Начинът на живот се променя, а заедно с него и желанията и нуждите, свързани с жилищата. Времената, в които хората са имали голямо семейство или сплотен квартал и са си помагали по лесен начин, до голяма степен са отминали.

Затова все повече хора търсят нови начини на живот, при които по-дълбоката връзка с хората от непосредствения квартал води до по-високо качество на живот за всички. В градска среда жилищните проекти са начин за съчетаване на общност и независимост.
Група се обединява
В проектите за споделено жилище се събират хора със сходни идеи за съвместен живот в обща къща. След това групата решава как може да се постигне желаната цел.

Например има възможност да се притежава една или повече къщи, за да могат да се реализират всички идеи, да се наеме съществуващ имот или да се сътрудничи с жилищна асоциация като партньор, който построява къщата и я отдава под наем на групата. В случай на участие в процедурата за концепция на Висбаден общинските имоти се предоставят под наем. Могат да се реализират и комбинирани модели между собственост и наем, финансирани с частни средства и частично субсидирани.

Ако обмисляте дали споделеното жилище е подходящо за вас, Франкфуртската мрежа за споделено жилищно настаняване разработи въпросник за самооценка, който ще ви даде възможност да се замислите.

Самоорганизация
В рамките на групата са организирани равноправни и демократични структури за комуникация и вземане на решения. Интересите и способностите на обитателите се допълват взаимно при разпределението на задачите.
Участие
Жителите са включени в разработването на проекта и участват в планирането, строителството и/или администрацията.
Ангажираност
Участниците регулират своята общност въз основа на правна рамка. Тази рамка определя социалните аспекти, както и икономическите правила, за да се даде възможност за първоначално и бъдещо съжителство в дългосрочен план, например в случай на промени, като например смяна на членовете на групата.
Социални мрежи
Обитателите вземат съзнателно решение да участват в общността на дома и в живота на другите обитатели. Тук често има по-интензивно взаимодействие, отколкото в един добър квартал например. Всяка група сама решава как да организира това общуване.
Гражданско участие
Много жилищни проекти търсят контакт с квартала или са активни в мрежи и по този начин оказват положително въздействие върху квартала.

Националната мрежа FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. предоставя допълнителна интересна информация за комуналния живот.

Всеки проект започва с идеята за общностен живот. Следващият график показва стъпките, които трябва да се предприемат при реализирането на един жилищен проект, и отделните въпроси, които трябва да се зададат.

• Свържете се с консултантски и информационни центрове (напр. Координационния център за споделено жилищно настаняване във Висбаден) и съберете информационни материали за споделените форми на жилищно настаняване.
• Допълнителни заинтересовани страни могат да се търсят чрез обяви във вестници, радио, обяви в областните центрове и енориите или чрез изграждане на мрежи.

• Опознаване чрез редовни групови срещи
• Съвместни посещения на други вече реализирани жилищни проекти

• Намиране на общи идеи за съвместен живот
• Определяне на социалната структура на обитателите (възраст на обитателите [само възрастни хора, семейства...])
• Уточнете размера на проекта (брой апартаменти, хора и др.)
• Уточнете пространственото разположение на проекта (селски/градски...)
• Укрепване на общността и осигуряване на възможност за взаимопомощ
• Определяне на вътрешната организация на проекта
• Определете използването и управлението на всички общи части
• Организирайте поддръжката на общите площи и зелените площи/съоръженията на открито
• Планиране на съвместно сътрудничество
• Създайте писмена концепция и изяснете нейния задължителен характер

В зависимост от това дали апартаментите са

• частно финансирани апартаменти под наем,
• частично субсидирани апартаменти под наем,
• кооперативни апартаменти под наем
• или като апартаменти, обитавани от собственика

ще бъдат планирани и построени, съществуват значителни разлики по отношение на финансирането. Следва да се изяснят следните въпроси:

• Какво е финансовото състояние на отделните обитатели (наличен собствен капитал/разполагаем месечен бюджет за текущи жилищни разходи)?
• Има ли достатъчно собствен капитал за реализиране на жилищния проект?
• Възможно ли е публично финансиране? Имат ли право на субсидирано наемно жилище домакинствата с ниски или средни доходи?
• с доходи или със средни доходи?
• Съществува ли максимален лимит за разходите за жилище?
• Как могат да бъдат финансирани общите части?
• Каква е реалистичната обща стойност на проекта?

С оглед на осигуряването на цялостното финансиране е силно препоръчително да се потърси експертен съвет. Допълнителна информация можете да намерите тук.

Търсенето на подходящ парцел или сграда може да бъде трудно в зависимост от местната ситуация и пазарната конюнктура. Въпреки това, ако се намери подходящ имот, трябва да се изяснят следните въпроси:

• Кой е собственикът?
• Трябва ли имотът да бъде закупен, нает или отдаден под наем?
• Каква е покупната цена?
• Какво е законодателството в областта на строителството и планирането? Съществува ли план за застрояване или имотът трябва да се вписва в заобикалящата го среда (§34 BauGB)?
• Възможно ли е жилищно строителство? При всички случаи е необходима документирана консултация с компетентната строителна инспекция или служба по градоустройство.
• Има ли някакви изисквания за преустройство (напр. сграда, която е в списъка на културните ценности)?
  
  

Тук можете да намерите преглед на най-често срещаните правни форми и насоки за това коя правна форма е най-подходяща за вашия проект:

Когато става въпрос за избор на архитектурно бюро и строителен предприемач, важен е не само професионалният опит. Важно е също така проектната група да получи квалифицирана подкрепа. За да се спестят разходи, бъдещите обитатели може да имат възможност сами да допринесат за строителните работи в ограничена степен. Като цяло трябва предварително да се изясни следното

• възможностите/ограниченията за въздействие
• организацията на участието в планирането в рамките на срока
• видовете личен принос
• общите икономии на разходи, които могат да се очакват реално

По-долу ще намерите преглед на някои правни форми. Целта е да се представят основните моменти на отделните правни форми в общ преглед, но има много възможни структури. Това не може и не трябва да замества правния съвет.

За строителните кооперации и жилищните инициативи кооперацията е една от най-подходящите и изпитани правни форми. Членовете на кооперацията придобиват задължителни дялове, които формират активите на кооперацията. След построяването на даден имот апартаментите се отдават под наем от кооперацията на отделните членове. За тази цел членовете плащат "потребителска такса", която е по-евтина от нормалния наем. Това означава, че всички членове са едновременно наематели и собственици. Членовете не носят лична отговорност.

Членовете на кооперацията имат високо ниво на сигурност благодарение на т.нар. постоянно право на ползване, тъй като то им дава право на пожизнено пребиваване. В кооперацията има демократично съвместно вземане на решения. Всички решения се вземат с мнозинство. Всеки член на кооперацията има един глас, независимо от размера на собствения капитал, който е внесъл. Вноската остава обвързана до 2 години след напускане на кооперацията.

Практически съвети
Извършване на одит на кооперацията от одиторска асоциация. Следователно "правилното счетоводство" е задължително.
Одиторската асоциация и годишните финансови отчети са годишни разходни фактори. Те обаче осигуряват и висока степен на правна сигурност.
Кооперацията е специална форма на строителство на жилища под наем.
Проектите за кооперативно строителство могат да представляват умерени наеми и увеличения на наемите за по-дълъг период на рефинансиране.
Кооперативните дялове могат да бъдат съфинансирани например от KfW.
Целите и правилата се определят в устава на кооперацията.
Членовете на кооперацията са особено заинтересовани от стабилност и чувство за общност.
Размерът на изискваните кооперативни вноски варира от няколкостотин до няколко десетки хиляди евро - в зависимост от капитализацията на установените или младите кооперации - и остава обвързан до две години при напускане на кооперацията.

Ако планираният проект преследва ясни идеалистични цели, регистрираното сдружение е подходяща правна форма. Целта на проекта не трябва да е с търговска насоченост, за да може да се осъществи вписване в регистъра на сдруженията.

Тъй като учредителните и административните разходи са много ниски, тази правна форма обикновено е подходяща и за идейната фаза на жилищните проекти. Например, не се изисква минимален капитал. Сдружението отговаря със своето имущество, няма лична отговорност на членовете.

Решенията се вземат с мнозинство на общите събрания, които са върховният орган на сдружението. Асоциацията се представлява навън от съвет на директорите.

Практически съвети

• За целите на данъчното облагане "жилищно настаняване" не е организация с нестопанска цел.
• Благотворителната цел може не само да бъде дефинирана в устава на сдружението, но и да бъде доказуема чрез дейности (квартална помощ, безплатни културни или социални предложения и т.н.).
• Участниците в проекта са наематели.
• Собственият капитал може да бъде предоставен на сдружението като частен заем.
• Правната форма е подходяща например за етапа на планиране на имота преди учредяването на сдружение на собствениците на жилища (вж. по-долу).

Общата цел на членовете е основна характеристика на GbR. За разлика от сдружението, то може да бъде организирано и на чисто търговска основа. Споразумението за партньорство, в което се определя общата цел, може да бъде договорено устно или писмено. Не се изисква минимален капитал.

Писмената форма е необходима, за да се сведе до минимум възможността за конфликти на по-късен етап. Всички решения обикновено се вземат с единодушие от съдружниците, което прави ГБС по-скоро неподходящ за по-големи групи. За GbR, което е с търговска дейност, може да е подходящо договарянето на принципа на мнозинството (обикновено или квалифицирано мнозинство) в дружествения договор.

Всеки отделен член на GbR е напълно отговорен за задълженията на GbR с личното си имущество. Гражданското дружество може да се използва и като временна правна форма за по-големи групи.

Правната форма е подходяща за етапа на планиране или изграждане на имот, например преди учредяването на сдружение на собствениците на жилища (WEG). След като проектът бъде финализиран, GbR може да бъде премахнато и да се създаде например WEG.

Практически съвети

• Съвместна неделима собственост върху имота.
• Несъгласието е процедура за гласуване, която отнема време, но също така предлага по-"пряко" участие на отделните лица.
• При по-дългосрочни ангажименти е разумно да се включи "неутрално трето лице като пазител на проектната идея".
• Препоръчва се включването на арбитражна клауза за уреждане на спорове, като се избягва (изтощителната и по-скъпа) съдебна процедура.

Правната форма на WEG има смисъл за групи, които искат да планират и строят заедно, но след това искат да бъдат индивидуални собственици на апартаментите/къщите. Тя влиза в сила и регулира общностния живот на отделните членове едва след като строителният проект е завършен. Всеки е собственик на своята жилищна единица и може свободно да се разпорежда със собствеността си (наследяване, продажба, отдаване под наем). Освен това всеки съсобственик има дял в общите части - като например общи помещения, стълбища или градини. Гласуванията относно общата собственост се вземат с мнозинство на събранията на собствениците. За да се организира групата и нейната собственост в интерес на проекта, е целесъобразно да се изготви правилник на общността и да се предостави право на предпочтително изкупуване.

Практически съвети

• За да бъде видим характерът на проекта, е необходимо съвместно вземане на решения за общите части (според дяловете в съсобствеността или "на глава").
• Възможно е да се създаде сдружение с нестопанска цел или GbR, в което трябва да членува всеки собственик на жилищен имот.
• Преди завършването на жилищните единици, т.е. преди да може да се учреди WEG, е възможно да се организира в GbR.

Много хора не могат или не искат да си купят собствен дом. За да реализират идеята си за общ живот, те се нуждаят от инвеститор, който да изгради проекта и да им отдаде имота под наем.

Споразумение за сътрудничество
На ранен етап трябва да се сключи споразумение за сътрудничество със съответния инвеститор, за да се изясни сътрудничеството и по този начин да се даде възможност за процес, основан на партньорство.
Въпроси, които трябва да бъдат изяснени:

• Възможност и граници за съвместно определяне на жилищната група при планирането
• Справяне с общи площи и открити пространства (кой поема разходите за наем и поддръжка в този случай?)
• Права на обитаване и предложения за нови наематели

Общо или индивидуално отдаване под наем?
Обикновено процесът на отдаване под наем е следният: Наемодателят/наемодателката сключва индивидуални договори за наем с отделните членове на проекта. Общите площи се отдават под наем на цялата група, а направените разходи се разпределят между отделните членове.
Групата може да действа и като общ наемател на всички помещения. В този случай тя сключва индивидуални договори за наем с отделните членове. Това дава на групата по-голяма независимост.

Равнище на жилищните разходи
По принцип комуналното жилище се финансира по същия начин, както всяко индивидуално жилище под наем. Размерът на наема зависи от това дали жилищата се финансират от частни лица или са субсидирани. Освен това тази форма на жилищно настаняване включва пропорционалните разходи за общите части.

За тези, които не искат да се откажат от защитата на индивидуалната собственост, но все пак искат да живеят солидарно заедно, жилищният проект, в който може да се придобие индивидуална собственост, е добър вариант. Основателите на проекта реализират жилищния си проект сами от самото начало и правят собствен финансов принос на ранен етап.

Закупуване на имот
Когато става въпрос за предварително финансиране, съвместната способност на групата да действа спрямо останалите участници (архитекти, банки и др.) е важна предпоставка, тъй като групата сама трябва да намери подходящ парцел. След като го намери, групата може да закупи имота. Тъй като често на този етап не са намерени всички членове на групата, основната група трябва да финансира цената на имота. Преди това трябва внимателно да се провери дали идеите на групата могат да бъдат реализирани и от гледна точка на строителството (план за развитие, закон за строителството, използване).

Фаза на планиране и строителство
Във фазата на планиране и строителство групово се възлагат поръчки например на архитекти или занаятчии. Всеки член заплаща направените разходи пропорционално на напредъка на строителството. Размерът на разходите зависи от размера на съответния дял от собствеността (кондоминиум + дял от общата собственост). След като плановете бъдат одобрени и бъде издаден сертификат за завършване, имотът може да бъде разделен на индивидуална собственост, така че всеки член да стане собственик на кондоминиум.

Тогава финансирането работи по подобен начин като при индивидуалната собственост. Всеки член на групата трябва сам да събере средствата за бъдещия си дял от собствеността, обикновено като вземе заем от банка. Възможно е да се получат благоприятни условия, ако всички членове се финансират чрез една и съща банка. Кредитополучателят не е групата, а всеки отделен член за своя дял.

Общи разходи за строителен проект

• покупната цена на земята и, ако е приложимо, на сградата
• допълнителни разходи като данък за прехвърляне на земя (в Хесен 6% от покупната цена), комисиона на агенцията за недвижими имоти (приблизително 5,95% от покупната цена) и
• нотариални и съдебни разходи (1,5 до 2 % от покупната цена),
• разходи за строителство или модернизация
• Допълнителни разходи за строителство (разходи за финансиране, хонорари за архитекти и специализирани инженери, разходи за одобрение, приблизително 20-25 % от брутните разходи за строителство)

Право на първи отказ и общински разпоредби
По принцип всеки член на групата може свободно да се разпорежда със своя имот (напр. при продажба, отдаване под наем, наследяване). За да се укрепи групата срещу индивидуалните интереси, могат да бъдат полезни специално разработени общностни разпоредби и предоставяне на право на предпочтително изкупуване.

Идеята за общност има особено значение в кооперативните жилищни проекти. Това е така, защото по дефиниция кооперативната собственост е равна на общностна собственост. Можете да създадете нов кооператив или да се присъедините към съществуващ кооператив.

Нов кооператив
За да се създаде нова кооперация, отделните членове трябва да разполагат с достатъчно средства за закупуване на земя, строителство или преустройство. Само тези, които придобият дялове, могат да станат членове. Членовете, които са в по-неблагоприятно финансово положение, също могат да станат членове, стига други членове да придобият съответно повече дялове. Собствеността в кооперативните жилищни проекти се финансира съвместно чрез

• Задължителни дялове,
• задължителни дялове, свързани с жилищата.

Размерът на разходите се определя в зависимост от размера на бъдещия апартамент.
Освен това при определени условия могат да се ползват заеми или субсидии.

Възможност за изплащане
При напускане на жилището кредитният баланс може да бъде прехвърлен на всеки член на кооперацията (на съществуващ или бъдещ член). В противен случай кредитният баланс на члена трябва да бъде изплатен след определен период от време (обичайно около 1,5 до 2 години).

Седеметажно село
от Nothegger, Barbara (Залцбург, 2017 г., Residenz Verlag)

Инструментариум за управление на проекти. Успешно планиране и изпълнение на проекти с нестопанска цел
от Pichert, Daniel (Бон, 2015 г., Издателство Stiftung Mitarbeit)

Квартал на бъдещето - жизнени пространства за възрастни хора
by Netzwerk: Soziales neu gestalten (ed.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung)

Живот в общността в клъстер - практическо ръководство за планиране, изграждане и живот
от STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH в сътрудничество с wohnbund e.V. (Берлин, 2019 г., брошура)

Интегриран живот - сближаването се нуждае от пространства
Hannemann, Christine; Jauser, Karin (ed.) (Берлин, 2020 г., Jovis Verlag)

Градове за хората
от Gehl, Jan (Берлин, 2015 г., Jovis Verlag)

Живот отвъд стандарта. По следите на нови жилищни решения за диференцирано и ориентирано към нуждите предлагане на жилища
от Фондация Wüstenrot (изд.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020 г., Фондация Wüstenrot)

Правни форми за жилищни проекти
от Фондация "Триас" (изд.) (Хатинген, 2011 г. (актуализирана 2019 г.), самостоятелно издание)

Ръководство за групови жилищни проекти
от Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (ред.) (Кил, 2015 г., самостоятелно издание)

История на комуналното живеене. Модели на съвместно живеене
от ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Basel, 2019, Birkhäuser Verlag)