Yaşam tarzları ve yaşam biçimleri değişiyor ve bunlarla birlikte konut istekleri ve ihtiyaçları da değişiyor. İnsanların arka planda geniş bir aileye veya birbirine sıkı sıkıya bağlı bir mahalleye sahip olduğu ve birbirlerine karmaşık olmayan bir şekilde yardım ettiği zamanlar büyük ölçüde geride kaldı.

Bu nedenle giderek daha fazla insan, yakın çevreden insanlarla daha derin bir bağın herkes için daha yüksek bir yaşam kalitesi ile sonuçlandığı yeni yaşam biçimleri arıyor. Kentsel bir çevrede, konut projeleri topluluk ve bağımsızlığı birleştirmenin bir yoludur.
Bir grup bir araya geliyor
Ortak konut projelerinde, ortak bir evde birlikte yaşamak için benzer fikirlere sahip insanlar bir araya gelir. Grup daha sonra istenen hedefe nasıl ulaşılabileceğine karar verir.

Örneğin, tüm fikirleri hayata geçirebilmek için bir veya daha fazla eve sahip olmak, mevcut bir mülkü kiralamak veya evi inşa eden ve gruba kiralayan bir ortak olarak bir konut derneği ile işbirliği yapmak gibi seçenekler vardır. Wiesbaden konsept prosedürüne katılım durumunda, belediye mülkleri kira esasına göre tahsis edilir. Mülkiyet ve kiralama arasında, özel olarak finanse edilen ve kısmen sübvanse edilen kombine modeller de gerçekleştirilebilir.

Paylaşımlı konutların sizin için uygun olup olmadığını düşünüyorsanız, Frankfurt Paylaşımlı Konut Ağı size düşünme fırsatı verecek bir öz değerlendirme anketi hazırladı.

Öz-örgütlenme
Grup içinde eşit ve demokratik iletişim ve karar alma yapıları organize edilmiştir. Sakinlerin ilgi alanları ve yetenekleri görev dağılımında birbirini tamamlar.
Katılımcılık
Bölge sakinleri proje geliştirme sürecine dahil olur ve planlama, inşaat ve/veya yönetim süreçlerine katılır.
Taahhüt
Katılımcılar topluluklarını yasal bir çerçeve temelinde düzenlerler. Bu çerçeve, örneğin grup üyelerinin değişmesi gibi değişiklikler durumunda, uzun vadede başlangıçta ve gelecekte bir arada yaşamayı sağlamak için ekonomik kuralların yanı sıra sosyal yönleri de tanımlar.
Sosyal ağlar
Sakinler ev topluluğuna ve diğer sakinlerin yaşamlarına katılmak için bilinçli bir karar verirler. Burada, örneğin iyi bir mahallede olduğundan daha yoğun bir etkileşim söz konusudur. Her grup bu birlikteliğin nasıl organize edileceğine kendisi karar verir.
Sivil katılım
Birçok konut projesi mahalle ile iletişim kurmaya çalışmakta veya ağlarda aktif olarak yer almakta ve böylece mahalle üzerinde olumlu bir etkiye sahip olmaktadır.

Ülke çapındaki FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. ağı, ortak yaşam hakkında daha ilginç bilgiler sunmaktadır.

Her proje ortak yaşam fikriyle başlar. Aşağıdaki çizelge, bir konut projesinin gerçekleştirilmesinde atılması gereken adımları ve sorulması gereken bireysel soruları göstermektedir.

• Danışma ve bilgi merkezleriyle (örneğin Wiesbaden Ortak Konut Koordinasyon Merkezi) temasa geçin ve ortak konut biçimleri hakkında bilgi materyali toplayın.
• Gazete ilanları, radyo, ilçe merkezlerindeki ve kilise topluluklarındaki ilanlar veya ağlar oluşturarak daha fazla ilgili taraf aranabilir.

• Düzenli grup toplantıları aracılığıyla birbirinizi tanımak
• Halihazırda gerçekleştirilmiş diğer konut projelerine ortak ziyaretler

• Birlikte yaşamak için ortak fikirler bulun
• Sakinlerin sosyal yapısını belirleyin (sakinlerin yaşı [sadece yaşlılar, aileler...])
• Projenin büyüklüğünü netleştirin (daire sayısı, kişi sayısı, vb.)
• Projenin mekânsal konumunu netleştirmek (kırsal/kentsel...)
• Topluluğu geliştirin ve karşılıklı yardımlaşmayı sağlayın
• Projenin iç organizasyonunun belirlenmesi
• Ortak alanların kullanımı ve yönetiminin belirlenmesi
• Ortak alanların ve yeşil alanların/açık hava tesislerinin bakımını organize etmek
• Ortak işbirliği planlayın
• Yazılı bir konsept oluşturun ve bağlayıcılığını netleştirin

Dairelerin aşağıdaki özelliklere sahip olup olmadığına bağlı olarak

• özel olarak finanse edilen kiralık daireler,
• kısmen sübvansiyonlu kiralık daireler,
• kooperati̇f ki̇ralama dai̇releri̇
• veya ev sahibi tarafından kullanılan daireler olarak

planlanıp inşa edilecekse, finansman açısından önemli farklılıklar vardır. Aşağıdaki sorular açıklığa kavuşturulmalıdır:

• Konut sakinlerinin mali durumu nedir (mevcut öz sermaye/devam eden konut masrafları için mevcut aylık bütçe)?
• Konut projesini gerçekleştirmek için yeterli özkaynak var mı?
• Kamu finansmanı mümkün mü? Düşük veya orta gelirli haneler sübvansiyonlu kiralık konut için uygun mu?
• gelirli mi yoksa orta gelirli mi?
• Konut masrafları için azami bir sınır var mı?
• Ortak kullanım alanları nasıl finanse edilebilir?
• Projenin gerçekçi toplam maliyetinin ne olması muhtemeldir?

Genel finansmanı güvence altına almak için uzman tavsiyesi almanız şiddetle tavsiye edilir. Daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

Uygun bir arsa veya bina aramak, yerel duruma ve piyasa koşullarına bağlı olarak zor olabilir. Bununla birlikte, uygun bir mülk bulunursa, aşağıdaki sorular açıklığa kavuşturulmalıdır:

• Mülkün sahibi kim?
• Mülkün satın alınması, kiralanması veya kiraya verilmesi gerekiyor mu?
• Satın alma fiyatı nedir?
• Hangi inşaat ve planlama kanunu var? Bir imar planı var mı veya mülkün çevresiyle uyumlu olması gerekiyor mu (§34 BauGB)?
• Konut geliştirme mümkün mü? Her durumda, sorumlu inşaat müfettişliği veya şehir planlama ofisi ile belgelenmiş bir bina danışmanlığı gereklidir.
• Bir dönüşüm için herhangi bir gereklilik var mı (örneğin listelenmiş bina)?
  
  

En yaygın yasal formlara genel bir bakışı ve projeniz için hangi yasal formun en uygun olacağına dair rehberliği burada bulabilirsiniz:

Bir mimarlık firması ve mülk geliştiricisi seçmek söz konusu olduğunda, önemli olan sadece profesyonel uzmanlık değildir. Proje grubunun nitelikli destek alması da önemlidir. Maliyetlerden tasarruf etmek amacıyla, gelecekte ikamet edecek kişiler inşaat işlerine sınırlı ölçüde kendileri katkıda bulunabilirler. Genel olarak, aşağıdaki hususlar önceden açıklığa kavuşturulmalıdır

• etkinin olanakları/sınırları
• zaman çerçevesi içinde planlama katılımının organizasyonu
• kişisel katkı türleri
• gerçekçi olarak beklenebilecek toplam maliyet tasarrufu

Aşağıda bazı yasal formlara genel bir bakış bulacaksınız. Amaç, münferit yasal formların kilit noktalarını genel bir bakışta sunmaktır, ancak birçok olası yapı vardır. Bu, hukuki tavsiye yerine geçemez ve geçmemelidir.

Yapı kooperatifleri ve konut girişimleri için kooperatif en uygun ve denenmiş yasal formlardan biridir. Kooperatifin üyeleri, kooperatifin varlıklarını oluşturan zorunlu hisseleri edinirler. Bir mülk inşa edildikten sonra, daireler kooperatif tarafından bireysel üyelere kiralanır. Bu amaçla, üyeler normal kiradan daha ucuz olan bir "kullanıcı ücreti" öderler. Bu, tüm üyelerin aynı anda hem kiracı hem de mal sahibi olduğu anlamına gelmektedir. Üyeler şahsen sorumlu değildir.

Kooperatif üyeleri, daimi kullanım hakkı olarak adlandırılan ve kendilerine ömür boyu ikamet hakkı veren bu hak sayesinde yüksek düzeyde bir güvenceye sahiptir. Bir kooperatifte demokratik ortak karar alma vardır. Tüm kararlar oy çokluğu ile alınır. Her üyenin, ne kadar sermaye katkısında bulunduğuna bakılmaksızın bir oy hakkı vardır. Katkı payı, kooperatiften ayrıldıktan sonra 2 yıla kadar bağlı kalır.

Pratik ipuçları
Kooperatifin bir denetim derneği tarafından denetlenmesi. Bu nedenle, "uygun muhasebe" zorunludur.
Denetim derneği ve yıllık mali tablolar yıllık maliyet unsurlarıdır. Bununla birlikte, yüksek derecede yasal kesinlik de sağlarlar.
Kooperatif, kiralık konut inşaatının özel bir biçimidir.
Kooperatif inşaat projeleri, daha uzun bir yeniden finansman dönemi boyunca ılımlı kiraları ve kira artışlarını temsil edebilir.
Kooperatif hisseleri örneğin KfW tarafından ortak finanse edilebilir.
Amaçlar ve düzenlemeler ana sözleşmede belirtilmiştir.
Kooperatif üyeleri özellikle istikrar ve topluluk duygusuyla ilgilenmektedir.
Gerekli kooperatif katkı paylarının miktarı, kurulmuş veya genç kooperatiflerin sermayelerine bağlı olarak birkaç yüz ila birkaç on bin avro arasında değişmekte ve kooperatiften ayrılırken iki yıla kadar bağlı kalmaktadır.

Planlanan proje net idealist hedefler peşindeyse, kayıtlı bir dernek uygun bir yasal formdur. Dernekler siciline girişin gerçekleştirilebilmesi için projenin amacı ticari odaklı olmamalıdır.

Kuruluş ve idari maliyetler çok düşük olduğundan, bu yasal yapı genellikle konut projelerinin konsept aşaması için de uygundur. Örneğin, asgari sermaye gerekmemektedir. Dernek mal varlığı ile sorumludur, üyelerin kişisel sorumluluğu yoktur.

Kararlar, bir derneğin en üst organı olan genel kurullarda oy çokluğu ile alınır. Dernek dışarıda bir yönetim kurulu tarafından temsil edilmektedir.

Pratik ipuçları

• Vergi amaçları açısından "konut" kar amacı gütmeyen bir kuruluş değildir.
• Hayırseverlik amacı sadece ana sözleşmede tanımlanamaz, aynı zamanda faaliyetler yoluyla da gösterilebilir olmalıdır (mahalle yardımı, ücretsiz kültürel veya sosyal teklifler, vb.)
• Proje katılımcıları kiracılardır.
• Öz sermaye, derneğe özel kredi olarak sağlanabilir.
• Bu yasal form, örneğin bir kat mülkiyeti derneği kurulmadan önce bir mülkün planlama aşaması için uygundur (aşağıya bakınız).

Üyelerin ortak amacı GbR'nin merkezi bir özelliğidir. Bir derneğin aksine, bu tamamen ticari bir temelde de organize edilebilir. Ortak amacın tanımlandığı ortaklık sözleşmesi sözlü veya yazılı olarak kararlaştırılabilir. Asgari sermaye gerekli değildir.

Yazılı form, daha sonraki bir tarihte çatışma potansiyelini en aza indirmek için gereklidir. Tüm kararlar genellikle ortaklar tarafından oybirliğiyle alınır, bu da GbR'yi daha büyük gruplar için oldukça uygunsuz hale getirir. Ticari olarak aktif olan bir GbR için, ana sözleşmede çoğunluk ilkesinin (basit veya nitelikli çoğunluk) kabul edilmesi uygun olabilir.

Her bir GbR üyesi, kendi özel varlıkları ile GbR'nin yükümlülüklerinden tamamen sorumludur. Medeni hukuk ortaklığı, daha büyük gruplar için geçici bir yasal form olarak da kullanılabilir.

Bu yasal form, örneğin bir kat mülkiyeti birliği (WEG) kurulmadan önce, bir mülkün planlama veya inşaat aşaması için çok uygundur. Proje tamamlandıktan sonra GbR atılabilir ve örneğin bir WEG kurulabilir.

Pratik ipuçları

• Mülkün bölünmemiş ortak mülkiyeti.
• Oybirliği zaman alan bir oylama prosedürüdür, ancak aynı zamanda tek tek kişilerin daha "doğrudan" katılımını sağlar.
• Uzun vadeli taahhütler için, "proje fikrinin koruyucusu olarak tarafsız bir üçüncü tarafın" dahil edilmesi mantıklıdır.
• (Yorucu ve daha pahalı) yasal süreçten kaçınırken anlaşmazlıkları çözmek için bir tahkim maddesinin eklenmesi tavsiye edilir.

WEG'in yasal şekli, birlikte plan yapmak ve inşa etmek isteyen ancak daha sonra dairelerin/evlerin bireysel sahipleri olmak isteyen gruplar için anlamlıdır. Sadece inşaat projesi tamamlandıktan sonra yürürlüğe girer ve bireysel üyelerin ortak yaşamını düzenler. Herkes kendi konut biriminin sahibidir ve mülkleri üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir (miras, satış, kiralama). Buna ek olarak, her ortak malikin ortak odalar, merdiven boşlukları veya bahçeler gibi ortak alanlarda bir payı vardır. Ortak mülkle ilgili oylamalar, mal sahipleri toplantılarında çoğunluk kararıyla alınır. Grubu ve mülklerini projenin çıkarları doğrultusunda düzenlemek için topluluk yönetmelikleri hazırlamak ve önleyici haklar vermek mantıklıdır.

Pratik ipuçları

• Proje karakterinin görünür olması için, ortak alanlar için ortak bir karar alma süreci gereklidir (ortak mülkiyet paylarına göre veya "kafa kafaya").
• Her kat malikinin üye olması gereken kar amacı gütmeyen bir dernek veya GbR kurmak mümkündür.
• Konut birimlerinin tamamlanmasından önce, yani bir WEG kurulmadan önce, bir GbR'de örgütlenmek mümkündür.

Birçok insan kendi evini satın alamıyor ya da almak istemiyor. Ortak yaşam fikirlerini hayata geçirmek için, projeyi inşa edecek ve mülkü kendilerine kiralayacak bir yatırımcıya ihtiyaçları var.

İşbirliği anlaşması
İşbirliğini netleştirmek ve böylece ortaklığa dayalı bir süreci mümkün kılmak için ilgili yatırımcı ile erken bir aşamada bir işbirliği anlaşması imzalanmalıdır.
Açıklığa kavuşturulması gereken sorular:

• Planlamada konut grubunun birlikte belirlenme olasılığı ve sınırları
• Ortak alanlar ve açık alanlarla ilgilenme (burada kira ve bakım masraflarını kim karşılıyor?)
• Yeni kiracılar için doluluk ve teklif hakları

Genel mi yoksa bireysel kiralama mı?
Normalde, kiralama süreci aşağıdaki gibidir: Ev sahibi/ev sahibesi her bir proje üyesiyle ayrı ayrı kira sözleşmeleri imzalar. Ortak alanlar tüm gruba kiralanır ve oluşan masraflar bireysel üyelere paylaştırılır.
Grup ayrıca tüm tesisler için genel kiracı olarak da hareket edebilir. Bu durumda, bireysel üyelerle bireysel kira sözleşmeleri imzalar. Bu da gruba daha fazla bağımsızlık sağlamaktadır.

Konut maliyetlerinin seviyesi
Prensip olarak, ortak yaşam, herhangi bir bireysel kiralık mülkle aynı şekilde finanse edilir. Kira, dairelerin özel olarak finanse edilmesine veya sübvanse edilmesine bağlıdır. Buna ek olarak, bu tür konutlar ortak kullanım alanları için orantılı masrafları da içerir.

Bireysel mülkiyetin korunmasından vazgeçmek istemeyen, ancak yine de dayanışma içinde birlikte yaşamak isteyenler için, bireysel mülkiyetin satın alınabileceği bir konut projesi iyi bir seçenektir. Proje kurucuları, konut projelerini en başından itibaren kendileri gerçekleştirmekte ve erken bir aşamada kendi finansal katkılarını yapmaktadırlar.

Mülk satın alma
Ön finansman söz konusu olduğunda, grubun diğer oyuncular (mimarlar, bankalar, vb.) karşısında ortak hareket etme kabiliyeti önemli bir ön koşuldur, çünkü grubun kendisinin uygun bir arsa bulması gerekir. Bu bulunduktan sonra grup mülkü satın alabilir. Bu noktada genellikle tüm grup üyeleri bulunmadığından, çekirdek grubun mülkün fiyatını finanse etmesi gerekir. Öncesinde, grubun fikirlerinin inşaat açısından da gerçekleştirilip gerçekleştirilemeyeceği dikkatlice kontrol edilmelidir (imar planı, inşaat kanunu, kullanım).

Planlama ve inşaat aşaması
Planlama ve inşaat aşamasında, sözleşmeler örneğin mimarlara veya zanaatkarlara grup olarak verilir. Her üye, inşaatın ilerlemesiyle orantılı olarak ortaya çıkan masrafları öder. Masrafların miktarı, ilgili mülkiyet payının büyüklüğüne bağlıdır (kat mülkiyeti + ortak mülkiyet payı). Planlar onaylandıktan ve tamamlama sertifikası verildikten sonra, mülk bireysel mülkiyete bölünebilir, böylece her üye bir kat mülkiyeti sahibi olur.

Finansman da bireysel mülkiyete benzer şekilde işler. Her bir grup üyesi, genellikle bir bankadan kredi alarak, gelecekteki mülkiyet payları için gerekli fonları kendileri sağlamak zorundadır. Tüm üyelerin aynı banka aracılığıyla kendilerini finanse etmeleri halinde uygun koşullar elde etmek mümkündür. Borç alan grup değil, her bir üyenin kendi payıdır.

Bir bina projesinin toplam maliyeti

• arazi ve varsa bina için satın alma fiyatı
• Tapu devir vergisi (Hessen'de satın alma fiyatının %6'sı), emlakçı komisyonu (satın alma fiyatının yaklaşık %5,95'i) gibi yan masraflar ve
• noter ve mahkeme masrafları (satın alma fiyatının %1,5 ila 2'si),
• İnşaat veya modernizasyon maliyetleri
• Yan inşaat maliyetleri (finansman maliyetleri, mimarlar ve uzman mühendisler için ücretler, onay maliyetleri, brüt inşaat maliyetlerinin yaklaşık %20-25'i)

İlk reddetme hakkı ve topluluk düzenlemeleri
Prensip olarak, her grup üyesi mülkleri üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir (örneğin satarken, kiralarken, miras bırakırken). Grubu bireysel çıkarlara karşı güçlendirmek için, özel olarak tasarlanmış topluluk düzenlemeleri ve ön alım haklarının verilmesi faydalı olabilir.

Topluluk fikri, kooperatif konut projelerinde özel bir öneme sahiptir. Bunun nedeni, kooperatif mülkiyetinin tanımı gereği topluluk mülkiyetine eşit olmasıdır. Yeni bir kooperatif kurabilir ya da mevcut bir kooperatife katılabilirsiniz.

Yeni kooperatif
Yeni bir kooperatif kurmak için, bireysel ortakların arazi alımı, inşaat ya da dönüşüm için yeterli fonlarının olması gerekmektedir. Sadece hisse sahibi olanlar üye olabilir. Maddi durumu iyi olmayan üyeler de diğer üyelerin daha fazla hisse almaları koşuluyla üye olabilirler. Kooperatif konut projelerindeki mülkler aşağıdaki yollarla ortaklaşa finanse edilir

• Zorunlu hisseler,
• Konutla ilgili zorunlu paylar.

Masrafların miktarı, gelecekteki dairenin büyüklüğüne dayanmaktadır.
Ayrıca, belirli koşullar altında kredi veya sübvansiyonlardan da yararlanılabilir.

Geri ödeme seçeneği
Kooperatiften ayrılırken, kredi bakiyesi kooperatiften herhangi birine (mevcut bir üyeye veya gelecekteki bir üyeye) devredilebilir. Aksi takdirde, üyenin kredi bakiyesi belirli bir süre sonra ödenmelidir (yaklaşık 1,5 ila 2 yıl normaldir).

Yedi katlı köy
Yazar: Nothegger, Barbara (Salzburg, 2017, Residenz Verlag)

Proje yönetimi araç kutusu. Kar amacı gütmeyen projelerin başarıyla planlanması ve uygulanması
Pichert, Daniel (Bonn, 2015, Stiftung Mitarbeit Yayınevi)

Geleceğin mahallesi - yaşlanma için yaşam alanları
Netzwerk: Soziales neu gestalten (ed.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung) tarafından

Kümede toplumsal yaşam - Planlama, inşa ve yaşam için pratik bir rehber
STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH tarafından wohnbund e.V. ile işbirliği içinde (Berlin, 2019, broşür)

Entegre yaşam - uyumun mekanlara ihtiyacı var
Hannemann, Christine; Jauser, Karin (ed.) (Berlin, 2020, Jovis Verlag)

İnsanlar için şehirler
Gehl, Jan (Berlin, 2015, Jovis Verlag) tarafından

Standartların ötesinde yaşamak. Farklılaştırılmış ve ihtiyaç odaklı bir konut arzı için yeni konut çözümlerinin izinde
by Wüstenrot Vakfı (ed.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Wüstenrot Vakfı)

Konut projeleri için yasal formlar
trias Foundation (ed.) (Hattingen, 2011 (güncellenmiş 2019), kendi yayını)

Grup konut projeleri için kılavuz
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (ed.) (Kiel, 2015, kendi yayını)

Ortak yaşamın tarihi. Birlikte yaşam modelleri
Yazar: ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Basel, 2019, Birkhäuser Verlag)