Los modos y estilos de vida están cambiando, y con ellos los deseos y necesidades de vivienda. Los tiempos en que la gente tenía una familia numerosa en el entorno o un grupo muy unido en el vecindario y se ayudaban mutuamente sin complicaciones han pasado a la historia.

Por ello, cada vez más personas buscan nuevas formas de vida en las que una conexión más profunda con la gente del vecindario inmediato redunde en una mayor calidad de vida para todos. En un entorno urbano, los proyectos de vivienda son una forma de combinar comunidad e independencia.
Un grupo se une
En los proyectos de vivienda compartida se reúnen personas con ideas similares para vivir juntos en una casa compartida. A continuación, el grupo decide cómo alcanzar el objetivo deseado.

Por ejemplo, existen las opciones de poseer una o varias casas para poder llevar a cabo todas las ideas, alquilar una propiedad existente o cooperar con una asociación de viviendas como socio que construye la casa y la alquila al grupo. En el caso de la participación en el procedimiento conceptual de Wiesbaden, las propiedades municipales se adjudican en régimen de arrendamiento. También pueden realizarse modelos combinados entre propiedad y alquiler, con financiación privada y parcialmente subvencionados.

Si está pensando si la vivienda compartida es adecuada para usted, la Red de Vivienda Compartida de Fráncfort ha diseñado un cuestionario de autoevaluación que le ayudará a reflexionar.

Autoorganización
En el grupo se organizan estructuras de comunicación y toma de decisiones equitativas y democráticas. Los intereses y capacidades de los residentes se complementan en el reparto de tareas.
Participación
Los residentes se implican en el desarrollo del proyecto y participan en la planificación, construcción y/o administración.
Compromiso
Los participantes regulan su comunidad sobre la base de un marco jurídico. Este marco define tanto los aspectos sociales como las normas económicas con el fin de permitir la convivencia inicial y futura a largo plazo, por ejemplo en caso de cambios como el cambio de miembros del grupo.
Redes sociales
Los residentes toman la decisión consciente de participar en la comunidad de la casa y en la vida de los demás residentes. Aquí suele haber una interacción más intensa que en un buen vecindario, por ejemplo. Cada grupo decide por sí mismo cómo organizar esta convivencia.
Compromiso cívico
Muchos proyectos de vivienda buscan el contacto con el vecindario o son activos en redes y, por tanto, tienen un impacto positivo en el barrio.

La red nacional FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. ofrece más información interesante sobre la vida en comunidad.

Todo proyecto parte de una idea de vida en común. El siguiente calendario muestra los pasos que hay que dar en la realización de un proyecto de vivienda y las preguntas individuales que hay que plantearse.

• Ponerse en contacto con centros de asesoramiento e información (por ejemplo, el Centro de Coordinación para la Vivienda Compartida de Wiesbaden) y recopilar material informativo sobre formas de vivienda compartida.
• Se pueden buscar más interesados mediante anuncios en prensa, radio, avisos en centros de distrito y comunidades eclesiásticas o creando redes.

• Conocimiento mutuo a través de reuniones periódicas de grupo
• Visitas conjuntas a otros proyectos de vivienda ya realizados

• Encontrar ideas comunes para la convivencia
• Determinar la estructura social de los residentes (edad de los residentes [sólo personas mayores, familias...])
• Aclarar el tamaño del proyecto (número de pisos, personas, etc.)
• Aclarar la ubicación espacial del proyecto (rural/urbano...)
• Cultivar la comunidad y permitir la ayuda mutua
• Determinar la organización interna del proyecto
• Determinar el uso y la gestión de las zonas comunes
• Organizar el mantenimiento de las zonas comunes y los espacios verdes/instalaciones exteriores
• Planificar la cooperación conjunta
• Crear un concepto escrito y aclarar su carácter vinculante

Dependiendo de si los pisos son

• pisos de alquiler con financiación privada
• pisos de alquiler parcialmente subvencionados,
• pisos de alquiler en cooperativa
• o como pisos ocupados por sus propietarios

se van a proyectar y construir, existen diferencias significativas en términos de financiación. Conviene aclarar las siguientes cuestiones

• ¿Cuál es la situación financiera de cada residente (capital propio disponible/presupuesto mensual disponible para los gastos corrientes de la vivienda)?
• ¿Existen fondos propios suficientes para realizar el proyecto de vivienda?
• ¿Es posible la financiación pública? ¿Pueden optar a una vivienda de alquiler subvencionado hogares con unos ingresos bajos o medios?
• ¿Ingresos bajos o medios?
• ¿Existe un límite máximo para los costes de la vivienda?
• ¿Cómo se pueden financiar las zonas comunes?
• ¿Cuál puede ser el coste total realista del proyecto?

Con vistas a garantizar la financiación global, es muy aconsejable buscar el asesoramiento de expertos. Aquí encontrará más información.

La búsqueda de un terreno o edificio adecuado puede resultar difícil en función de la situación local y del mercado. Sin embargo, si se encuentra una propiedad adecuada, conviene aclarar las siguientes cuestiones:

• ¿Quién es el propietario?
• ¿La propiedad debe comprarse, alquilarse o arrendarse?
• ¿Cuál es el precio de compra?
• ¿Qué legislación en materia de construcción y urbanismo existe? ¿Existe un plan de urbanización o el inmueble debe integrarse en el entorno (art. 34 de la ley del Suelo)?
• ¿Es posible una urbanización? En cualquier caso, es necesaria una consulta documentada a la inspección de obras o a la oficina de urbanismo competente.
• ¿Existen requisitos para una transformación (por ejemplo, edificio protegido)?
  
  

Aquí encontrará un resumen de las formas jurídicas más comunes y orientación sobre cuál es la más adecuada para su proyecto:

A la hora de elegir un estudio de arquitectura y un promotor inmobiliario, no sólo es importante la experiencia profesional. También es importante que el grupo del proyecto reciba apoyo cualificado. Para ahorrar costes, los futuros residentes pueden contribuir ellos mismos a las obras hasta cierto punto. En general, conviene aclarar de antemano lo siguiente

• las posibilidades/limitaciones de influencia
• la organización de la participación en la planificación dentro del plazo previsto
• los tipos de contribución personal
• el ahorro total de costes que cabe esperar de forma realista

A continuación encontrará un resumen de algunas formas jurídicas. El objetivo es presentar los puntos clave de cada forma jurídica en una visión general, pero existen muchas estructuras posibles. Esto no puede ni debe sustituir al asesoramiento jurídico.

Para las cooperativas de construcción y las iniciativas de vivienda, la cooperativa es una de las formas jurídicas más adecuadas y probadas. Los miembros de la cooperativa adquieren participaciones obligatorias, que constituyen el patrimonio de la cooperativa. Una vez construida la vivienda, la cooperativa alquila los pisos a los socios individuales. Para ello, los socios pagan una "cuota de usuario", más barata que un alquiler normal. Esto significa que todos los miembros son inquilinos y propietarios al mismo tiempo. Los socios no son personalmente responsables.

Los miembros de la cooperativa tienen un alto nivel de seguridad gracias al denominado derecho de uso permanente, ya que les confiere un derecho de residencia de por vida. En una cooperativa existe la cogestión democrática. Todas las decisiones se toman por mayoría. Cada socio tiene un voto, independientemente del capital que haya aportado. La aportación permanece inmovilizada hasta 2 años después de abandonar la cooperativa.

Consejos prácticos
Auditoría de la cooperativa por parte de una asociación de auditores. Por lo tanto, la "contabilidad adecuada" es obligatoria.
La asociación auditora y los estados financieros anuales son factores de coste anual. Sin embargo, también proporcionan un alto grado de seguridad jurídica.
La cooperativa es una forma especial de construcción de viviendas de alquiler.
Los proyectos de construcción en cooperativa pueden representar alquileres moderados y aumentos de alquiler durante un periodo de refinanciación más largo.
Las cooperativas pueden ser cofinanciadas, por ejemplo, por el KfW.
Los objetivos y las normas se establecen en los estatutos.
A los socios de las cooperativas les interesa especialmente la estabilidad y el sentido de comunidad.
El importe de las aportaciones cooperativas requeridas oscila entre varios cientos y varias decenas de miles de euros -dependiendo de la capitalización de las cooperativas establecidas o jóvenes- y permanece inmovilizado hasta dos años al abandonar la cooperativa.

Si el proyecto previsto persigue claros objetivos idealistas, una asociación registrada es una forma jurídica adecuada. La finalidad del proyecto no debe tener una orientación comercial para que pueda realizarse la inscripción en el registro de asociaciones.

Como los costes de fundación y administración son muy bajos, esta forma jurídica también suele ser adecuada para la fase de concepción de los proyectos de vivienda. Por ejemplo, no se exige un capital mínimo. La asociación responde con su patrimonio, no hay responsabilidad personal de los miembros.

Las decisiones se toman por mayoría en las asambleas generales, que son el órgano supremo de la asociación. La asociación está representada externamente por una junta directiva.

Consejos prácticos

• A efectos fiscales, la "vivienda" no es una organización sin ánimo de lucro.
• La finalidad benéfica no sólo puede definirse en los estatutos, sino que también debe ser demostrable a través de actividades (asistencia vecinal, ofertas culturales o sociales gratuitas, etc.).
• Los participantes en el proyecto son inquilinos.
• El capital social puede ponerse a disposición de la asociación en forma de préstamo privado.
• La forma jurídica es adecuada, por ejemplo, para la fase de planificación de una propiedad antes de que se constituya una comunidad de propietarios (véase más adelante).

El propósito común de los miembros es una característica central de la GbR. A diferencia de una asociación, ésta también puede organizarse sobre una base puramente comercial. El acuerdo de asociación, en el que se define la finalidad común, puede acordarse verbalmente o por escrito. No se exige un capital mínimo.

La forma escrita es necesaria para minimizar la posibilidad de conflictos posteriores. Todas las decisiones suelen tomarse por unanimidad de los socios, por lo que la GbR resulta poco adecuada para grupos más grandes. En el caso de una GbR con actividad comercial, puede resultar adecuado el acuerdo del principio mayoritario (mayoría simple o cualificada) en los estatutos.

Cada miembro individual de la GbR responde plenamente de las obligaciones de la GbR con su patrimonio privado. La sociedad civil también puede utilizarse como forma jurídica temporal para grupos más grandes.

Esta forma jurídica es muy adecuada para la fase de planificación o construcción de un inmueble, por ejemplo, antes de que se constituya una comunidad de propietarios (WEG). Una vez finalizado el proyecto, se puede descartar la GbR y constituir, por ejemplo, una WEG.

Consejos prácticos

• Titularidad indivisa conjunta de la propiedad.
• La unanimidad es un procedimiento de votación que requiere mucho tiempo, pero también ofrece una participación más "directa" de las personas individuales.
• Para compromisos a largo plazo, tiene sentido incluir a un "tercero neutral como guardián de la idea del proyecto".
• Se recomienda la inclusión de una cláusula de arbitraje para resolver disputas evitando el (agotador y más caro) proceso legal.

La forma jurídica de una WEG tiene sentido para los grupos que quieren planificar y construir juntos, pero luego quieren ser los propietarios individuales de los pisos/casas. Sólo entra en vigor y regula la vida en común de los miembros individuales una vez finalizado el proyecto de construcción. Cada uno es propietario de su vivienda y puede disponer libremente de ella (herencia, venta, alquiler). Además, cada copropietario tiene una participación en las zonas comunes, como las salas comunes, las escaleras o los jardines. Las decisiones relativas a los bienes comunes se toman por mayoría en las juntas de propietarios. Para organizar el grupo y su propiedad en interés del proyecto, es conveniente elaborar un reglamento de la comunidad y conceder derechos preferentes.

Consejos prácticos

• Para que el carácter del proyecto sea visible, es necesario un proceso de toma de decisiones conjunto para las zonas comunes (según cuotas de copropiedad o "por cabeza").
• Es posible constituir una asociación sin ánimo de lucro o GbR, en la que cada condómino debe ser miembro.
• Antes de completar las unidades residenciales, es decir, antes de que se pueda fundar una WEG, es posible organizarse en una GbR.

Muchas personas no pueden o no quieren comprar su propia casa. Para hacer realidad su idea de vida en común, necesitan un inversor que construya el proyecto y les alquile la vivienda.

Acuerdo de cooperación
En una fase temprana, debe celebrarse un acuerdo de cooperación con el inversor correspondiente para aclarar la cooperación y permitir así un proceso basado en la asociación.
Cuestiones que deben aclararse:

• Posibilidad y límites de la codeterminación del grupo residencial en la planificación
• Tratamiento de las zonas comunes y los espacios abiertos (¿quién asume aquí los costes de alquiler y mantenimiento?)
• Derechos de ocupación y propuesta para nuevos arrendamientos

¿Arrendamiento general o individual?
Normalmente, el proceso de alquiler es el siguiente: El propietario firma contratos de alquiler individuales con cada uno de los miembros del proyecto. Las zonas comunes se alquilan a todo el grupo y los gastos ocasionados se asignan a cada uno de los miembros.
El grupo también puede actuar como arrendatario general de todos los locales. En este caso, celebra contratos de alquiler individuales con cada uno de los miembros. Esto da más independencia al grupo.

Nivel de gastos de vivienda
En principio, la vida en común se financia del mismo modo que cualquier vivienda de alquiler individual. El alquiler depende de si los pisos son de financiación privada o subvencionados. Además, esta forma de vivienda incluye los costes prorrateados de las zonas comunes.

Para quienes no quieren renunciar a la protección de la propiedad individual, pero sí vivir juntos en solidaridad, un proyecto de vivienda en el que se pueda adquirir una propiedad individual es una buena opción. Los fundadores del proyecto realizan ellos mismos su proyecto de vivienda desde el principio y aportan sus propias contribuciones financieras en una fase temprana.

Compra de vivienda
A la hora de la prefinanciación, la capacidad de actuación conjunta del grupo frente a los demás actores (arquitectos, bancos, etc.) es un requisito importante, ya que el propio grupo debe encontrar un terreno adecuado. Una vez encontrado, el grupo puede comprar la propiedad. Como a menudo no se ha encontrado a todos los miembros del grupo en este punto, el grupo principal debe financiar el precio de la propiedad. Previamente, debe comprobarse cuidadosamente si las ideas del grupo también pueden materializarse en términos de construcción (plan de desarrollo, derecho de construcción, utilización).

Fase de planificación y construcción
En la fase de planificación y construcción, los contratos se adjudican en grupo a arquitectos o artesanos, por ejemplo. Cada miembro paga los costes incurridos en proporción al avance de la construcción. El importe de los costes depende del tamaño de la cuota de propiedad respectiva (condominio + cuota de propiedad común). Una vez aprobados los planos y expedido el certificado de final de obra, la propiedad puede dividirse en propiedad individual, de modo que cada miembro se convierte en condómino.

La financiación es similar a la de la propiedad individual. Cada miembro del grupo tiene que reunir los fondos para su futura cuota de propiedad por sí mismo, normalmente pidiendo un préstamo a un banco. Es posible obtener condiciones favorables si todos los miembros se financian a través del mismo banco. El prestatario no es el grupo, sino cada miembro individual por su parte.

Costes totales de un proyecto de construcción

• el precio de compra del terreno y, en su caso, del edificio
• costes accesorios, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (en Hesse, el 6% del precio de compra), la comisión del agente inmobiliario (aprox. el 5,95% del precio de compra) y
• gastos notariales y judiciales (entre el 1,5 y el 2% del precio de compra),
• Gastos de construcción o modernización
• Costes de construcción accesorios (costes de financiación, honorarios de arquitectos e ingenieros especializados, costes de aprobación, aprox. 20-25% de los costes brutos de construcción).

Derecho de tanteo y normativa comunitaria
En principio, cada miembro del grupo puede disponer libremente de su propiedad (por ejemplo, al venderla, alquilarla o heredarla). Para reforzar al grupo frente a los intereses individuales, pueden ser útiles reglamentos comunitarios especialmente diseñados y la concesión de derechos de tanteo.

La idea de comunidad tiene un significado especial en los proyectos de vivienda cooperativa. Esto se debe a que, por definición, la propiedad cooperativa equivale a la propiedad comunitaria. Se puede crear una nueva cooperativa o unirse a una ya existente.

Nueva cooperativa
Para crear una nueva cooperativa, los socios individuales deben disponer de fondos suficientes para la compra del terreno, la construcción o la conversión. Sólo pueden ser socios quienes adquieran participaciones. Los miembros con menos recursos económicos también pueden convertirse en socios siempre que otros miembros adquieran proporcionalmente más participaciones. En los proyectos de cooperativas de viviendas, la propiedad se financia conjuntamente mediante

• Participaciones obligatorias,
• Participaciones obligatorias vinculadas a la vivienda.

El importe de los gastos se basa en el tamaño del futuro piso.
Además, se puede recurrir a préstamos o subvenciones en determinadas condiciones.

Opción de reembolso
En caso de mudanza, el saldo acreedor puede transferirse a cualquier persona de la cooperativa (a un socio existente o a un futuro socio). En caso contrario, el saldo de crédito del socio debe ser reembolsado al cabo de cierto tiempo (lo habitual es entre 1,5 y 2 años, aproximadamente).

Pueblo de siete pisos
de Nothegger, Barbara (Salzburgo, 2017, Residenz Verlag)

Caja de herramientas para la gestión de proyectos. Planificar y ejecutar con éxito proyectos sin ánimo de lucro
de Pichert, Daniel (Bonn, 2015, Editorial Stiftung Mitarbeit)

Vecindario del futuro: espacios vitales para el envejecimiento
de Netzwerk: Soziales neu gestalten (ed.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung)

Vivir en comunidad en la agrupación - Guía práctica para planificar, construir y vivir
de STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH en cooperación con wohnbund e.V. (Berlín, 2019, folleto)

Vivir integrado: la cohesión necesita espacios
de Hannemann, Christine; Jauser, Karin (ed.) (Berlín, 2020, Jovis Verlag)

Ciudades para las personas
de Gehl, Jan (Berlín, 2015, Jovis Verlag)

Vivir más allá del estándar. Tras la pista de nuevas soluciones de vivienda para una oferta de vivienda diferenciada y orientada a las necesidades
de Fundación Wüstenrot (ed.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Fundación Wüstenrot)

Formas jurídicas para proyectos de vivienda
de Fundación trias (ed.) (Hattingen, 2011 (actualizado en 2019), autoeditado)

Guía para proyectos colectivos de vivienda
de Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (ed.) (Kiel, 2015, autoeditado)

Una historia de la vida en común. Modelos de vida en común
de ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Basilea, 2019, Birkhäuser Verlag)