можно реально ожидать

Ниже представлен обзор некоторых правовых форм. Цель состоит в том, чтобы представить ключевые моменты отдельных правовых форм в виде обзора, однако существует множество возможных структур. Это не может и не должно заменять юридическую консультацию.

Для строительных кооперативов и жилищных инициатив кооператив является одной из наиболее подходящих и проверенных организационно-правовых форм. Члены кооператива приобретают обязательные паи, которые формируют имущество кооператива. После постройки дома кооператив сдает квартиры в аренду отдельным членам. Для этого члены кооператива вносят "плату за пользование", которая дешевле обычной арендной платы. Таким образом, все члены кооператива являются одновременно и арендаторами, и собственниками. Члены кооператива не несут личной ответственности.

Члены кооператива имеют высокий уровень безопасности благодаря так называемому праву постоянного пользования, которое дает им право пожизненного проживания. В кооперативе существует демократическое совместное решение. Все решения принимаются большинством голосов. Каждый член кооператива имеет один голос, независимо от размера внесенного им пая. Паевой взнос остается связанным в течение 2 лет после выхода из кооператива.

Практические советы
Ревизия кооператива осуществляется ревизионной ассоциацией. Таким образом, "надлежащий бухгалтерский учет" является обязательным.
Ревизионная ассоциация и ежегодная финансовая отчетность - это ежегодный фактор затрат. Однако они также обеспечивают высокую степень правовой определенности.
Кооператив - это особая форма строительства арендного жилья.
Проекты кооперативного строительства могут предусматривать умеренную арендную плату и повышение арендной платы в течение длительного периода рефинансирования.
Кооперативные паи могут софинансироваться, например, KfW.
Цели и правила прописываются в уставе кооператива.
Члены кооператива особенно заинтересованы в стабильности и чувстве общности.
Сумма обязательных кооперативных взносов составляет от нескольких сотен до нескольких десятков тысяч евро - в зависимости от капитализации уже существующих или молодых кооперативов - и остается связанной в течение двух лет при выходе из кооператива.

Если планируемый проект преследует четкие идеалистические цели, подходящей организационно-правовой формой является зарегистрированная ассоциация. Цель проекта не должна быть коммерчески ориентированной, чтобы можно было внести его в реестр ассоциаций.

Поскольку учредительные и административные расходы очень низки, эта организационно-правовая форма также обычно подходит для концептуальной стадии жилищных проектов. Например, не требуется минимальный капитал. Ассоциация отвечает своими активами, персональная ответственность членов отсутствует.

Решения принимаются большинством голосов на общих собраниях, которые являются высшим органом ассоциации. Внешнее представительство ассоциации осуществляется советом директоров.

Практические советы

• Для целей налогообложения "Жилье" не является некоммерческой организацией.
• Благотворительная цель может быть не только определена в уставе ассоциации, но и должна быть подтверждена деятельностью (помощь соседям, бесплатные культурные или социальные предложения и т. д.).
• Участниками проекта являются арендаторы.
• Собственный капитал может быть предоставлен ассоциации в виде частного займа.
• Эта организационно-правовая форма подходит, например, для этапа планирования недвижимости до создания ассоциации кондоминиумов (см. ниже).

Общая цель членов - главная особенность GbR. В отличие от ассоциации, оно может быть организовано и на чисто коммерческой основе. Партнерское соглашение, в котором определяется общая цель, может быть заключено в устной или письменной форме. Минимальный капитал не требуется.

Письменная форма необходима для того, чтобы свести к минимуму возможность возникновения конфликтов впоследствии. Все решения обычно принимаются партнерами единогласно, что делает GbR довольно неподходящим для больших групп. Для GbR, ведущего коммерческую деятельность, может быть уместным закрепление в уставе принципа большинства (простого или квалифицированного большинства).

Каждый отдельный член GbR несет полную ответственность по обязательствам GbR своим личным имуществом. Гражданско-правовое партнерство также может быть использовано в качестве временной организационно-правовой формы для больших групп.

Эта организационно-правовая форма хорошо подходит для этапа планирования или строительства объекта недвижимости, например, до создания ассоциации кондоминиумов (WEG). После завершения проекта можно отказаться от GbR и создать, например, WEG.

Практические советы

• Совместная нераздельная собственность на недвижимость.
• Единогласие - это процедура голосования, требующая много времени, но при этом обеспечивающая более "прямое" участие отдельных лиц.
• При долгосрочных обязательствах имеет смысл включить "нейтральную третью сторону в качестве хранителя идеи проекта".
• Рекомендуется включить арбитражную оговорку, чтобы разрешить споры, избегая (изнурительного и дорогостоящего) судебного процесса.

Юридическая форма WEG имеет смысл для групп, которые хотят планировать и строить вместе, но затем хотят быть индивидуальными владельцами квартир/домов. Она вступает в силу и регулирует коммунальную жизнь отдельных членов только после завершения строительного проекта. Каждый является собственником своего жилого помещения и может свободно распоряжаться своей собственностью (наследовать, продавать, сдавать в аренду). Кроме того, каждый совладелец имеет долю в общих помещениях - таких, как общие комнаты, лестничные клетки или сады. Решения, касающиеся общего имущества, принимаются большинством голосов на собраниях собственников. Чтобы организовать группу и ее имущество в интересах проекта, имеет смысл разработать правила сообщества и предоставить преимущественные права.

Практические советы

• Для того чтобы характер проекта был заметен, необходимо совместное принятие решений по общим помещениям (в соответствии с долями совместного владения или "по головам").
• Можно создать некоммерческую ассоциацию или GbR, членом которой должен быть каждый владелец кондоминиума.
• До завершения строительства жилых единиц, т. е. до создания WEG, можно организовать GbR.

Многие люди не могут или не хотят покупать собственный дом. Для того чтобы реализовать свою идею совместного проживания, им нужен инвестор, который построит проект и сдаст недвижимость в аренду.

Договор о сотрудничестве
На ранней стадии необходимо заключить соглашение о сотрудничестве с соответствующим инвестором, чтобы уточнить условия сотрудничества и тем самым создать условия для партнерства.
Вопросы, требующие уточнения:

• Возможность и пределы совместного определения жилой группы при планировании
• Решение вопросов, связанных с коммунальными зонами и открытыми пространствами (кто несет расходы по аренде и содержанию?)
• Права на заселение и предложения для новых арендаторов

Общий или индивидуальный найм?
Обычно процесс аренды происходит следующим образом: Арендодатель/хозяйка заключает индивидуальные договоры аренды с отдельными участниками проекта. Общие площади сдаются в аренду всей группе, а понесенные расходы распределяются между отдельными членами.
Группа также может выступать в качестве общего арендатора всех помещений. В этом случае она заключает индивидуальные договоры аренды с отдельными членами. Это дает группе больше независимости.

Уровень расходов на жилье
В принципе, коммунальное жилье финансируется так же, как и индивидуальная аренда. Размер арендной платы зависит от того, финансируются ли квартиры частным образом или субсидируются. Кроме того, эта форма жилья включает в себя пропорциональные расходы на содержание мест общего пользования.

Для тех, кто не хочет отказываться от защиты индивидуальной собственности, но при этом желает жить вместе в духе солидарности, хорошим вариантом является жилищный проект, в рамках которого можно приобрести индивидуальную собственность. Основатели проекта с самого начала сами реализуют свой жилищный проект и уже на ранних этапах вносят свои финансовые взносы.

Покупка недвижимости
Когда речь идет о предварительном финансировании, важной предпосылкой является совместная способность группы действовать в отношении других участников (архитекторов, банков и т. д.), поскольку группа должна сама найти подходящий участок земли. Как только он будет найден, группа сможет приобрести недвижимость. Поскольку часто к этому моменту не все члены группы уже найдены, основная группа должна профинансировать стоимость недвижимости. Предварительно необходимо тщательно проверить, могут ли идеи группы быть реализованы в строительстве (план развития, закон о строительстве, использование).

Этап планирования и строительства
На этапе планирования и строительства группа заключает контракты, например, с архитекторами или мастерами. Каждый участник оплачивает понесенные расходы пропорционально ходу строительства. Сумма расходов зависит от размера соответствующей доли собственности (кондоминиум + доля общей собственности). После утверждения планов и выдачи сертификата о завершении строительства недвижимость может быть разделена на отдельные доли, и каждый член становится владельцем кондоминиума.

Финансирование в этом случае происходит так же, как и при индивидуальном владении. Каждый член группы должен сам собрать средства на свою будущую долю собственности, обычно взяв кредит в банке. Можно получить выгодные условия, если все члены группы финансируют себя через один и тот же банк. Заемщиком выступает не группа, а каждый отдельный член группы за свою долю.

Общая стоимость строительного проекта

• покупная цена земли и, если применимо, здания
• дополнительные расходы, такие как налог на передачу земли (в Гессене 6 % от цены покупки), комиссионные агента по недвижимости (около 5,95 % от цены покупки) и
• нотариальные и судебные расходы (от 1,5 до 2 % от стоимости покупки),
• Расходы на строительство или модернизацию
• Дополнительные расходы на строительство (расходы на финансирование, оплата услуг архитекторов и инженеров, расходы на согласование, около 20-25% от общей стоимости строительства)

Право преимущественной покупки и общественные нормы
В принципе, каждый член группы может свободно распоряжаться своей собственностью (например, продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству). Для того чтобы укрепить группу против индивидуальных интересов, могут быть полезны специально разработанные правила сообщества и предоставление преимущественного права.

Идея сообщества имеет особое значение для кооперативных жилищных проектов. Это связано с тем, что по определению кооперативное владение равнозначно общинному владению. Вы можете либо создать новый кооператив, либо присоединиться к уже существующему.

Новый кооператив
Для того чтобы создать новый кооператив, отдельные члены должны иметь достаточно средств для покупки земли, строительства или переоборудования. Членами кооператива могут стать только те, кто приобрел паи. Члены кооператива, не обладающие достаточными финансовыми возможностями, также могут стать членами, если другие члены приобретут соответственно больше паев. Имущество в кооперативных жилищных проектах финансируется совместно с помощью

• Обязательных паев,
• обязательных жилищных паев.

Сумма расходов зависит от площади будущей квартиры.
Кроме того, при определенных условиях могут быть использованы кредиты или субсидии.

Возможность погашения
При переезде остаток кредита может быть передан любому члену кооператива (существующему или будущему). В противном случае кредитный остаток члена кооператива должен быть выплачен через определенное время (обычно около 1,5-2 лет).

Семиэтажная деревня
Нотеггер, Барбара (Зальцбург, 2017, Residenz Verlag)

Инструментарий управления проектами. Успешное планирование и реализация некоммерческих проектов
Пихерт, Даниэль (Бонн, 2015, Издательство Stiftung Mitarbeit)

Соседство будущего - жизненное пространство для стареющих
by Netzwerk: Soziales neu gestalten (ed.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung)

Общинное проживание в кластере - практическое руководство по планированию, строительству и проживанию
STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH в сотрудничестве с wohnbund e.V. (Берлин, 2019, брошюра)

Интегрированная жизнь - сплоченность требует пространства
Ханнеманн, Кристин; Яузер, Карин (ред.) (Берлин, 2020, Jovis Verlag)

Города для людей
Гель, Ян (Берлин, 2015, Jovis Verlag)

Жизнь за пределами стандарта. На пути к новым жилищным решениям для дифференцированного и ориентированного на потребности предложения жилья
by Wüstenrot Foundation (ed.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Wüstenrot Foundation)

Правовые формы для жилищных проектов
Фонд "Триас" (ред.) (Хаттинген, 2011 (обновлено в 2019), самостоятельное издание)

Руководство по групповым жилищным проектам
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (ed.) (Kiel, 2015, self-published)

История коммунального быта. Модели совместной жизни
by ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Basel, 2019, Birkhäuser Verlag)