Gli stili e le abitudini di vita stanno cambiando e con essi i desideri e le esigenze abitative. I tempi in cui le persone avevano una famiglia numerosa o un vicinato molto unito e si aiutavano a vicenda in modo semplice sono in gran parte finiti.

Sempre più persone sono quindi alla ricerca di nuovi modi di vivere, in cui un legame più profondo con le persone del vicinato si traduce in una qualità di vita più elevata per tutti. In un ambiente urbano, i progetti abitativi sono un modo per combinare comunità e indipendenza.
Un gruppo si unisce
Nei progetti abitativi condivisi si riuniscono persone che hanno idee simili per vivere insieme in una casa condivisa. Il gruppo decide poi come raggiungere l'obiettivo desiderato.

Ad esempio, si può scegliere di possedere una o più case per poter realizzare tutte le idee, di affittare una proprietà esistente o di collaborare con un'associazione edilizia come partner che costruisce la casa e la affitta al gruppo. Nel caso della partecipazione alla procedura concettuale di Wiesbaden, le proprietà comunali vengono assegnate in locazione. Possono essere realizzati anche modelli combinati tra proprietà e affitto, finanziati privatamente e parzialmente sovvenzionati.

Se state valutando se l'abitazione condivisa fa al caso vostro, la Rete di Francoforte per l'Abitare Condiviso ha ideato un questionario di autovalutazione per darvi qualche spunto di riflessione.

Auto-organizzazione
All'interno del gruppo sono organizzate strutture di comunicazione e di decisione paritarie e democratiche. Gli interessi e le capacità dei residenti si integrano a vicenda nella distribuzione dei compiti.
Partecipazione
I residenti sono coinvolti nello sviluppo del progetto e partecipano alla pianificazione, alla costruzione e/o all'amministrazione.
Impegno
I partecipanti regolano la loro comunità sulla base di un quadro giuridico. Questo quadro definisce gli aspetti sociali e le regole economiche per consentire la coesistenza iniziale e futura a lungo termine, ad esempio in caso di cambiamenti come il cambio dei membri del gruppo.
Reti sociali
I residenti decidono consapevolmente di partecipare alla comunità della casa e alla vita degli altri residenti. Spesso l'interazione è più intensa che in un buon quartiere, ad esempio. Ogni gruppo decide autonomamente come organizzare questa aggregazione.
Impegno civico
Molti progetti abitativi cercano il contatto con il quartiere o sono attivi nelle reti e quindi hanno un impatto positivo sul quartiere.

La rete nazionale FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. fornisce ulteriori informazioni interessanti sull'abitare in comune.

Ogni progetto inizia con un'idea di vita in comune. Il seguente schema mostra i passi da compiere nella realizzazione di un progetto abitativo e le singole domande da porre.

• Contattare i centri di consulenza e informazione (ad esempio il Centro di coordinamento per l'edilizia abitativa condivisa di Wiesbaden) e raccogliere materiale informativo sulle forme abitative condivise.
• Si possono cercare altri interessati attraverso annunci sui giornali, alla radio, nei centri di quartiere e nelle comunità ecclesiali o creando reti di contatti.

• Conoscersi attraverso incontri di gruppo regolari
• Visite congiunte ad altri progetti abitativi già realizzati

• Trovare idee comuni per la convivenza
• Determinare la struttura sociale dei residenti (età dei residenti [solo anziani, famiglie...])
• Chiarire le dimensioni del progetto (numero di appartamenti, persone, ecc.)
• Chiarire la collocazione spaziale del progetto (rurale/urbana...)
• Coltivare la comunità e consentire l'aiuto reciproco
• Determinare l'organizzazione interna del progetto
• Determinare l'uso e la gestione di eventuali aree comuni
• Organizzare la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi/strutture all'aperto
• Pianificare la cooperazione comune
• Creare un concetto scritto e chiarirne la natura vincolante

A seconda che si tratti di appartamenti

• appartamenti in affitto finanziati privatamente,
• appartamenti in affitto parzialmente sovvenzionati,
• appartamenti in affitto in cooperativa
• o se si tratta di appartamenti occupati dai proprietari

che devono essere progettati e costruiti, ci sono differenze significative in termini di finanziamento. È necessario chiarire le seguenti questioni:

• Qual è la situazione finanziaria dei singoli residenti (patrimonio netto disponibile/ budget mensile disponibile per le spese abitative correnti)?
• Esiste un capitale proprio sufficiente per realizzare il progetto abitativo?
• È possibile un finanziamento pubblico? I nuclei familiari con un reddito basso o medio sono idonei a ricevere un alloggio a canone agevolato?
• reddito o con un reddito medio?
• Esiste un limite massimo per le spese abitative?
• Come possono essere finanziate le aree comuni?
• Qual è il costo totale realistico del progetto?

Per garantire il finanziamento complessivo, è altamente consigliabile richiedere la consulenza di un esperto. Ulteriori informazioni sono disponibili qui.

La ricerca di un terreno o di un edificio adatto può essere difficile a seconda della situazione locale e del mercato. Tuttavia, se si trova un immobile adatto, è necessario chiarire le seguenti questioni:

• Chi è il proprietario?
• L'immobile deve essere acquistato, affittato o locato?
• Qual è il prezzo di acquisto?
• Qual è la normativa edilizia e urbanistica in vigore? Esiste un piano di sviluppo o l'immobile deve integrarsi con l'ambiente circostante (§34 BauGB)?
• È possibile uno sviluppo residenziale? In ogni caso, è necessaria una consultazione edilizia documentata con l'ispettorato edilizio o l'ufficio urbanistico competente.
• Ci sono requisiti per una conversione (ad esempio, per un edificio classificato)?
  
  

Qui potete trovare una panoramica delle forme giuridiche più comuni e una guida su quale forma giuridica sia più adatta al vostro progetto:

Quando si tratta di scegliere uno studio di architettura e un promotore immobiliare, non è importante solo la competenza professionale. È importante anche che il gruppo di progetto riceva un supporto qualificato. Per risparmiare sui costi, i futuri residenti possono contribuire in misura limitata ai lavori di costruzione. In generale, è necessario chiarire in anticipo quanto segue

• le possibilità/limitazioni di influenza
• l'organizzazione della partecipazione alla pianificazione nei tempi previsti
• i tipi di contributo personale
• i risparmi totali sui costi che si possono realisticamente prevedere

Di seguito troverete una panoramica di alcune forme giuridiche. L'obiettivo è quello di presentare i punti chiave delle singole forme giuridiche in una panoramica, ma le strutture possibili sono molteplici. Questo documento non può e non deve sostituire la consulenza legale.

Per le cooperative edilizie e le iniziative abitative, la cooperativa è una delle forme giuridiche più adatte e collaudate. I soci della cooperativa acquisiscono quote obbligatorie, che costituiscono il patrimonio della cooperativa. Una volta costruita la proprietà, gli appartamenti vengono affittati dalla cooperativa ai singoli soci. A tal fine, i soci pagano una "quota d'uso", che è più economica di un normale affitto. Ciò significa che tutti i soci sono affittuari e proprietari allo stesso tempo. I soci non sono personalmente responsabili.

I soci della cooperativa hanno un alto livello di sicurezza grazie al cosiddetto diritto d'uso permanente, che conferisce loro un diritto di residenza a vita. In una cooperativa esiste una codeterminazione democratica. Tutte le decisioni sono prese a maggioranza. Ogni socio ha un voto, indipendentemente dalla quantità di capitale proprio conferito. Il contributo rimane vincolato fino a 2 anni dopo l'uscita dalla cooperativa.

Consigli pratici
Revisione della cooperativa da parte di un'associazione di revisione. Pertanto, la "corretta contabilità" è obbligatoria.
L'associazione di revisione e il bilancio annuale sono fattori di costo annuali. Tuttavia, essi forniscono anche un elevato grado di certezza giuridica.
La cooperativa è una forma speciale di costruzione di alloggi in affitto.
I progetti di costruzione in cooperativa possono rappresentare canoni di locazione moderati e aumenti di canone per un periodo di rifinanziamento più lungo.
Le azioni della cooperativa possono essere cofinanziate da KfW, ad esempio.
Gli obiettivi e i regolamenti sono stabiliti nello statuto.
I soci della cooperativa sono particolarmente interessati alla stabilità e al senso di comunità.
L'importo dei contributi cooperativi richiesti varia da alcune centinaia a diverse decine di migliaia di euro - a seconda della capitalizzazione delle cooperative consolidate o giovani - e rimane vincolato per un massimo di due anni quando si lascia la cooperativa.

Se il progetto pianificato persegue chiari obiettivi idealistici, un'associazione registrata è una forma giuridica adatta. Lo scopo del progetto non deve essere orientato al commercio, in modo da poter realizzare l'iscrizione al registro delle associazioni.

Poiché i costi di costituzione e di amministrazione sono molto bassi, questa forma giuridica è generalmente adatta anche alla fase di ideazione dei progetti abitativi. Ad esempio, non è richiesto un capitale minimo. L'associazione risponde con il suo patrimonio, non c'è responsabilità personale dei membri.

Le decisioni vengono prese a maggioranza dalle assemblee generali, che sono l'organo supremo dell'associazione. L'associazione è rappresentata all'esterno da un consiglio di amministrazione.

Consigli pratici

• Ai fini fiscali, l'"housing" non è un'organizzazione senza scopo di lucro.
• Lo scopo benefico non può essere definito solo nello statuto, ma deve essere dimostrabile anche attraverso le attività (assistenza al vicinato, offerte culturali o sociali gratuite, ecc.)
• I partecipanti al progetto sono inquilini.
• Il capitale proprio può essere messo a disposizione dell'associazione come prestito privato.
• La forma giuridica è adatta, ad esempio, alla fase di progettazione di un immobile prima della costituzione di un'associazione condominiale (vedi sotto).

Lo scopo comune dei membri è una caratteristica centrale della GbR. A differenza di un'associazione, questa può essere organizzata anche su base puramente commerciale. L'accordo di partnership, in cui viene definito lo scopo comune, può essere concordato verbalmente o per iscritto. Non è richiesto un capitale minimo.

La forma scritta è necessaria per ridurre al minimo il potenziale di conflitto in un secondo momento. Tutte le decisioni sono di solito prese all'unanimità dai soci, il che rende la GbR piuttosto inadatta ai gruppi più grandi. Per un GbR attivo dal punto di vista commerciale, l'accordo del principio di maggioranza (maggioranza semplice o qualificata) nello statuto può essere appropriato.

Ogni singolo membro della GbR è pienamente responsabile delle passività della GbR con il proprio patrimonio privato. La società di diritto civile può essere utilizzata anche come forma giuridica temporanea per i gruppi più grandi.

Questa forma giuridica è adatta alla fase di progettazione o costruzione di un immobile, ad esempio prima della costituzione di un'associazione condominiale (WEG). Una volta ultimato il progetto, il GbR può essere eliminato e si può costituire, ad esempio, un WEG.

Consigli pratici

• Proprietà congiunta e indivisa dell'immobile.
• L'unanimità è una procedura di voto che richiede molto tempo, ma offre anche un coinvolgimento più "diretto" delle singole persone.
• Per gli impegni a lungo termine, è opportuno includere una "terza parte neutrale come custode dell'idea del progetto".
• Si raccomanda l'inclusione di una clausola arbitrale per risolvere le controversie evitando il processo legale (estenuante e più costoso).

La forma giuridica di una WEG ha senso per i gruppi che vogliono progettare e costruire insieme, ma poi vogliono essere i singoli proprietari degli appartamenti/case. Il WEG entra in vigore e regola la vita comunitaria dei singoli membri solo dopo che il progetto di costruzione è stato completato. Ognuno è proprietario della propria unità abitativa e può disporre liberamente della sua proprietà (eredità, vendita, locazione). Inoltre, ogni comproprietario ha una quota delle aree comuni, come le stanze comuni, le scale o i giardini. Le votazioni riguardanti la proprietà comune vengono prese a maggioranza durante le assemblee dei proprietari. Per organizzare il gruppo e la sua proprietà nell'interesse del progetto, è opportuno redigere un regolamento comunitario e concedere diritti di prelazione.

Consigli pratici

• Affinché il carattere del progetto sia visibile, è necessario un processo decisionale comune per le aree comuni (in base alle quote di comproprietà o "per testa").
• È possibile costituire un'associazione senza scopo di lucro o un GbR, di cui ogni condomino deve essere membro.
• Prima del completamento delle unità abitative, ossia prima della costituzione di un WEG, è possibile organizzarsi in un GbR.

Molte persone non possono o non vogliono acquistare la propria casa. Per realizzare la loro idea di vita in comune, hanno bisogno di un investitore che costruisca il progetto e affitti loro la proprietà.

Accordo di cooperazione
Un accordo di cooperazione dovrebbe essere stipulato con il rispettivo investitore in una fase iniziale per chiarire la cooperazione e consentire così un processo basato sulla partnership.
Questioni da chiarire:

• Possibilità e limiti della co-determinazione del gruppo residenziale nella pianificazione
• gestione delle aree comuni e degli spazi aperti (chi sostiene i costi di affitto e manutenzione?)
• Diritti di occupazione e di proposta per i nuovi contratti di locazione

Locazione generale o individuale?
Di norma, il processo di locazione si svolge come segue: Il proprietario/la proprietaria stipula contratti di locazione individuali con i singoli membri del progetto. Le aree comuni vengono affittate all'intero gruppo e i costi sostenuti vengono ripartiti tra i singoli membri.
Il gruppo può anche agire come affittuario generale per tutti i locali. In questo caso, stipula contratti di locazione individuali con i singoli membri. Ciò conferisce al gruppo una maggiore indipendenza.

Livello dei costi abitativi
In linea di principio, la vita in comune è finanziata come qualsiasi proprietà in affitto individuale. L'affitto dipende dal fatto che gli appartamenti siano finanziati privatamente o sovvenzionati. Inoltre, questa forma di abitazione include i costi pro-rata delle aree comuni.

Per coloro che non vogliono rinunciare alla protezione della proprietà individuale, ma desiderano comunque vivere insieme in modo solidale, un progetto abitativo in cui la proprietà individuale può essere acquisita è una buona opzione. I fondatori del progetto realizzano il loro progetto abitativo in prima persona fin dall'inizio e apportano il loro contributo finanziario fin dalle prime fasi.

Acquisto della proprietà
Quando si tratta di prefinanziamento, la capacità congiunta del gruppo di agire nei confronti degli altri attori (architetti, banche, ecc.) è un prerequisito importante, poiché il gruppo stesso deve trovare un terreno adatto. Una volta trovato, il gruppo può acquistare la proprietà. Poiché spesso a questo punto non sono stati trovati tutti i membri del gruppo, il nucleo centrale deve finanziare il prezzo dell'immobile. Prima si deve verificare attentamente se le idee del gruppo possono essere realizzate anche in termini di costruzione (piano di sviluppo, legge edilizia, utilizzo).

Fase di pianificazione e costruzione
Nella fase di progettazione e costruzione, i contratti vengono assegnati in gruppo ad architetti o artigiani, ad esempio. Ogni membro paga i costi sostenuti in proporzione all'avanzamento della costruzione. L'ammontare dei costi dipende dall'entità della rispettiva quota di proprietà (condominio + quota di proprietà comune). Una volta approvati i piani e rilasciato il certificato di completamento, la proprietà può essere suddivisa in proprietà individuali, in modo che ogni membro diventi proprietario di un condominio.

Il finanziamento funziona in modo simile alla proprietà individuale. Ogni membro del gruppo deve raccogliere i fondi per la sua futura quota di proprietà, di solito accendendo un prestito presso una banca. È possibile ottenere condizioni favorevoli se tutti i membri si finanziano attraverso la stessa banca. Il mutuatario non è il gruppo, ma ogni singolo membro per la propria quota.

Costi totali di un progetto edilizio

• il prezzo di acquisto del terreno e, se del caso, dell'edificio
• i costi accessori, come l'imposta di trasferimento del terreno (in Assia il 6% del prezzo di acquisto), la commissione dell'agente immobiliare (circa il 5,95% del prezzo di acquisto) e le spese notarili e giudiziarie (1,5% del prezzo di acquisto).
• spese notarili e giudiziarie (dall'1,5 al 2% del prezzo di acquisto),
• Costi di costruzione o ammodernamento
• Costi accessori di costruzione (costi di finanziamento, onorari di architetti e ingegneri specializzati, costi di approvazione, circa il 20-25% dei costi lordi di costruzione)

Diritto di prelazione e regolamenti comunitari
In linea di principio, ogni membro del gruppo può disporre liberamente della propria proprietà (ad esempio vendendo, affittando, ereditando). Per rafforzare il gruppo contro gli interessi individuali, possono essere utili regolamenti comunitari appositamente concepiti e la concessione di diritti di prelazione.

L'idea di comunità ha un significato particolare nei progetti di edilizia cooperativa. Per definizione, infatti, la proprietà cooperativa equivale alla proprietà della comunità. È possibile creare una nuova cooperativa o unirsi a una cooperativa esistente.

Nuova cooperativa
Per costituire una nuova cooperativa, i singoli soci devono avere a disposizione fondi sufficienti per l'acquisto del terreno, la costruzione o la conversione. Solo coloro che acquistano azioni possono diventare soci. Anche i soci finanziariamente meno abbienti possono diventare soci, a condizione che altri soci acquisiscano un numero di azioni corrispondente. La proprietà nei progetti di edilizia cooperativa è finanziata congiuntamente tramite

• Azioni obbligatorie,
• Azioni obbligatorie per l'abitazione.

L'ammontare dei costi si basa sulle dimensioni del futuro appartamento.
Inoltre, a determinate condizioni, è possibile ricorrere a prestiti o sovvenzioni.

Opzione di rimborso
Al momento del trasloco, il saldo del credito può essere trasferito a chiunque nella cooperativa (a un socio esistente o a un futuro socio). Altrimenti, il saldo del credito del socio deve essere rimborsato dopo un certo periodo (di solito circa 1,5-2 anni).

Un villaggio di sette piani
di Nothegger, Barbara (Salisburgo, 2017, Residenz Verlag)

Cassetta degli attrezzi per la gestione dei progetti. Pianificare e realizzare con successo progetti non profit
di Pichert, Daniel (Bonn, 2015, Casa editrice Stiftung Mitarbeit)

Quartiere futuro - spazi di vita per l'invecchiamento
di Netzwerk: Soziales neu gestalten (ed.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung)

Vivere in comunità nel cluster - Una guida pratica per progettare, costruire e vivere
di STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH in collaborazione con wohnbund e.V. (Berlino, 2019, opuscolo)

Abitare integrato - la coesione ha bisogno di spazi
di Hannemann, Christine; Jauser, Karin (a cura di) (Berlino, 2020, Jovis Verlag)

Città per le persone
di Gehl, Jan (Berlino, 2015, Jovis Verlag)

Abitare oltre lo standard. Sulle tracce di nuove soluzioni abitative per un'offerta di alloggi differenziata e orientata ai bisogni
di Fondazione Wüstenrot (a cura di) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Fondazione Wüstenrot)

Forme giuridiche per i progetti abitativi
di Fondazione trias (a cura di) (Hattingen, 2011 (aggiornamento 2019), autopubblicato)

Guida per progetti abitativi di gruppo
di Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (a cura di) (Kiel, 2015, autopubblicato)

Una storia dell'abitare comune. Modelli di vita in comune
di ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Basilea, 2019, Birkhäuser Verlag)